Jaunoji karta reikalauja legalios nuomos
Per pastaruosius metus, o ypač – pusmetį, Lietuvos būsto nuomos rinka labai pasikeitė. Pirmiausia, ją užplūdo nuo karo bėgantys ukrainiečiai, nuo rėžimo sprunkantys baltarusiai. Aukštos būsto pirkimo-pardavimo kainos lėmė ir didesnį lietuvių susidomėjimą nuomos alternatyva. Taip pat rinkoje atsirado šiuolaikiškos nuomos pasiūlymų, tokių kaip co-living konceptas arba netgi daugiabučiai, skirti tik nuomai. NT ekspertas, agentūros „Capital“ partneris Mantas Mikočiūnas sako, kad visi šie veiksniai Lietuvos būsto nuomos rinkoje lėmė didelius pokyčius. Pirmiausia – nuomotojai yra spaudžiami būsto nuomos veikla užsiimti legaliai.
„Dažnu atveju nuomotojai neturi pasirinkimo, nes Baltarusijos, Ukrainos piliečiams reikia deklaruoti gyvenamąją vietą, o tam reikalinga nuomos sutartis“, – pirmąją nuomos rinkos skaidrėjimo priežastį įvardija pašnekovas.
Jis tęsia, kad šiandien nuomos rinkoje jau dalyvauja naujos kartos žmonės, kurie atsiskaitymo grynaisiais ir būsto nuomos be tam tikrų garantijų jau nebesupranta ir tikrai netoleruoja.
„Dabar į nuomos rinką ateina jaunoji karta, užaugo kito mentaliteto nuomotojai. Tai yra 30-40 metų žmonės, kurių supratimas yra jau kitoks, jie kitaip mąsto ir kitaip veikia visuomenė. Tapę nuomojamo turto savininkais, jie nebetoleruoja mokesčių nemokėjimo, atsiskaitymo grynaisiais pinigais ar planų kūrimo, kaip nuomoti, kad nereiktų mokėti mokesčių. Taip pat tie nuomininkai, kuriems reikalinga gyvenamosios vietos deklaracija, irgi skatina nuomotojus išeiti iš šešėlio ir pereiti prie legalios nuomos.
Užaugo nauja nuomotojų ir nuomininkų karta, jų požiūris irgi kitoks. Žmonės nemato prasmės dėl 50 eurų ieškoti nelegalios nuomos. Tai nėra reikšminga suma jų gyvenime. Jie linkę susimokėti už ramesnį gyvenimą nuomojamame bute“, – aiškina M. Mikočiūnas.
Pasak NT eksperto, spaudimą privatiems nuomotojams daro ir jau minėtos kitos būsto nuomos alternatyvos.
„Šalia to atsiranda naujos nuomos formos, kuriose nebelieka vietos nelegaliai veiklai. Tai co-living nuoma ir daugiabučiai, skirti nuomai. Principas – atėjai, susimokėjai, sąskaitą atsiuntė. Kai imame visą nuomos pasiūlą, matome, kad šio tipo nuoma gerina visos rinkos įvaizdį ir legalios nuomos statistiką. Fizinių asmenų, kurie nuomoja butus, nuomos rinkos skaidrumas taip pat gerėja, nes jie konkuruoja su co-living ir kita komercine nuoma“, – aiškina pašnekovas.
Nuomos rinką skaidrina ir valstybės politika
Registrų centras „Delfi būstas“ patvirtino, kad legalios nuomos Lietuvoje mastai auga. Tai rodo skaičiai – augantis įregistruojamų nuomos sutarčių kiekis.
„Tikrai pastebime išaugusį kiekį įregistruotų būsto nuomos sutarčių (formaliai tą vadiname juridinio fakto apie sudarytą nuomos sutartį įregistravimu Nekilnojamojo turto registre). Pastaraisiais mėnesiais per savaitę Registrų centre įregistruojame vidutiniškai po 350-380 nuomos sutarčių. Tokius skaičius stebime maždaug nuo vasaros pabaigos.
Iki tol per savaitę įregistruodavome iki 250 nuomos sutarčių, o praėjusiais metais savaitės vidurkis nesiekdavo ir 200 naujų nuomos sutarčių“, – pabrėžia Registrų centro Strateginio vystymo direktorius Adrijus Jusas.
Jis būsto nuomos sutarčių registravimo augimą sieja ne tik su didesniu būsto savininkų ar nuomininkų siekiu apsaugoti savo interesus galimuose ginčuose, į kuriuos įsitraukia ir tretieji asmenys, tačiau ir su pasikeitusiomis aplinkybėmis. Bene ryškiausia iš jų – šiemet gerokai išaugęs atvykėlių iš trečiųjų šalių srautas.
