Praėjus dešimčiai metų po nekilnojamojo turto (NT) rinkos burbulo sprogimo, Lietuvoje vėl sklando nerimas dėl galimo rinkos perkaitimo. Diskusijose apie NT rinką dominuoja gerai pažįstami argumentai apie jos cikliškumą ir teikiami įvairūs anticiklinių sprendimų pasiūlymai. Deja, bet šiose diskusijose dažnai pamirštama, jog rinkos nestabilumą taip pat aštrina ir įsisenėję probleminiai gyventojų įsitikinimai. Dėl šios priežasties šiandien nenagrinėjama nei kas sąlygoja tokius įsitikinimus, nei kaip juos pakeisti.
Norint aiškiau suprasti šiuos gyventojų įsitikinimus, būtina suprasti, kokie procesai sąlygoja ilgalaikę Lietuvos NT rinkos dinamiką. Galima sakyti, jog čia taip pat galioja tam tikras cikliškumas.
Kaip žinia, visuose Lietuvos miestuose gyvenamieji daugiabučių kvartalai yra gana netoli miesto centro. Dėl šios priežasties sprendimas įsigyti naują NT miesto viduje pirmiausia sietinas ne su darbo vietos pokyčiais, o su jaunų žmonių noru pradėti savarankišką gyvenimą. Tokie gyventojai dažnai ieško naujos statybos būsto, todėl miesto dalys, kuriose vyksta intensyvios statybos, susilaukia daugiausia dėmesio. Visgi, kai šie rajonai tampa vis labiau perpildyti ir vystymas sulėtėja, būstas tokiose miesto dalyse praranda patrauklumą. Pasibaigus tokiam ciklui, senesnieji rajono gyventojai susiduria su būsto realizavimo problema ir lieka sąlyginai įkalinti vis mažiau patraukliame rajone, o pirkėjai dairosi į naujas miesto dalis.
Teoriškai, toks cikliškumas yra gana natūrali kartų kaitos ir miestų vystymosi savybė. Tačiau šiame cikle atsiskleidžia du probleminiai Lietuvos gyventojų įsitikinimai apie gyvenamąjį NT, kurie kelia destabilizacijos pavojų visai rinkai.
Pirma, rinkdamiesi patrauklius mikrorajonus, nemažai Lietuvos gyventojų neįvertina ilgalaikių savo pasirinkimo pasekmių. Tai gana akivaizdžiai iliustruoja Perkūnkiemio mikrorajono Vilniuje istorija. Į šį mikrorajoną besikeliantys gyventojai nenumatė, kokia ateitis laukia Perkūnkiemio dėl ypač tankaus užstatymo bei socialinės infrastruktūros trūkumo. Ši problema palaipsniui persikelia į Pilaitę, kur nauja statyba baigia perpildyti esamos infrastruktūros galimybes. Mikrorajono paklausos augimas yra per greitas, kad NT vystytojai ir savivaldybė galėtų tinkamai jiems pasiruošti. Tuo tarpu neišvengiamas tokios paklausos krytis būna per staigus ir gali išprovokuoti platesnę NT krizę.
Antra, priimdami sprendimus keltis į būstą už miesto, Lietuvos gyventojai dažnai puoselėja nepamatuotus lūkesčius dėl infrastruktūros vystymo. Gyventojai, tikėjęsi, jog greitai bus paklotas asfaltas, įvestos dujos ar sukurti patogūs viešojo transporto maršrutai, ilgainiui susiduria su karčia realybe ir tampa priversti gyventi sąlygomis, su kuriomis esant galimybei tikrai nesitaikstytų. Tokiais atvejais taisyti savo padėtį dažnai būna per sunku, o bandymai perparduoti būstą tik prisideda prie rinkos kaitinimo ir taip pat gali padidinti krizės riziką.
Svarbu pabrėžti, jog tokie gyventojų įsitikinimai neatsiranda savaime. Minimos nuostatos yra sąlygotos ilgalaikių kultūrinių bei ekonominių veiksnių. Kartu būtina prisiminti, jog gyventojams apskritai sunku įvertinti mikrorajono vystymosi perspektyvas – juk būstai nėra keičiami dažnai ir patirties šiais klausimais įgyti sudėtinga. Tačiau svarbu suprasti, jog ignoruoti šių problemų taip pat negalima – efektyvus jų sprendimas gali smarkiai sumažinti artėjančių NT rinkos svyravimų poveikį gyventojams.
Bent dalinai šias problemas galima spręsti populiarinant įprotį pasinuomoti būstą prieš jį įsigyjant. Gyventojams tai leistų išsaugoti galimybę esant poreikiui greitai pakeisti gyvenamąją vietą, o ilgalaikė nuoma būtų pakankamai svarus argumentas, siekiant užtikrinti vystytojų pastangas didinti būsto patrauklumą. Taip pat tikslinga ieškoti sprendimų, kaip didinti senesnės statybos namų patrauklumą. Čia sprendimai turėtų būti susiję ne tik su pastatų renovacija, bet ir parkavimo vietų trūkumo mažinimu ir aplinkos tvarkymu – ne tik savivaldybių, bet ir investuotojų pastangomis.
Žinoma, iki tol, kol šie sprendimai duos rezultatų, teks palaukti. Rinkos patirtis liudija, jog aukščiau minimi probleminiai įsitikinimai ir destabilizuojantis elgesys formavosi beveik ketvirtį amžiaus – jiems pakeisti taip pat reikės nemažai laiko. Tačiau dabar, kai Lietuvoje nestinga ryžto valdyti galimos NT krizės riziką, yra palankus laikas pradėti taikyti siūlomus sprendimus.