Pagal kurį įsteigus bendriją visi butų ir kitų patalpų savininkai buvo laikomi bendrijos nariais ir atitinkamai nustatytos jų teisės ir pareigos susietos su bendrojo naudojimo objektais, kurie laikomi jų bendrąja daline nuosavybe. Pagal šį įstatymą buvo reorganizuoti ir gyvenamųjų namų statybos ir eksploatavimo kooperatyvai, kurie tapo bendrijomis. Naujieji butų savininkai greitai perprato savo teises, tačiau prievolių samprata sunkiai skynėsi kelią ir atitinkamai vangiai kūrėsi bendrojo naudojimo objektų valdymo bendrijos.
2000 m. priėmus naująjį Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (įsigaliojo nuo 2001 m,), buvo reglamentuota butų ir kitų patalpų (toliau – patalpų) savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisė ir nustatyta, kad šie savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ir kitaip tvarkyti, steigdami bendriją ar sudarydami jungtinės veiklos sutartį. Neįsteigus bendrijos ar nesudarius jungtinės veikjos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių. Administravimo išlaidas apmoka patalpų savininkai.
Pagal Bendrijų įstatymą savivaldybės buvo įpareigotos teikti organizacinę ir finansinę paramą bendrijų steigimui ir ši parama vienaip ar kitaip buvo teikiama, tačiau ji nebuvo rezultativi. Iki šiol bendrijos valdo tik apie 20 procentų daugiabučių namų. Didžiąją dalį jų administruoja savivaldybių paskirti administratoriai. Galima manyti, kad tokią situaciją lėmė konkurencinis pastarojo daugiabučio namo valdymo būdo pranašumas.Patalpų savininkams nereikia sukti galvos dėl bendrijos, kaip juridinio asmens, steigimo, su tuo susijusių išlaidų ir atitinkamai prisiimti atsakomybės už bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros rezultatus.
Savo ruožtu savivaldybės, pataikaudamos rinkėjams, neretai nustatydavo pažemintus namų administravimo ir priežiūros tarifus, be to neįskaitydamos į juos viešojo administravimo išlaidų, susijusių su administratorių skyrimu, jų veiklos priežiūra ir kontrole. Susiklostė paradoksali situacija, kad patalpų savininkai nevykdantys savo prievolių susijusių su bendrojo naudojimo objektų valdymu, gauna viešojo sektoriaus dotaciją. Savivaldybių įmonės, vykdančios daugiabučių namų administravimo ir priežiūros funkcijas pagal pažemintus tarifus, priverstos ieškoti būdų kaip kompensuoti su tuo susijusias išlaidas.
Daugiabučių namų savininkų bendrijų steigimo reglamentavimą apsunkina vyraujanti nuomonė (paveldėta iš gyvenamųjų namų statybos kooperatyvų veiklos laikų), kad bendrijos steigimas yra kiekvieno buto ar kitų patalpų savininko laisvo apsisprendimo teisė ir bendrija gali būti steigiama tik narystės joje pagrindais. Tuo tarpu kai Civilinis kodeksas nustato, kad bendrija steigiama butų ir kitų patalpų savininkų prievolėms, susijusioms su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra, įgyvendinti.
Laisvo apsisprendimo faktorius čia veikia iki buto ar kitų patalpų, esančiu daugiabučiame name, įsigijimo. Savo valia įsigijus butą ar kitas patalpas įgijama ir teisė naudotis bendrojo naudojimo objektais, taip pat prievolė juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti. Bendrojo naudojimo objektų valdymo būdas pasirenkamas ir atitinkamai sprendimas steigti bendriją priimamas ne atskirų savininkų valia, o butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Minėtas viešosios ir politinės nuomonės šleifas neleidžia iki šiol sukurti normalaus, Civilinį kodeksą ir Konstituciją atitinkančio, Bendrijų įstatymo, kuris nekomplikuotu, o skatintų bendrijų steigimąsi ir veiklą.
