Vienintelis skirtumas: gydytojo, advokato ir santechniko profesionalumą patvirtina jų turimi kvalifikaciniai pažymėjimai, licencijos, sertifikatai, o brokeriams tokie pažymėjimai pagal mūsų šalies įstatymus nėra būtini. Kaip gi tada atpažinti patikimą brokerį?
Brokeriu gali būti bet kas
Profesionalių brokerių Lietuvoje tikrai yra. Kita vertus, brokeriu iš tiesų gali būti bet kas – net ir praradęs reputaciją, bausmę už nusikaltimą atlikęs asmuo – jam netgi neprivalu turėti vidurinį išsilavinimą. Kvalifikacinio pažymėjimo reikia architektui, advokatui, suvirintojui, elektrikui ir kitų specialybių atstovams, bet brokeriui tai nėra privalu.
Mūsų šalyje nėra jokio brokerių veiklą reglamentuojančio įstatymo, kuris įpareigotų brokerį sertifikuotis. Tuo tarpu šios srities mėgėjų veiklą skatina iliuzija, kad pardavinėti NT yra itin paprasta ir pelninga: užtenka vieno sandorio – ir mėnesį gali nedirbti arba likusį laiką dirbti kitą savo darbą, nesusijusį su brokeryste.
Lietuvos įstatymais nėra draudžiama ir pačiam savininkui parduoti nekilnojamąjį turtą, kaip nėra draudžiama pačiam gydytis žolelėmis, pačiam gintis teisme ar meistrauti, remontuojant vonią. Vis dėlto dauguma žmonių šiais laikais vertina specialisto darbą, todėl kreipiasi į profesionalus.
Pavyzdžiui, JAV, kaip ir Lietuvoje, nedraudžiama pačiam pardavinėti nekilnojamąjį turtą, tačiau tai daro tik 2 proc. savininkų. Mūsų šalyje taip pat pastebima tendencija vis dažniau kreiptis į NT brokerius. Viena iš priežasčių – NT rinka yra labai dinamiška, todėl reikalingas profesionalus patarėjas, kuris šį darbą dirba kasdien, išmano visas profesijos subtilybes ir iš patirties gali numatyti daugelį situacijų.
Netinkamai pasirinkus brokerį – nuostoliai
Tektų labai ilgai kalbėti apie tai, kas gi gali nutikti, jei NT pardavimo procese dalyvaus nepatikimas, neprofesionalus brokeris. Vienas ekspertas suskaičiavo net 100 sąlygų, galinčių turėti įtakos nekilnojamojo turto pardavimui ir jo kainai.
Tarkime, turtas parduodamas už 100 tūkst. eurų, tačiau jame yra baldai, gražus vaizdas pro langą ar kitos konkretaus turto savybės, už kurias pirkėjas sutinka mokėti daugiau ir tai nėra turto vertintojų objektas – jie turtą vertina pagal esamus sandorius rinkoje, pavyzdžiui, 90 tūkst. eurų. Suradus pirkėją, inicijuojamas preliminarios sutarties pasirašymas, kreipiamasi į banką dėl paskolos.
Tačiau bankas skaičiuoja 85 proc. paskolą nuo turto vertintojų fiksuotos sumos, o pirkėjas, sumokėjęs 15 tūkst. pagal preliminarią sutartį, negauna tokios paskolos, kurios jam reikia įsigyti turtą. Jei pirkėjas neturi iš kur gauti trūkstamus 10 tūkst., dėl brokerio nekompetencijos nutraukiama preliminari sutartis, dėl to nukenčia pirkėjas arba pardavėjas.
Pasitaiko atvejų, kad preliminari sutartis su avansiniu mokėjimu sudaroma, neprofesionaliam brokeriui neišsiaiškinus, kad dėl tam tikrų aplinkybių turtas negali būti parduodamas, nes, pavyzdžiui, nėra bendrasavininkių sutikimo arba turtas areštuotas. Tokiais atvejais avansinė įmoka pirkėjui gali būti nebegrąžinama – tenka kreiptis į policiją, bylinėtis. Jei pardavimo proceso vadybininku būtų sertifikuotas brokeris, panašios kliūtys būtų įvertintos dar iki proceso pradžios.
