Per pavasario karantiną buvo nemažai entuziastingų nuomininkų, nustojusių mokėti nuomos mokestį vadovaujantis iš pirmo žvilgsnio patraukliai atrodančia force majeure taikymo galimybe. Ši galimybė atrodė ypač ranka pasiekiama, kai rinkoje pasirodė force majeure kompetentingos institucijos išduotos pažymos, kuriose tiesiai šviesiai „konstatuojama“, esą COVID-19 atvejis neabejotinai atleidžia nuo atsakomybės.
Vis tik atidžiau paanalizavus teisės aktus, yra aišku, kad Vyriausybės nustatytas draudimas laikinai vykdyti tam tikrą veiklą automatiškai vargu, ar gali būti laikomas force majeure aplinkybe, o kad su COVID-19 susijęs nuomininko atleidimas nuo nuomos mokėjimo būtų numatytas iki pandemijos sudarytoje sutartyje – tikėtina mažai.
Kiek vėliau, kai buvo įtvirtintas dalinis nuomos mokesčio kompensavimas, o ir dalis nuomotojų draugiškai sutiko prisiimti dalį finansinės naštos ir laikinai sumažinti nuomą ar net suteikti nuomos mokesčio „atostogas“, force majeure taikymo banga ir drąsa atslūgo.
Vis tik prognozuojama, kad dėl COVID-19 susiklosčiusios situacijos bus formuojama nauja teismų praktika taikant kitą teisinį mechanizmą: vieną iš CK numatytų sutarties modifikavimo atvejų – esminių pasikeitusių aplinkybių institutą. Nors sutarčių teisėje ir galioja sutarties privalomumo principas, vis tik, ne visada šio principo besąlygiškas laikymasis užtikrina šalių interesų pusiausvyrą. Todėl egzistuoja šio principo išimtis – jeigu sutartį tampa sudėtinga vykdyti, ji turi būti vykdoma toliau, tačiau atsižvelgiant į pasikeitusias aplinkybes. Kita vertus, reikia nepamiršti, jog viena esminių tokios išimties taikymo sąlygų: sutarties šalys nebuvo prisiėmusios pasikeisiančių aplinkybių rizikos.
Šiame kontekste ypatingai svarbu įvertinti kasacinio teismo praktiką, kurios yra gausu iš 2009 m., kai ekonominė recesija buvo priežastis patenkinti nuomininkų prašymus mažinti nuomos mokestį. Savo praktikoje teismas, tenkindamas nuomininkų prašymus, yra nurodęs, jog vien tai, kad nuomos sutartyje šalys susitarė dėl fiksuoto nuomos mokesčio, negali būti laikoma rizikos paskirstymu šalims. Tai yra, kad viena šalis prisiima kainų kilimo, kita – kainų kritimo riziką. Be kita ko, buvo pasisakyta, jog toks rizikos paskirstymas šalims turi būti tiesiogiai nurodomas sutartyje arba numanomas iš jos turinio. Teismas aiškiai leido suprasti, kad tokią riziką sutartimi visgi galima prisiimti.
Būtent tokia kasacinio teismo praktika ir lėmė, jog verslo subjektai į nuomos sutartis (ypač kalbant apie ilgalaikius verslo nuomos teisinius santykius) pradėjo uoliai įtraukinėti sąlygas, kuriose aiškiai ir nedviprasmiškai susitariama dėl šalių teisės nutraukti sutartį pasikeitus aplinkybėms atsisakymo. Tokia nuostata praktikoje dažniausiai skamba taip: „sutarties sąlygos negali būti pakeistos arba sutartis negali būti nutraukta dėl iš esmės pasikeitusių aplinkybių, t. y. abi šalys visa apimtimi ir iš anksto įvertino sutarties sąlygas, taip pat sąlygas, kurioms esant ši sutartis bus vykdoma, todėl jos prisiima iš esmės pasikeičiančių aplinkybių riziką.“
Susiklosčius dabartinei situacijai tampa aišku, jog ši sutarties sąlyga sukels nemažai galvos skausmo verslo subjektams, siekiantiems pakeisti sutarties sąlygas, nors aplinkybių pasikeitimo riziką tos šalys pačios aiškiai ir nedviprasmiškai prisiėmė.
Ar gali būti pagrindas šią sutarties šalies subjektinės teisės atsisakymo nuostatą nuginčyti (pvz., kaip prieštaraujančią įstatymui), vienareikšmiškai atsakyti sunku. Tačiau nereikėtų pamiršti, kad „atsisakymą“ davė ne bet kas, o savo veiksmus aiškiai suvokęs, sutartį sudaręs verslo subjektas, kurio pažaidai laikomi „patikimi ir vertingi“.
Šiame kontekste svarbu įvertinti kitą, visai neseniai kasacinio teismo nagrinėtą, klausimą – ar nuomininkas sutartimi į ateitį gali atsisakyti įstatyminės pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį? Teismas visgi išaiškino, jog šalys yra laisvos iš anksto susitarti dėl nuomininko nesinaudojimo pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį.
Lieka tik laukti, ar teismų sprendimai nuomininkų subjektinių teisių atsisakymo COVID–19 kontekste bus analogiški.