Konstitucinio Teismo 2000 m. gruodžio 23 d.nutartimi buvo pripažinta, kad 1995 m.priimto Bendrijų įstatymo nuostata, kad įsteigus bendriją visi namo butų ir kitų patalpų savininkai tampa bendrijos nariais prieštarauja Konstitucijos 35 straipsniui, t. y., kad niekas negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai, partijai ar asociacijai.Pakeitus Bendrijų įstatymą ir nustačius, kad narystė bendrijoje patvirtinama patalpų savininko rašytiniu pareiškimu, iškilo kitą konstitucinė kolizija (galima neatitiktis Konstitucijos 23 straipsniui - dėl nuosavybės neliečiamumo) tame, kad patalpų savininkai nepareiškę tokios valios netenka dalies prigimtinių teisių valdyti bendrojo naudojimo objektus, kurie jiems priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Paradoksalu, kad iki šiol Bendrijų įstatymas nebuvo apskustas Konstituciniam Teismui. Reikėtu pripažinti, kad keičiant Bendrijų įstatymą klaidingai buvo suprasta Konstitucinio Teismo nutartis dėl narystės bendrijoje.Joje nenurodoma, kad Daugiabučio namo savininkų bendrija, kuri steigiama pagal Civilinio kodekso 4.83 straipsnį, kaip prievolė bendrojo naudojimo objektams valdyti, turi būti siejama su naryste bendrijoje.
Pagal minėtą Civilinio kodekso straipsnį ji steigiama butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės pagrindu, kaip juridinis asmuo bendrojo naudojimo objektams valdyti, priimant sprendimą šio kodekso nustatyta tvarka t.y., butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, o ne atskirų patalpų savininkų valia. Dėl to, siekiant normalizuoti daugiabučių namų valdymą, skatinant šio proceso savivaldą, aktualu pakeisti Bendrijų įstatymą, pašalinant jo ne sąryšį su Konstitucija ir Civiliniu kodeksu.
Savivaldybių skiriamų administratorių galia sustiprėjo savivaldybėms, ypač didžiųjų miestų, pradėjus jų valdomų butų ūkio įmonių privatizavimą. Perleidus daugiabučių namų administravimą komercinėms įmonėms, gyventojai netrukus pajuto augančius šių namų priežiūros kaštus, ne visada susietus su privalomaisiais pastatų naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Sunerimus gyventojams, atitinkamai reagavo politinės struktūros. Politinės konjuktūros poveikyje, nesigilinant į konstitucinės ir civilinės teisės principines nuostatas, 2012 m.buvo pakeistos kai kurios Civilinio kodekso normos reglamentuojančios butų ir kitų patalpų bendrosios dalinės nuosavybės teisę, kurios įsigaliojo nuo 2013 m.
Buvo nustatyta patalpų savininkų teisė, neįsteigus bendrijos ir nesudarius jungtinės veikos sutarties, pasirinkti namo administratorių, kurį po to skiria savivaldybės vykdomoji institucija, ir jį keisti, atsiradus nepasitenkinimui jo veikla. Administratorių atrankos ir skyrimo tvarka deleguota Vyriausybei.
Be to, savivaldybėms nustatyta prievolė organizuoti patalpų savininkų susirinkimus ar balsavimą raštu pasirenkant administratorių. Tokia tvarka, kaip rodo šešerių metų praktika nesukūrė pridėtinės vertės patalpų savininkų teisėms realizuoti, pasirenkant bendrojo naudojimo objektų valdymo būdą ir užtikrinant namo priežiūros kokybę, o atvirkščiai sudarė prielaidas administratorių galiai sustiprinti. Šioje situacijoje savivaldybė tampa tam tikru įkaitu su nemaža administracine našta. Neturėdama teisinių įrankių administratorių atrankai ir veiklai įtakoti, kadangi juos pasirenka patalpų savininkai, o atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė, savivaldybė negali užtikrinti veiksmingos jų veiklos priežiūros ir kontrolės.
Šių normų loginio ir teisinio ne sąryšio būtina atsisakyti. Jeigu nustatoma, kad patalpų savininkai priimdami sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo būdo, turi teisę pasirinkti administratorių, tai jie privalėtu su juo sudaryti pavedimo sutartį ir savo pajėgomis užsitikrinti jos vykdymo priežiūrą ir kontrolę. Jeigu savivaldybė įpareigojama paskirti minėtų objektų administratorių, kai patalpų savininkai neįsteigia bendrijos ar nepasirenka administratoriaus pagal sutartį, tai savivaldybė, turi turėti teisę pati nusistatyti administratorių parinkimo ir skyrimo , taip pat jų veiklos priežiūros ir kontrolės tvarką. Beje, tokia Civilinio kodekso norma galiojo iki 2013 m. Taigi, belieka ją atkurti.
