M. Vanagas. 5 didžiausios klaidos perkant naują būstą

Kiekvienais metais atšilus orams, tradiciškai suaktyvėja ir gyvenamojo būsto rinka – natūralu, kad atėjus pavasariui žmonės nori atsinaujinimo.

Nors buto pirkimas daugeliui mūsų tampa viena pagrindinių gyvenimo investicijų, dažniausiai vadovaujamės emocijomis, nustumdami į šalį racionalius argumentus – tokius, kaip perkamojo būsto išliekamoji vertė, eksploatacijos išlaidos, galiausiai – atitikimas dabarties, o ne tolimos ateities poreikiams.

Išskirčiau 5 pagrindines sritis, kuriose suklumpa dažnas naujo ar antrinėje rinkoje siūlomo gyvenamojo būsto pirkėjas:

• Poreikiai;
• Teisinės aplinkybės;
• Kokybė;
• Sandorio išlaidos;
• Būsto likvidumas.

Šį kartą susitelkime į naujo būsto segmentą, nes šiandien vis daugiau pirkėjų renkasi naują būstą, o ne seną. Pirmiausiai todėl, kad būstas itin dažnai parduodamas dar statomuose namuose ir pirkėjas dažnai tampa tam tikra prasme NT vystytojo partneriu – investuoja savo lėšas į dar kuriamą produktą. Taigi, kokios tos pagrindinės klaidos perkant naują būstą?

Poreikiai

Daugelis gyvenamojo būsto pirkėjų daro vieną pagrindinę klaidą – blogai prioritetizuoja savo poreikius ir pasiduoda tėvų, draugų, kolegų įtakai bei susiformavusiems visuomenės stereotipams. Viena pagrindinių bėdų, kad į būstą žiūrima vis dar labai konservatyviai – „juk perku visam gyvenimui“ ir tai sukelia pagrindinę problemą – būstas dažniau perkamas siekiant patenkinti savo ar šeimos tolimos ateities poreikius, o ne dabartinius. Ir mano įsitikinimu – tai nėra racionalu, veltui švaistomi pinigai.

Renkantis būstą pirmiausiai reikėtų galvoti apie dabartį – juk bėgant metams labai dažnai kinta poreikiai ir prioritetai – jei šiandien jums svarbiausia gera padėtis mieste, pagal tai turėtumėte rinktis ir butą. Jei ir planuojate šeimos pagausėjimą, pirmus keletą metų jums nereikės 4 ar 5 asmenų šeimai pritaikyto buto.

O per pirmuosius 3-4 kiekvienos jaunos šeimos metus, kuomet maži vaikai pridaro daugiausiai bėdų interjerui, jūsų naujas butas, tikėtina, taps „neblogai panešiotu“. Tad pirkite tai, ko jums realiai reikia dabar, o ne reikės po 10 metų.

Teisinės aplinkybės

Taip, žinau, ši tema gali pasirodyti nuobodi, bet teisinės aplinkybės lydi kiekvieno NT įsigijimą. Esminiai momentai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį perkant naują būstą:

Perkamo būsto paskirtis.

Visada pasidomėkite, ar būsto paskirtis – gyvenamoji. Jei komercinė – neturėsite rekreacinės erdvės šalia namo, gali būti, kad nebus ir parkavimo galimybių, galiausiai – mokesčiai ir tai, kas jums leidžiama daryti pastato viduje, bus kitokie, nei taikomi gyvenamajam būstui.

Preliminari sutartis.

Ji garantuoja, kad pardavėjas jūsų būsto neparduos kitam, pasiūliusiam daugiau. Visada sudarykite preliminarią sutartį. Dažniausiai ją jums pasiūlys pats vystytojas, nes kiekvienas yra suinteresuotas turėti garantiją, kad po žodinio susitarimo seks realūs veiksmai.

Notarinė pirkimo-pardavimo sutartis.

Kiekvieno notaro kasdienybė, visas NT pirkimo sutartis būtinai turi tvirtinti notaras.

Leistino ploto pokyčio apibrėžimas.