Nepatikimo ar neprofesionalaus brokerio paslaugos ne sykį atsigręžia ne tik komplikacijomis sandorio sudarymo metu, bet ir įvairiais praradimais tiek pardavėjui, tiek ir pirkėjui. Apie nuostolingus turto pardavimo atvejus informacijos mūsų asociacija sulaukia nuolat. Žmonės mums skundžiasi, bet, deja, jei žmogus susidūrė su asociacijos narei nepriklausančiu neprofesionalaus brokerio elgesiu, jam padėti negalime, tokių pretenzijų nagrinėti nesiimame.
Verslo skaidrėjimo kryptimi
Skaidrėjant verslo sąlygoms Lietuvoje, LNTAA ieškojo priemonės, padedančios atskirti profesionalų brokerį nuo to, kuris labiausiai suinteresuotas ne savo reputacija, profesionalumu, o greitu uždarbiu. Nuo 2016 metų buvo pradėta brokerių sertifikavimo praktika, sukurta ir asociacijos Etikos komisijos prisiimta funkcija nagrinėti klientų nusiskundimus dėl neprofesionalaus brokerių elgesio.
Tam, kad brokeris gautų savo veiklos sertifikatą, jo veikla ir kvalifikacija turi atitikti tam tikrus kriterijus. Pirma, brokeris turi nuolat mokytis, deklaruoti šioje srityje įgytą kvalifikaciją. Jis taip pat turi būti išsilaikęs egzaminą sertifikatui gauti. Trečia, toks asmuo turi parodyti, kad jo brokerio praktika nenutrūksta – jis nuolat šioje srityje dirba ir augina savo profesionalumą. Tikėtina, kad tokio NT pardavėją sandoryje atstovavusio brokerio darbu džiaugsis net ir pirkėjas: NT profesionalas ne tik patikimai padės suruošti visus dokumentus, bet ir suvaldys sklandų pirkimo-pardavimo procesą.
5 požymiai patikimam NT brokeriui atpažinti:
1. Brokerio profesionalumą ir patikimumą patvirtinantis dokumentas – LNTAA sertifikuoto brokerio pažymėjimas. Renkantis brokerį, derėtų pasidomėti, ar jis tokį galiojantį pažymėjimą turi. Pasitikrinti, ar pasirenkamas brokeris yra sertifikuotas, galima LNTAA interneto svetainėje esančiame sertifikuotų brokerių sąraše. Jei brokeris sertifikuotas, galime būti tikri, kad toks asmuo turi jo profesijai reikalingas žinias savo veikai vykdyti ir kad dalijasi savo atsakomybe kartu su agentūra, su kuria bendradarbiauja, taip pat su asociacija, suteikusią jam sertifikatą.
2. Profesionalus brokeris – ne spekuliantas. Pardavėjas ir brokeris paprastai pasirašo brokerio.
paslaugų teikimo sutartį, pagal kurią pardavėjas samdo brokerį parduoti jo nekilnojamąjį turtą, o brokeris įsipareigoja padaryti viską, kad per trumpiausią laiką parduotų turtą už maksimaliai didžiausią kainą. Todėl profesionalus brokeris niekada nedirbs spekuliatyviai užkeldamas parduodamo turto kainą, įskaičiuodamas į ją ir savo uždarbį. Jei brokeris prašo iš anksto sumokėti visą atlygį, tai nėra sertifikuoto bei etiškai besielgiančio brokerio veiklos pavyzdys.
3. Profesionalus brokeris niekada nespaus pardavėjo dėl didelės naudos sau. Geras brokeris pasirašo su turto savininku sutartį, pagal kurią atstovauja turto savininko interesams.
Jis į savo teikiamą paslaugą žiūri per kitą prizmę: jam reikia ne tik komisinių, bet ir geros rekomendacijos iš turto pardavėjo.
4. Profesionalus brokeris akivaizdžiai rūpinasi turto pardavimu. Tai rodo jo veiksmai: kalbasi su pardavėju, konsultuoja, rūpinasi dokumentais, teikia ataskaitas, samdo kitus konsultantus.
5. Profesionalaus brokerio atsakymai padeda pardavėjui jaustis saugiam. Geras brokeris geba atsakyti į turto savininkui rūpimus klausimus, turi pakankamai patirties bei žinių, kaip efektyviai parduoti nekilnojamąjį turtą, bei įgūdžių, kaip profesionaliai suvaldyti visą pirkimo-pardavimo procesą. Patikimas brokeris yra profesionaliai teikiantis paslaugas asmuo, o ne „sėkmės džentelmenas".