Statybos valstybinėje žemėje – komplikuotos ir brangios
Anot „Ellex Valiūnas ir partneriai“ partnerės O. Petroševičienės, valstybinės žemės yra tikrai labai daug ir tai nėra kažkoks neliečiamas dalykas.
„Istoriškai taip susiklostė, kad Lietuvoje valstybinės žemės yra labai daug. Vis tik kai kuriose vietose, ypač kalbant apie brangias savivaldybes, tokias kaip Vilnių, Trakus, Kauną, Molėtus, dar gali būti atkurtos kai kurių piliečių teisės į tas žemes, kadangi yra nuosavybės teisių atkūrimo procesai, kurie dar neišspręsti ir užstrigę teismuose. Kitaip tariant, ne visa valstybinė žemė būtinai ir priklauso valstybei“, - pasakojo pašnekovė.
Advokatė aiškino, kad valstybinę žemę išsinuomoti ar nusipirkti galima aukciono būdu – kas pasiūlo didžiausią kainą, tas turi teisę arba nuomotis ilgam laikotarpiui, arba perimti nuosavybes teise.
Kitokia tvarka yra tuo atveju, jei valstybinėje žemėje yra statinys – tokio statinio savininkas ar savininkai turi teisę ne aukciono tvarka tą žemę išsinuomoti. Tačiau anksčiau, anot pašnekovės, buvo susiklosčiusi šiek tiek ydinga situacija.
„Pvz. Pažiūrėkite į Markučių mikrorajoną Vilniuje, kuris dabar labai gražėja, o anksčiau Markučiai buvo siejami su betono fabrikais ir kitomis baisybėmis, kurias sovietai buvo blogai suplanavę. Arba puikiai žinomas atkurtas Paupio rajonas. Tokie projektai vadinami konversijos projektai, juos sieja tai, kad iš istorinių savininkų fabrikus, angarus, garažus ir kitas sovietines baisybes įsigyja verslininkai ir ten vysto projektus. Tos baisybės tikrai Vilniaus miesto nepuošė ir net moraliai tokiose gražiose sostinės teritorijose jie neturi teisės egzistuoti.
Bet kai anksčiau verslas nusipirkdavo tokį statinį (seną fabriką, angarą, garažą – Delfi), jie įgaudavo teisę perimti valstybinės žemės nuomą, kurią turėjo prieš tai buvęs turto savininkas. Bet realybėje viskas atrodydavo kitaip – verslininkas pirkdamas tą baisų gargarą, tą baisų garažą ar fabriką, žino, kad nusipirkęs jį iškart ir griaus. Nes tas verslas ten darys konversiją – statys brangius gyvenamuosius namus ar komercinius pastatus. Verslas, pirkdamas tuos baisius garažus, mokėdavo žemės sklypo kainą. Valstybė su juo pagal įstatymą privalo sudaryti naują nuomos sutartį, nes jis tampa nauju statinių savininku. Bet realiai už tai valstybė pinigų negaudavo, pinigus pasiimdavo nekilnojamojo turto savininkas“, - aiškino O. Petroševičienė.
Sovietiniai angarai ant valstybinės žemės – aukso vertės
Visai neseniai, tvirtino advokatė, įsigaliojo pakeitimas, pagal kurį vystytojas, kuris nuomoja valstybinę žemę ir planuoja griauti eamą statinį ir statyti kažką naujo, valstybei turi sumokėti tam tikrą mokestį už statybas valstybinėje žemėje.
„Tas mokestis teoriškai turėjo sumažinti tų nenaudojamų statinių, esančių ant valstybinės žemės, kainą. Vystytojas, pirkdamas tuos apleistus statinius, realybėje mokėdavo ne jų kainą, o tos žemės, ant kurios jie pastatyti, kainą. Nepaisant to, kad ta žemė net nebūdavo to savininko, o būdavo valstybinė. Bet ar atsitiko taip, kad tie baisūs angarai, garažai ir fabrikai atpigo? Deja, ne. Rinka yra tokia, tad tai yra dar papildomas mokestis ir našta būsimam vystytojui.
O. Petroševičienė sako, kad savo klientams, kurie planuoja naujus projektus ir būsimas statybas, pataria labai gerai paskaičiuoti, kiek viskas kainuos.
„Jei nuosavybę, kurią perki, yra valstybinėje žemėje, tu sumokėsi buvusiam savininkui už perkamą nekilnojamą turtą, tada sudarysi valstybinės žemės nuomos sutartį su Nacionalinės žemės tarnyba ir šalia to reikia labai gerai įvertinti ir paskaičiuoti, kokį dar mokestį sumokėsi už tai, kad vykdai statybas valstybinėje žemėje. Tas mokestis jau galioja ir jo nesumokėjus, negausi statybą leidžiančio dokumento“, - tvirtino pašnekovė.