Statant naują pastatą, buto plotai gali šiek tiek keistis – tiek mažėti, tiek ir didėti. Tai yra normalu, nes statybose galimi nuokrypiai, tačiau jie privalo būti apibrėžti.

Labai svarbu, kad sutartyje būtų nurodytas maksimalus ploto pokytis. Praktikoje priimta, kad maksimalus būsto ploto pokytis gali siekti 1-3 kv. m, už didesnį plotą sumokant arba atimant mažesnio ploto kainą iš bendros kainos.

Terminai.

Pirkėjui esminiai terminai yra: kada pasirašoma notarinė sutartis, priėmimo-perdavimo aktas (tik jį pasirašius, pirkėjas turi pilną teisę naudotis būstu), darbų užbaigimo datos bei kada išduodama 100 proc/ baigtumo pažyma.

Tikslus aprašas, kokius darbus atliks vystytojas.

Sutartyje privalo būti aiškiai numatyta, kokie darbai bus atlikti, juos aprašant detaliai, kad vėliau nekiltų diskusijų, kas turėjo būti padaryta, o kas ne.

Kas apmoka notarines išlaidas?

Pagal Civilinį kodeksą šias išlaidas privalo apmokėti pirkėjas, bet būna ir kitaip – jei susitarsite su NT vystytoju dėl nuolaidų, tarp jų gali papulti ir notaro apmokėjimas.

Preliminarioje sutartyje turi būti nurodyta:

• Data, iki kada turi būti pasirašyta notarinė pirkimo-pardavimo sutartis;
• Savininkas ir pirkėjas. Ar savininkas yra savininkas?
• Avansas: kokio dydžio?
• Sutarties nutraukimo baudos;
• Kaina;
• Įsikėlimo terminas;
• Notarų biuras;
• Kas apmoka notarines išlaidas;
• Registrų centro nuosavybės išrašas;
• Leistinas būsto ploto pokytis.

Notarinei pirkimo-pardavimo sutarčiai būtina:

• Galiojantys asmens dokumentai ir įgaliojimai;
• Turto įsigijimo pagrindas;
• Jei yra hipoteka – kreditoriaus leidimas parduoti (su arba be leidimo antriniam įkeitimui);
• Komunalinių paslaugų tiekėjų pažymos apie įsiskolinimus;
• Namo bendrijos pažyma ( jei bendrija yra)
• Būsto ir/ar sklypo kadastrinių matavimų byla;
• Priedai (naudojimosi tvarka, pirkėjo atmintinė ir kt.)

Visi šie teisiniai aspektai svarbūs, mat jums gali būti apribotos teisės naudotis įsigytu būstu, jei paaiškės, kad parduodamam turtui buvo uždėtas areštas ar nėra hipotekos lakšto, pardavėjas neturi teisės ar įgaliojimo parduoti arba parduodamas būstas su įsiskolinimais komunalininkams. Tokiu atveju, skolas padengti privalės naujasis būsto savininkas. Vargu, ar jūs to norėtumėte...

Kokybė

Lietuvoje aktyviai augant gyvenamojo būsto statyboms ir pardavimams, vis dar pasitaiko atvejų, kuomet NT vystytojai nepakankamai investuoja į statybų kokybę. Ir nors Lietuvoje nuo 2016 m. lapkričio 1 d. privaloma projektuoti tik A energinio naudingumo klasės pastatus, iki to laiko leidimus statyboms gavę vystytojai vis dar gali statyti ir rinkai siūlyti žemesnės energinės klasės objektus. O tokių leidimų išduota daug.

Kaip žinia, energinė klasė neblogai nusako perkamo būsto kokybę, bet prieš įsigyjant būstą, vis tiek rekomenduočiau pakviesti nepriklausomą ekspertą, kad šis įvertinų techninius pastato parametrus – sandarumą, šalčio tiltus, inžinerinių sistemų būklę.

Dažnas kokybe besirūpinantis NT vystytojas jums pats gali pateikti nepriklausomų NT ekspertų įvertinimus parduodamam būstui; tokie vystytojai greičiau leidžia suprasti apie savo patikimumą.