Siekiant administravimo paslaugų kokybės, būtų prasminga pagalvoti apie subjektų teikiančių pastatų valdymo ir administravimo paslaugas kvalifikacinius reikalavimus, atsižvelgus į kitų ES šalių patirtį. Tam tikra administratorių atestavimo tvarka buvo taikoma ir mūsų šalyje, tačiau prieš keletą metų paskubėta jos atsisakyti, motyvuojant ES paslaugų direktyvos nuostatomis.
Konstitucinės ir civilinės teisės prasme abejotinas Civilinio kodekso pakeitimas, įpareigojantis savivaldybes atlikti ne tik jos paskirtų administratorių, bet ir bendrijų valdymo organų bei jungtinės veiklos įgaliotų asmenų veiklos, susijusios su teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę.
Galima manyti, kad tai yra privačios nuosavybės valdytojų teisių apsaugos pažeidimas, Kiek man žinoma, tokios praktikos nėra nei vienoje ES šalyje. Savivaldybės paprastai atlieka jos teritorijoje esančių pastatų naudojimo priežiūrą, siekiant apsaugoti žmones ir aplinką. Atitinkamus įgaliojimus savivaldybėms suteikia ir Lietuvos Respublikos Statybos įstatymas.
Dėl to, savivaldybių resursus tikslingiau sutelkti į pastarosios funkcijos vykdymą, sukuriant efektyvius teisinius instrumentus administraciniam poveikiui, kuris būtų taikomas ne tik bendrojo naudojimo objektų administratoriams, bet ir butų ir kitų patalpų savininkams nevykdantiems prievolių susijusių su šių objektų valdymu, priežiūra ir remontu.
Pagal Vyriausybės 2004 m.patvirtintą`Lietuvos būsto strategiją buvo iškeltas uždavinys siekti, kad iki 2020 m. ne mažiau kaip 80 proc. daugiabučių namų būtų valdomi šių namų savininkų bendrijų. Deja, to nepavyko pasiekti. ES šalių patirtis parodo, kad tik toks kelias gali užtikrinti tinkamą ir ekonomine prasme racionalią daugiabučių namų priežiūrą. Dėl to, svarbu įsigilinti į susiklosčiusios situacijos priežastis ir pagrįsti priemones jai ištaisyti.
Neseniai Seimo valdančiosios koalicijos atstovai Seimo narys Lauras Stacevičius ir Seimo narys, aplinkos ministras Kęstutis Mažeika yra įregistravę Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kurio tikslas įtvirtinti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo naudojimo, priežiūros, remonto, atnaujinimo ir disponavimo jais principus ir būdus viename įstatyme, siekiant paskatinti patalpų savininkų dalyvavimą priimant sprendimus. Tačiau įstatymo projekto tikslo formuluotėje nėra jokių užuominų apie siekį pašalinti esamo reguliavimo spragas, kurios neužtikrina nuosavybės neliečiamumo ir apsaugos teisių įtvirtintų Konstitucijoje, atitikties civilinės teisės principams ir ES šalių praktikai. Neatsitiktinai, pristačius šį projektą visuomenei, kilo totalinis visų, su šiuo procesu susijusių, žmonių ir organizacijų pasipriešinimas.
Pagal Lietuvos žmogaus teisių asociacijos nuomonę įstatyme paliekamas vienas, be alternatyvų, galimas daugiabučių namų valdymas tik administratoriams (kuriuos skiria savivaldybės), kurių paslaugų įkainiams patalpų savininkai įtakos faktiškai neturės.
Politiniu aspektu vertinant šį projektą, galima teigti, kad jis orientuotas į daugiabučių namų ir butų deprivatizavimą, gražinant savivaldybėms nemažą dalį butų ūkio valdymo funkcijų, suteikiant tam tikras privilegijas butų savininkams nevykdantiems savo prievolių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu ir priežiūra.
Projekte akcentuojamas ir iki „panagių“ detalizuojamas nuo 2013 m. galiojantis ir praktikoje ne pasiteisinęs hibridinis bendrojo naudojimo objektų valdymo būdas, kai administratorių pasirenka butų ir kitų patalpų savininkai, o jį skiria, jo veiklą prižiūri ir kontroliuoja savivaldybė. Šis valdymo būdas, kaip jau minėjome, neturi loginio ir teisinio pagrindo. Jis nesiderina su Civilinio kodekso apibrėžta nuosavybės sąvoka, kad nuosavybės teisė – tai teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti.