„Į Lietuvą iš Ukrainos, Baltarusijos ar kitos užsienio šalies atvykę asmenys pagyvino būsto nuomos rinką, o sudarant daugiau nuomos sutarčių išaugo poreikis ir jas įregistruoti“, – sako pašnekovas.
A. Juso teigimu, yra dar viena nauja aplinkybė, dėl kurios šiemet žaibiškai daugėjo legalios nuomos – valstybės parama šildymui.
„Kita aplinkybė, skatinanti registruoti būsto nuomos sutartis yra valstybės taikomos pagalbos priemonės. Pavyzdžiui, pastaruoju metu itin aktualios būsto šildymo kompensacijos – norint gauti kompensaciją būstą nuomotojams, būsto nuomos sutartis privalo būti įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Be to, būsto nuomos sutartis prilyginama būsto savininko sutikimui, kai nuomininkas pageidauja deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute“, – paaiškina ekspertas.
Įregistruotų sutarčių daugėja regionuose
Registrų centro duomenimis, geografiškai daugiausiai būsto nuomos sutarčių įregistruojama didmiesčiuose, tačiau išsiskiria ir keletas regionų. Pavyzdžiui, Druskininkuose, Kretingoje, Mažeikiuose, Trakuose ar Tauragėje būsto nuomos sutarčių šiemet buvo įregistruota net keliskart daugiau nei prieš metus.
Registrų centro duomenimis, šiuo metu Nekilnojamojo turto registre iš viso yra įregistruota apie 125 tūkst. galiojančių (t.y. nepasibaigusio termino) būsto nuomos sutarčių.
NT brokerė Jovita Aleksejūnienė sako, kad nuomos sutarčių, ypač regionuose, daugėja ir dėl patogumo. Dažnai NT nuomai kituose miestuose turi sostinės ar kitų didmiesčių gyventojai ir jiems tiesiog patogiau įregistruoti nuomos sutartį ir visus mokesčius iš nuomininkų gauti tiesiog į savo banko sąskaitą.
„Dauguma mano klientų savininkų yra iš kitų miestų, todėl nuoma ir komunaliniai atsiskaitomi pavedimu per banką. Dauguma nebenori gaišti laiko kas mėnesį važiuoti pas nuomininkus ir imti grynais. Dar vieni nori būti sąžiningi prieš save ir mokėti valstybei tai, kas jai priklauso. Ir, be abejo, ypač jaunimas, legalizuoja nuomą, nes tos pajamos bus įskaitomos imant būsto ar kitą kreditą“, – paaiškina NT brokerė.
Be sutarčių nuomoja neapsisprendę
Pastebima, kad daugiausiai legalia nuoma domisi tie, kurie yra naujos statybos, brangesnių butų savininkai. NT brokerė, Lietuvos nekilnojamojo turto brokerių asociacijos narė Ieva Baniulytė sako, kad tokie nuomotojai siekia ne tik uždirbti iš nuomos, bet ir išsaugoti savo turtą.
„Per pastaruosius metus stipriai auga investuotojų į nekilnojamąjį turtą grupė, kuriuos pavadinčiau sąmoningais ir išprususiais, kurie siekia uždirbti ne tiek iš nuomos, kiek žiūri į ilgalaikę perspektyvą – pinigų vertės išsaugojimą ir uždarbį iš nekilnojamojo turto kainos augimo. Tai daugiau vidutinės ir brangesnės klasės turtas, naujesnės statybos arba protingos konversijos, gerose lokacijose. Šie investuotojai linkę turėti oficialias nuomos sutartis“, – paaiškina I. Baniulytė.
Taip pat, jos teigimu, nuomos sutarčių daugėja ir dėl to, kad nemaža dalis NT savininkų gyvena užsienyje. Tačiau sutarčių sudaryti vis dar neskuba tie, kurie butus paveldėjo arba „išaugo“ – sau įsigijo didesnį, o senąjį nuomoja.
„Tai neapsisprendę nuomotojai, kurie neturi konkrečių planų ir nėra nusprendę, kiek laiko nuomos, bei kada gali tekti turtą parduoti. Šiuo metu nuomos pasiūla yra didelė, bet nuomininkai (dažniausia ukrainiečiai, baltarusiai), kurie būtų linkę nuomotis nėra labai geidžiami, dėl neapibrėžtumo ir nekonkretumo jų darbuose ir pajamose. Tad dalis butų savininkų, (kurie prarado kantrybę laukti „geidžiamų“ nuomininkų) linkę registruoti nuomą oficialiai. Taip pat ne visi savininkai žino, kad sudarius nuomos sutartį nuomininkas be savininko sutikimo turi teisę deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojame bute“, – tikina I. Baniulytė.
