Sutelktinis finansavimas mūsų šalyje yra nuo 2016 m. prižiūrimas Lietuvos banko. Anksčiau tik profesionalai ir investiciniai fondai galėjo finansuoti NT projektus ir uždirbti palūkanas, turėdami savo naudai įkeistą NT kaip užstatą. Šiandien skaitmeninės technologijos leidžia į NT verslo paskolas investuoti visiems.
Stebėtina tai, kad kai kurie investiciniai projektai dešimčių ar šimtų investuotojų neretai būna sufinansuojami per trumpiau nei valandą. Praktikoje tai reiškia, kad investicinį sprendimą dalis gyventojų priima akimirksniu, galbūt net nespėję susipažinti su išsamiu projekto aprašu.
Viena vertus, tai rodo, kad investuotojai pasitiki savo platformomis, t.y. jų komandų naudojamais rizikų vertinimo ir projektų atrankos metodais. Kita vertus, bet koks investavimas yra susijęs su didesnėmis ar mažesnėmis rizikomis, o visos platformos turi skirtingus rizikų vertinimo metodus ar tiesiog veiklos principus. Vieni rinkos dalyviai veikia labiau kaip skelbimų lenta – atkartodami vystytojo pateiktą informaciją, kiti – patys vertindami skolininko patikimumą.
Vienaip ar kitaip, paties investuotojo „namų darbai“ yra svarbūs. Kasdien priimdama sprendimus dėl vieno ar kito NT projekto tinkamumo platformai, sutelktiniu finansavimu besidomintiems ar jau investuojantiems siūlau paprastą „paruoštuką“, leidžiantį įvertinti svarbiausią investicinio projekto informaciją.
Apsisprendžiant „čia ir dabar“
Net ir turint minimaliai laiko investiciniam sprendimui priimti, turite įsigilinti, koks turtas įkeičiamas kaip investicijos užtikrinimo priemonė. Ir dar svarbiau – ar nesklandumų atveju tokio turto vertės pakaks greitai padengti įsipareigojimus.
Rinkoje dažnai sutinkamas LTV terminas (angl. loan-to-value), t.y. paskolos ir įkeičiamo turto vertės santykis. Jis paprastai nurodomas procentais, t.y. „70% LTV“ reiškia, kad, pvz., įkeičiamas 100 tūkst. Eur vertės turtas telkiant 70 tūkst. dydžio paskolą.
Kalbant dar paprasčiau, „70% LTV“ teoriškai reiškia, kad įkeičiamą turtą pardavus su 30 proc. nuolaida, gautos sumos pakaks visai paskolai sugrąžinti. Ir jei investuotojui „plika akimi“ atrodo, kad jo naudai įkeičiamas turtas su tokia nuolaida būtų gana greitai parduotas – ko gero, to jau galėtų pakakti greitam investiciniam sprendimui atlikti.
Beje, 70 proc. rodiklį pasirinkau neatsitiktinai: platformoje automatiškai atmetame bet kokią didesnę reikšmę, o su didesniu kaip 70 proc. LTV rodikliu nepatyrusiems investuotojams patarčiau niekur neinvestuoti.
Žinoma, LTV sąvoka turi daugybę niuansų: svarbu suprasti, kas ir kada atliko turto vertinimą, ar tas turtas apskritai likvidus (ar tai užbaigti butai Vilniaus centre ar, pvz., logistiniai pastatai šalies pasienyje), ar įskaičiuotas PVM ir pan. Paprastumo dėlei, investuotojams siūlytume nagrinėti ne (vien) LTV, o dar žemiškesnį rodiklį – paskolą vienam įkeisto turto naudingam kvadratiniam metrui. Dalis platformų šį rodiklį nurodo atskirai, o ir kitur jį suskaičiuoti gana nesudėtinga. Tuomet bus nesunku iškelti klausimą: jei įkeisto turto kvadratinis metras įvertintas 3 tūkst. Eur, o paskola sudaro 2,1 tūkst. Eur kvadratiniam metrui, ar su tokia nuolaida objektas būtų greitai parduotas? Ir ar apskritai realistinė įkeisto turto vertė bei vystytojo prognozuojama pardavimo kaina?
Į šiuos klausimus bus nesudėtinga atsakyti panagrinėjus parduodamą panašų turtą ir jo kainas skelbimų portaluose, o toks „pratimas“ investuotojui netruks ilgiau nei keliolika minučių. Atskirai dėmesio skyrus investicinio projekto siūlomoms palūkanoms, investicijos terminui ir pačios platformos skelbiamam rizikos vertinimui (ar bent reitingui), „greitoji“ projekto analizė jau bus gana solidi.
Sprendimui turint daugiau laiko
Jei sprendimas investuoti neskubus, papildomo dėmesio verta skirti ir kitiems investicinio projekto aspektams.
