Klientams sakau, kad tai yra svarbiausias viso sandorio taškas, o po jo lieka tik formalumai. Todėl tekstas bus ilgas. Nes šioje sutartyje fiksuojama susitarimo esmė, o tolimesni procesai – banko veiksmai, paskola, sutarties įforminimas pas notarą – vyksta jau pagal ją. Ir jei eigoje kiltų ginčų, pirmiausiai būtų atsiversta preliminarioji sutartis. Todėl „ai, dabar palikime, paskui notarinėje įsirašysime“ neveikia – jei kita šalis nebus geranoriška, toliau jau nieko nebeįrašysite. Tad ką svarbu numatyti preliminariojoje sutartyje?
Svarbu užfiksuoti Notarinės sutarties sudarymo datą – per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti? Terminų būna įvairių, tai – susitarimo reikalas, bet numatyti būtina, nes preliminarioji sutartis negali būti pasirašyta be termino kitam žingsniui. Svarbi detalė – kai viena iš šalių jau pasiruošusi, ji privalo inicijuoti sandorį pas notarą. Nes jei nei viena šalis to nepadarys, laikas „ištiksės“ ir sandoris neįvyks dėl nei vienos šalies kaltės. Šioje vietoje tikrai pasitaiko piktnaudžiavimų – pavyzdžiui, paskolos negavęs pirkėjas tyli ir delsia iki termino, kad nereikėtų grąžinti avanso.
Jei pardavėjas per tą laiką jo nepakviečia pas notarą, t.y. neinicijuoja sandorio, pirkėjui gali pavykti išsisukti be baudos.
Kitas privalomas dalykas, kuris turi būti aptartas raštu, – kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka. Dažniausiai praktikoje paliekamas 5-10 proc. avansas, tačiau tai – susitarimo reikalas, o kuo didesnė suma, tuo įprastai procentas mažesnis. Pirkėjams nereikia bijoti palikti didesnio avanso (žinoma, prieš tai įsitikinus, kad NT dokumentai yra tvarkingi). Avansą svarbu pervesti pačiam pardavėjui – „pervesti“ ir „pardavėjui“ yra svarbūs momentai. Nes pagal naują tvarką atsiskaitymo grynais suma yra apribota, o ir bankai nemėgsta grynųjų ir jų vėliau gali nenorėti įskaičiuoti kaip pradinio įnašo. O tiesiai pardavėjui pervesti reikėtų tam, kad kuo mažiau klausimų iš šalies galėtų kilti. Žinoma, būna išimčių, pavyzdžiui, kai NT areštuotas, pervedama į depozitinę sąskaitą, kad pardavėjas nedingtų su visais pinigais.
Dar labai svarbu užfiksuoti, kas laukia, Jei galutinis sandoris visgi neįvyks? Čia galimi trys scenarijai.
Pirmiausiai, jei notarinis sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą avansą.
Antras scenarijus – kai neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, ir čia dažnai daroma klaida. Dažniausiai sutartyje įrašoma, kad tada pardavėjas tik grąžina avansą, bet tai yra ne vienodos atsakomybės – pardavėjas niekuo nerizikuoja, lieka su nuliu. Todėl svarbu įrašyti, kad jis papildomai sumoka ir avanso dydžio baudą.
Trečias scenarijus, kai sandorius neįvyksta dėl nei vienos šalies kaltės – tuomet avansas atiduodamas pirkėjui ir grįžtama į pradinę situaciją.
Sutartyje galima numatyti ir saugiklius. Vėlgi, tai yra šalių susitarimo reikalas ir dažniausiai tai svarbu norint pasirašyti sutartį dar iki galo neišsiaiškinus dėl paskolos. Galima susitarti, kad jei pirkėjas galiausiai negaus banko paskolos – pavyzdžiui, bent trys bankai atsisakys jį kredituoti – ir notarinė sutartis neįvyks, jam bus grąžintas avansas. Kitas galimas saugiklis – ką darysite, jei NT vertė po vertinimo nepasieks jo kainos, tada atitinkamai didės pradinio įnašo banke suma ir pirkėjas jos neturės? Galima numatyti, kad po mažesnio turto įvertinimo pirkėjas pasitraukdamas nepraras avanso.
Kas dar labai svarbu? Nuspręsti ir užfiksuoti, kas moka notarines išlaidas. Pagal įstatymą tai yra pirkėjo mokestis, bet yra nerašyta taisyklė, kad pasirašant sutartį tarp fizinių asmenų, suma dalinama pusiau. Bet labai svarbu tai aptarti sutartyje – tai nėra „savaime aišku“. Dar svarbu įrašyti, kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas – ir čia turiu pažymėti, kad raktų ir nuosavybė perdavimas nėra tas pats, svarbu tai aptarti. Taip pat jei yra bet kokių turto apribojimų (hipoteka, areštas ir pan.), būtina tai numatyti preliminariojoje sutartyje.
Na, ir paskutinis, dėl kurio kyla daugiausiai ginčų – aiškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas. Kad ir užuolaidos, šviestuvai – būna, pirkėjui yra savaime aišku, kad jie lieka bute, o pardavėjui savaime aišku, kad jis juos išsiveža. Tad „savaime aišku“ gali skirtis. Turėjau atvejį, kai pardavėja po buto pardavimo norėjo išsivežti... vonios gyvatuką. Žinoma, kiekvienos rozetės sutartyje neaprašysi, tad galima pridėti nuotraukas ir nurodyti, kad NT bus perduotas su visais jose matomais daiktais. Tik tada įsitikinkite, kad nuotraukoje netyčia neužfiksuotas jūsų kompiuteris.
Pasakojau apie preliminariąsias NT pirkimo-pardavimo sutartis – minėjau, kad jos negali būti sudaromos be termino, iki kada turi įvykti galutinis sandoris pas notarą. Ir kaip tyčia, dabar turiu net porą atvejų, kai tokio termino nustatymas – labai sudėtingas, bet vis tiek privalomas. O pardavėjas tikrai nenorės daryti itin ilgo termino, jam tai paprasčiausiai nenaudinga.
Būna, žmonės nusižiūri butą, kurį galės įsigyti tada, kai gaus mokėjimą už dabartinį savo butą. Tačiau juk niekas negali tiksliai numatyti, nei kada, nei už kiek pavyks parduoti saviškį. Pradiniame etape pirkėjai dažnai net nesvarsto, kad gali nepavykti: „parduosim iki tol, viskas bus gerai“. Puiku, jei pavyks, bet o kas, jei atėjus terminui naujas sandoris neįvyks, nes visgi parduoti nespėjote? Neteksite avanso.
Apie tai reikia galvoti jau preliminariosios sutarties etape, o ne vėliau, tikintis kitos pusės geranoriškumo. Pardavėjas juk termino pusei metų nenorės ištęsti, reikia kažkaip kitaip spręsti. Bet išeičių yra. Pavyzdžiui, galima numatyti, kad pasibaigus terminui pirkėjas praras ne visą, o pusę avanso. Arba galima numatyti, kad, norėdamas eigoje pratęsti terminą, pirkėjas avansą vėliau padvigubins. Išeičių yra, tačiau labai svarbu jų tinkamai ieškoti, kad paskui nebūtų per vėlu.