Taip pat bazine Civilinio kodekso norma, galiojusią iki 2013 m., kad administratorius skiriamas, kai patalpų savininkai neįsteigia bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties t. y., kai jie nevykdo prievolės bendrojo naudojimo objektus valdyti ir tinkamai prižiūrėti. Administratorius skiriamas administraciniu aktu ar teismo sprendimu. Į kodeksą praslydusi nuostata, kad administracinės sankcijos vykdytoją pasirenka teisų pažeidėjas laikytina komedijinio pobūdžio, Neveltui projekto autoriai siūlo minėtą Civilinio kodekso normą panaikinti, įtvirtinant proteguojamą bendrojo naudojimo objektų valdymo būdą.
Pažymėtina, kad proteguojamas valdymo būdas sukuria prielaidas korupcijai. Tai patvirtina Vilniaus savivaldybės praeitais metais paskelbtas administravimo paslaugas teikiančių įmonių sąrašas, kuriame nurodomas ir šių įmonių siūlomas paslaugų tarifas. Dauguma atveju nurodomas keleriopai mažesnis tarifas už realų, susietą su administravimui priskiriamomis užduotimis. Ši aplinkybė parodo, kad administravimo tarifas jiems visiškai neaktualus. Svarbu įgyti namo priežiūros paslaugų ir statybos remonto darbų užsakovo funkcijas ir atitinkamai padengti su administravimu susijusius nuostolius.
Toks bendrojo naudojimo objektų valdymo būdas užkardo interesą steigti šių objektų valdymo bendriją, kurios steigimo ir išlaikymo tiesioginės išlaidos keleriopai didesnės. Svarstant šį klausimą ne visada įvertinama perspektyva optimizuoti (mažinti) investicinį krūvį susijusi su bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymu, atitinkamai būti padėties šeimininkais.
Projekte, bendrijų steigimo skatinimas patenka į antrąjį planą. Apeinamas gana akivaizdus galiojančio Bendrijų įstatymo ne sąryšis su Konstitucija. Iki smulkmenų detalizuojamos bendrojo naudojimo objektų valdytojo, įskaitant bendrijas ir jungtinės veiklos sutartimi įgaliotus asmenis, funkcijos ir atsakomybė, nepaliekant jokių šansų butų ir kitų patalpų savininkams savarankiškai (įstatymo nustatytuose rėmuose) reglamentuoti atitinkamus nuostatus ar taisykles, priklausomai nuo valdomo objekto ypatumų bei patalpų savininkų teisėtų interesų.
Dar daugiau, nepriklausomai nuo bendrojo naudojimo objektų valdymo būdo ir valdytojo teisinio statuso savivaldybėms pavedama jų veiklos priežiūros ir kontrolės funkcijos, su teise taikyti solidžias administracines nuobaudas. Pakankamai akivaizdu, kad tokie ketinimai nesiderina su Konstitucijos nuostatomis, kad Lietuva yra demokratinė valstybė, nuosavybė neliečiama, jos teises gina įstatymai. Siūlomo reguliavimo nerasime nei vienoje Europos valstybėje.
Manau, kad realizuojant butų ir kitų patalpų savininkų siekius valdyti ir tinkamai prižiūrėti bendrojo naudojimo objektus, būtų galima papildyti Civilinio kodekso nuostatas dėl valdymo būdo pasirinkimo, nustatant, kad apart bendrijos steigimo, jie gali pasirinkti administratorių pagal pavedimo sutartį, kurią pasirašytu ir jos priežiūrą vykdytu patalpų savininkų susirinkimo įgaliotas asmuo. Įdomi Estijos patirtis.
Pagal jos įstatymus daugiabučio namo savininkai gali savo sprendimu išrinkti namo tarybą, kurią sudaro šio namo patalpų savininkai. Namo tarybą sudaro pirmininkas ir ne mažiau kaip du nariai. Namo taryba padeda administratoriui (bendrijos pirmininkui, valdybai) vykdyti pareigas ir kontroliuoja jo veiklą. Namo taryba tikrina valdymo planus ir ataskaitas. Savo išvadas pateikia namo savininkų susirinkimui.
Manau, kad Seime įregistruotas įstatymo projektas turi būti gražintas rengėjams. Įvertinus visuomenės reakciją ir pastabas, rekomenduotina susitelkti į daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimo koncepcijos mokslinį pagrindimą ir tuo pagrįstą teisinio reglamentavimo tobulinimą.