Projekto patrauklumas. Svarbu suvokti, kas apskritai vystoma už skolinamas lėšas: kokioje miesto vietoje numatomi butai, koks jų segmentas, kuo jie patrauklūs rinkoje ir kuo išsiskiria iš konkurentų. Savaime nei vienas miesto rajonas, taip pat prestižinis, vidutinis ar ekonominis būsto segmentas nėra blogas ar geras, tačiau jis tikrai privalo atitikti ar, dar geriau, pranokti kontekstą. Pavyzdžiui, neišvystytame rajone bus sunku parduoti smarkiai brangesnį, nieko neišsiskiriantį projektą.
Vystytojo nuosavų lėšų dalis. Aš asmeniškai didelį dėmesį skiriu ir investuotojams rekomenduoju įvertinti, kokią dalį nuosavų lėšų į NT projektą investuoja pats vystytojas. Linkėčiau bent 25 proc. nuo viso projekto – tai signalizuoja ne tik didelį vystytojo įsipareigojimą, bet ir norą nepabėgti nuo iššūkių, jeigu jie nutiktų. Paprastai kalbant, kuo daugiau savų (o ne skolintų) pinigų investuoja pats vystytojas, tuo didesnis bus jo interesas siekti projekto sėkmės.
Vystytojo patirtis. Analizuojant projektus svarbi ir vystytojo patirtis: komandos kompetencijos, įmonės reputacija, žinomumas, jau anksčiau sėkmingai išplėtotų projektų portfelis, sėkmingai grąžintos ankstesnės paskolos. Be abejo, nepatyrę rinkos dalyviai signalizuoja apie didesnes potencialias rizikas. Savo ruožtu gerai vertinami ir daug matę vystytojai ne tik turės daugiau patirties ar ryšių, bet ir, pvz., daugiau galimybių finansiškai remti savo projektus iš kitų šaltinių.
Projekto stadija. Ne mažiau svarbu ir investicinio projekto stadija, t.y. ar skolinamasi dar tik sklypų įsigijimui ir projektavimo darbams, ar jau statybų pradžiai arba pabaigai. O galbūt projektas jau išvystytas ir užbaigtas, tačiau skolinamasi „refinansavimui“, t.y. pardavimų etapo pratęsimui siekiant atsiskaityti su ankstesniais kreditoriais.
Nė vienas iš minėtų faktorių savaime nėra geras ar blogas, tačiau natūralu, kad dar nepradėtos ar vos pradedamos statybos turi daugiau rizikų nei baiginėjamas ar jau užbaigtas turtas. Už tai didesnės rizikos etapuose paprastai siūlomos didesnės palūkanos – investuotojas turėtų įsivertinti asmeniškai tinkamiausią rizikos ir grąžos santykį.
Beje, paskolos termino pratęsimas yra itin apipintas mitais: pratęsimai yra įprasta praktika, svarbiausia, kad įkeičiamas turtas turėtų pakankamą vertės rezervą, reikalingą apsaugoti investuotojų interesus.
Panagrinėkime pavyzdį, kai projekto vystymo laikotarpis yra 24 mėn., o paskola suteikiama 12 mėn. terminui – tai reiškia, kad ateityje reikės pratęsti paskolos terminą dar 12 mėn. Suteikus paskolą pirmą kartą, investuotojams įkeičiamas sklypas su statybą leidžiančiu dokumentu, o vystytojui paskola išmokama etapais, kai užaktuojami atlikti statybų darbai.
Po metų įkeisto turto vertė jau padidėjusi dėl atliktų darbų, pastato statyba yra užbaigta ir įregistruotas galutinis baigtumas, t.y. statybos rizikos yra pasibaigusios ir paskolos terminas pratęsiamas turto pardavimo laikotarpiui bei sėkmingam paskolos dengimui.
Tokiu atveju esamiems investuotojams siūlomi du variantai: atsiimti investiciją ir panaudoti lėšas kitiems tikslams. Arba pratęsti investiciją ir uždirbti papildomai, kol projekto savininkas vykdo pardavimus ir formina notarines pardavimo sutartis su pirkėjais. Pastarasis scenarijus – daug patrauklesnis investuotojams, nes praėjus 12 mėn. terminui jie gali rinktis. Tuo tarpu jeigu projekto pradžioje investuotojui būtų siūloma investuoti lėšas 24 mėn., daugeliui toks terminas pasirodytų mažiau patrauklus nei galimybė atgauti pinigus po metų.
Investuokite, bet neskubėkite
Investavimas Lietuvoje sparčiai populiarėja, tačiau dažnai pastebime dalies investuotojų nepamatuotą azartą siekti „aukščiausių palūkanų rinkoje“. Aukštesnės palūkanos reiškia didesnę riziką, o neatsakingi sprendimai, apeinant išsamesnę analizę, gali virsti nuostoliais.
Investavimas neturi tapti darbu, tačiau bent išsamesnė analizė padeda išvengti klaidų, užtikrina ramybę ir prisideda prie investuotojo augimo. Su laiku tai atvers duris į sudėtingesnius ir sėkmingesnius sprendimus.