2020 m. NT rinkos aktyvumas buvo rekordinis – per metus pastatytų naujų būstų skaičius išaugo 10,6 proc., lyginant su 2019 m. ir buvo didžiausias Lietuvos istorijoje. Esant tokiam rinkos aktyvumui kyla pagrįstas klausimas dėl NT burbulo formavimosi.
NT rinkos „įkaitimo“ būklę atspindi būstų įperkamumo rodikliai. Mokslinėje literatūroje būsto įperkamumą siūloma matuoti per vidutinių atlyginimų, reikalingų įpirkti vidutinio dydžio būstą, skaičių, arba kiek ilgai reikia dirbti, siekiant įpirkti tokį būstą.
2020 m. Vilniuje 50 kv. m. butas buvo vertas 102 vidutinių mėnesinių atlyginimų, arba viso per 8,5 metus uždirbto vidutinio atlyginimo. Palyginimui, Taline – 89 vidutinių mėnesinių atlyginimų, Rygoje – 68. Taigi Taline vidutinio buto įperkamumas yra 13 proc. didesnis nei Vilniuje, Rygoje net – 33 proc. Kitaip sakant, pagal butų įperkamumo lygį Lietuvos NT rinka šiuo metu yra labiausiai „įkaitusi“, lyginant su kitomis Baltijos šalimis.
Situacija atrodo geresnė stebint NT įperkamumo dinamiką: 2014 m. Vilniuje vidutinis butas kainavo 107 mėnesinius atlyginimus, Taline – 79, Rygoje – 78. Matome, kad per pastaruosius šešerius metus butų įperkamumas padidėjo, tiesa, Vilniuje mažiau nei Rygoje. Nežymus butų įperkamumo augimas siejamas su sparčiu vidutiniu darbo užmokesčio augimu, kuris nežymiai viršijo vidutinių butų kainų augimą.
Ar dabartinė situacija bent iš tolo primena 2007-2008 m. NT burbulą? Tuo metu Vilniuje, kaip ir kitose Baltijos šalių sostinėse, vyravo paradoksali situacija, kai vidutinės butų kainos buvo apie 20 proc. mažesnės nei yra šiuo metu, nors vidutiniai atlyginimai buvo daugiau nei du kartus mažesni. 2008 m. vidutinis butas Vilniuje kainavo net 172 vidutinius atlyginimus, Rygoje – 126, Taline – 113. Šiuo metu situacija NT rinkoje nei iš tolo neprimena 2008 m., todėl kalbėti apie tokio dydžio burbulą tikrai nėra prasmės. Visgi nerimą kelia rinkos aktyvumas ir išliekantis mažesnis butų įperkamumas nei kaimyninėse šalyse.
Pandemija taip pat turėjo įtakos NT rinkos aktyvumui. Pandemija paveikė gyventojų pajamas labai asimetriškai – tiesiogiai paliestuose sektoriuose dirbančių gyventojų pajamos mažėjo, tačiau bendrai Lietuvoje atlyginimai augo daugiau nei 10 proc. Be to, įvesti karantino ribojimai taip pat apribojo gyventojų vartojimo išlaidas, ypač skirtas ne pirmo būtinumo prekėms. Neišleistos lėšos nugulė gyventojų bankų sąskaitose, todėl Lietuvoje fiksuojamas rekordinis indėlių augimas. Šiame kontekste toliau yra vykdomas beprecedentis ekonomikos skatinimas, kuris sudarys paskatas infliacijos augimui. Turintys santaupų asmenys ieško būdų, kaip jas apsaugoti nuo nuvertėjimo, o žinant, kad Lietuvos gyventojų finansinis raštingumas yra žemas, populiariausia investicija yra NT turto įsigijimas.
Vyraujant rekordiniam NT rinkos aktyvumui tikėtina, kad būstų kainų augimas spartės. Tuo tarpu darbo užmokesčio augimas 2021 m. pagal Finansų ministerijos prognozes tesieks 5,2 proc., todėl pradėsime matyti būstų įperkamumo mažėjimą – tai bus pirmas ženklas, kad formuojasi NT burbulas.