Iš esmės teisininkė palaiko šį reguliavimą, tik, anot jos, jame dar daug spragų ir neaiškumų, kai buvo priimti pakeitimai dėl šio mokesčio, trūko poįstatyminių aktų. Nors dabar kiek aiškiau, anot O. Petroševičienės, vis tik šiuo metu chaoso ir taip netrūksta, nes nuo kitų metų Nacionalinės žemės tarnybos funkcijas perims miestų savivaldybės, tai jaučiasi, kad šiuo metu – pereinamasis laikotarpis.
„Pas mus šiaip idėjos teisiniame reguliavime yra labai geros, problema yra jų realizavime“, - šypsojosi advokatė.
Lietuviams sunku priimti kapitalistinę santvarką
O. Petroševičienė sako, kad yra aiškios priežastys, kodėl lietuviai taip jautriai reaguoja į įvairias statybas ir apskritai į nuosavybę.
„Pvz., Olandijoje tik ypač aukštas pajamas turintys asmenys turi turtą nuosavybes teise arba šiuo metu jau neturtingas asmuo, bet istoriškai kilęs iš turtingos šeimos tokį turtą yra paveldėjęs. Ten visiškai įprasta ir natūralu nuomotis turtą. O mes, lietuviai, iš paskutiniųjų, geriau nusipirksime Pašilaičiuose vieno kambario butuką, negu oriai gyvensime nuomojame dviejų kambarių bute Senamiestyje arba Naujamiestyje, arba tame pačiame Paupyje. Mes esame ypač jautri tauta šiems klausimams. Tai galima psichologiškai paaiškinti – mes ilgą laiką neturėjome jokios privačios nuosavybės ir pagaliau mes ją turime“, - svarstė pašnekovė.
O. Petroševičienė, būdama užsienyje, sako mėgstanti atkreipti dėmesį į nekilnojamojo turto objektus.
„Štai Longailende (Niujorkas, JAV - Delfi), aišku, jis be proto didelis, yra visos kopos užstatytos. Galima pažiūrėti bet kokį „Netflix“ serialą, kaip atrodo pajūrio teritorijos. Toje pačioje Australijoje – visose kopose pastatyti namai. (…) Aišku, sunku lyginti, nes mes pajūrio turime apie 90 kilometrų. Toks mąstymas tiesiogiai susijęs su tuo, kad apskritai tos žemės daug neturime.
Net Latvijoje reguliavimas yra laisvesnis. Nebent kažkas įvyko per pastaruosius trejus metus, bet prieš kurį laiką teko domėtis ir padėti su vienu projektu, tai reguliavimas ir reikalavimai dėl statybų pajūryje buvo mažiau griežtas negu pas mus. Ir tai galima paaiškinti tuo, kad jie turi to pajūrio gerokai daugiau nei mes“, - teigė advokatė.
Vis tik ji sako, kad tikrai pasitaiko atvejų, kai elgiamasi itin įžūliai.
„Sakydama A, turiu pasakyti ir B. Aišku, yra atvejų, kurie yra ypač nagli. Pvz., buvo atvejų, kur Neris buvo palei Žvėryną uždaryta nesąžiningai. Bet ar visuomet visuomenė teisi, tai ne. Statybos valstybinėje žemėje savaime yra angažuojamos. Faktas, kad mes į bet kokias statybas bet kokioje gražesnėje vietoje reaguojame ypač jautriai. Mums iš principo dar labai sunku priimti kapitalistinę santvarką. Bet aišku, kad darkyti nuostabių vietų ir kirsti medžių, ypač saugomų, tai tikrai nereikėtų. Reiktų surasti protingą aukso vidurį“, - sakė pašnekovė.
Tačiau, anot O. Petroševičienės, demonizuoti turtingų žmonių tikrai nereikėtų.
„Į vieną dūdą aš nepučiu su visa visuomene, kokie baisuokliai tie turčiai. Tuo paremta kapitalistinė santvarka – jei tu turi pinigų, jei tu dirbai, darei verslą ir gali sau leisti nusipirkti Žvėryne žemės sklypą prie Neries, tai tu jį ir nusiperki. Ir man tai nekelia jokios neapykantos, aš gerbiu ir vertinu tai. Ar tu tam savo sklype nori privatumo? Taip, nori. Bet yra tam tikra apsaugos juosta, kurią tu turi palikti ir praeiti žmonėms. Yra toks reguliavimas ir turi jam paklusti“, - mintimis dalijosi moteris.
Šiuo metu valstybinės žemės nuomos funkcijas atlieka Nacionalinė žemės tarnyba. Nuo 2024 m. sausio 1 d. pagal įsigaliosiančias naujas Žemės įstatymo ir kitų susijusių įstatymų redakcijas miestų ir miestelių teritorijų administracinėse ribose esanti valstybinė žemė patikėjimo teise perduodama valdyti savivaldybėms.