Galiausiai – nepatingėkite paieškoti internete atsiliepimų apie konkretaus vystytojo kitus statytus objektus, pasidomėkite socialiniuose tinkluose, ką rašo ir kalba jums rūpimame name gyvenantys kaimynai ar jų bendruomenės.

Sandorio išlaidos

Kiekvieno būsto įsigijimo procesą lydi kur kas daugiau išlaidų nei vien tik būsto kaina. Jei imate paskolą iš banko, būtina paskaičiuoti, kiek jums kainuos kredito suteikimo sutarties sudarymo kaina, taip pat – kokio dydžio palūkanas suderėsite su banku visam kredito teikimo laikotarpiui.

Jums taip pat reikės susimokėti notarinės sutarties sudarymo išlaidas, galiausiai dar nemažai pareikalaus ir paties naujo būsto įsirengimas – būsto apdaila, santechnika, virtuvės įsirengimas ir baldai. Nepamirškite ir persikraustymo kaštų, ypač tai aktualu jaunoms šeimoms, kurios jau turi sukaupusios nemažai naudojamo kilnojamojo turto.

Jei patiems tampyti sunkias dėžes ir baldus per sunku, nuraminsiu – šiandien rinkoje veikia daug ir gerų perkraustymo paslaugas teikiančių bendrovių, kurių vienos valandos darbas gali kainuoti nuo 20 iki 50 eurų.

Standartinį 55 kv. m butą keturių tvirtų vyrukų komanda miesto ribose jums perkraustys per 6-8 valandas. Žinoma, nepamirškite supakuoti visų daiktų, nes tai užima daugiausiai laiko! Talpias dėžes daiktų pakavimui dažniausiai parduoda pačios perkraustymo bendrovės.

• Kiek tai gali kainuoti?
• Preliminarios sutarties pasirašymas – 0 EUR (nebent tai darysite notarų biure);
• Turto vertinimas, norint gauti paskolą – 100-200 EUR;
• Kredito sutarties sudarymas – ±0,5 proc. nuo kredito sumos;
• Notarinės išlaidos - ±0,5 proc/ nuo sandorio sumos;
• NT nuosavybės įregistravimas Registrų centre – 3-289 EUR;
• Energinio naudingumo sertifikatas – 15-100 EUR;
• NT brokerio paslaugos 2-5 proc. nuo sandorio vertės.

Būsto likvidumas

Pabaigai – ko gero svarbiausia kiekvieno perkamo būsto savybė – jo likvidumas. Visi pirkimo ir įsikūrimo kaštai tėra trumpalaikės investicijos į jūsų gerbūvį. Tuo tarpu išliekamoji būsto vertė – ilgalaikis procesas.

Būsto likvidumas, laikui bėgant, gali netgi augti – dėl augančių NT rinkos kainų, dėl pagerėjusios infrastruktūros šalia jūsų namų, dėl besikeičiančių visuomenės poreikių (populiarėja vienas ar kitas rajonas ar gatvė).

Tad pirkdami būstą, visada užduokite sau šiuos pagrindinius klausimus:

• Ar turtas išlaikys vertę po 5-10 metų?
• Ar gerai išvystyta infrastruktūra?
• Ar pastatas geros būklės? (Jei tai senos statybos namas);
• Ar turima energinė klasė po 10 metų nebus atgyvenusi?

Daugumai sunku suprasti, ar įsigytas būstas nenuvertės smarkiai per 10 metų, bet jei perkate iš patikimo ir kokybiško NT vystytojo, jei jūsų būstas gerai išvystytame rajone, kur patogu gyventi ne tik viengungiui, bet ir šeimai (prekybos centrai, darželiai, mokyklos, laisvalaikio erdvės), jei perkate A energinės klasės būstą – labai tikėtina, kad po 10 metų jo likvidumas bus geras ir sugebėsite parduoti už tuo metu būsiančią vidutinę rinkose vertę.

Na, o reziumuojant pabaigai turiu vieną pagrindinį patarimą – pirkite tokį būstą, kurio jums reikia šiandien, nes po 10 metų jūsų norai ir poreikiai gali skirtis neatpažįstamai. Jūsų laukia naujas, jaudinantis ir įdomus gyvenimo etapas, sėkmės!