Kuo brangesnis būstas, tuo didesni mokesčiai
Tie butų savininkai, kurie savo turtą nuomoja legaliai, valstybei moka mokesčius. Yra keli būdai, kaip jie gali tai daryti. Pirmasis – įsigyti verslo liudijimą ir valstybei mokėti pastovų metinį ar mėnesinį mokestį. Antrasis – pajamas už būsto nuomą deklaruoti metų gale ir valstybei mokėti 15 proc. Gyventojų pajamų mokestį, skaičiuojamą nuo per metus už nuomą gautų pajamų. Ar tai šie mokesčiai užkraunami ant nuomininkų pečių, t.y, ar legaliai nuomojami butai yra brangesni? NT brokerė J. Aleksejūnienė tikina, kad paprastai brangesnių butų kainos nėra keliamos, jei jie nuomojami legaliai. Tuo tarpu NT ekspertas M. Mikočiūnas skaičiuoja, nuo būsto nuomos kainos priklauso ir jo savininko pasirinktas mokesčių mokėjimo būdas.
„Nuomos kainos dydis priklauso nuo to, kokiu būdu nuomotojas moka mokesčius. Pavyzdžiui, ar jis perka verslo liudijimą, kuris metams kainuoja kiek daugiau nei 680 eurų vienam butui Vilniaus mieste. Mėnesiui toks liudijimas kainuoja proporcingai pagal dienų skaičių.
Kitas būdas mokėti mokesčius – 15 proc. GPM mokėjimas. Kitaip tariant, 15 proc. nuo metinių pajamų už nuomą. Tai šiandien žmonės skaičiuoja, kuris variantas jiems labiau atsimoka. Pavyzdžiui, jeigu buto nuoma yra 300 eurų per mėnesį, tai yra 3600 eurų per metus. Nuo šios sumos 15 proc. yra 500 eurų.
Tai reiškia, kad tokiu atveju labiau apsimoka mokėti GPM, nes verslo liudijimas, kaip ir sakiau, metams kainuoja daugiau nei 680 eurų. Tačiau jeigu nuoma brangesnė, pavyzdžiui, 600 eurų per mėnesį, tokiu atveju nuomotojui labiau apsimoka pirkti verslo liudijimą“, – suskaičiuoja M. Mikočiūnas.
Daugėjant norinčių būstą nuomotis legaliai, vis dar šešėlyje esantiems butų savininkams teks priimti sprendimą: arba butą nuomoti legaliai, arba laukti nuomininkų, kurie patys nenori įsipareigoti, pasirašyti sutarčių ir tiesiog lengviau bei greičiau nutraukti nuomos santykius.
Mokesčių mokėjimo tvarka
Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI), savo ruožtu, primena, kad nuo 2020 metų liepos 1 d. gyventojai, nuomojantys gyvenamosios paskirties patalpas, kiekvienam nuomojamam objektui turi įsigyti atskirą verslo liudijimą ir už jį sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį.
Pažymėtina, jog per kalendorinius metus iš verslo liudijime nurodytos vykdytos veiklos gautos ne didesnės nei 45 tūkst. eurų pajamos (kai vykdoma kelių rūšių veikla pajamos sumuojamos), apmokestinamos, sumokant savivaldybių tarybų patalpų nuomai nustatytą fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Gautų pajamų iš patalpų nuomos dalis, viršijusi 45 tūkst. eurų, apmokestinama 15 proc. tarifu.
„Atkreipiame dėmesį, jog savarankišką veiklą vykdantys gyventojai metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., turi pateikti pajamų mokesčio deklaracijas, net ir tais atvejais, jei iš veiklos pajamų per mokestinį laikotarpį negavo“, – rašoma VMI komentare.
Tęsiama, kad bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga gali būti teikiama tiek gyventojams, tiek juridiniams asmenims.
Jeigu nekilnojamasis turtas nuomojamas įmonei ar gyventojams, vykdantiems individualią veiklą ir naudojantiems tą turtą veiklai vykdyti, tuomet nuo išmokamos nuomos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo įmonė ar minėtas gyventojas, t. y. tokios pajamos priskiriamos A klasės pajamoms.
Jeigu nekilnojamasis turtas nuomojamas gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, bet nuomojamą turtą naudojantiems asmeninėms reikmėms), tuomet 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų turi sumokėti NT nuoma užsiimantis asmuo (tokios gautos pajamos priskiriamos B klasės pajamoms). T. y. metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį, jei per kalendorinius metus gautų nuomos pajamų kartu su gautomis kitomis apmokestinamosiomis pajamomis bendra suma neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (2021 m. 120 VDU – 162 324 Eur, 2022 m. 120 VDU - 180 492 Eur) sumos. Jei tokių pajamų suma1 viršija 120 VDU, tai viršijančioji dalis apmokestinama 20 proc. pajamų mokesčio tarifu.