Besidairantys ar neseniai pirkę būstą Vilniaus gyventojai tikrai gali pasakyti, kad kai kuriuose sostinės mikrorajonuose NT kaina įkandama tik mažai daliai gyventojų. Tačiau Vilniuje yra ir tokių rajonų, kurie dėl tam tikrų priežasčių ir vystytojų, ir pirkėjų šiek tiek primiršti, ir būsto kaina čia kur kas mažesnė nei likusiame mieste.
„Inreal“ grupės NT analitikai pateikė naujos statybos NT Vilniuje kainų statistiką, pagal kurią „Delfibūstas“ sudarė NT kainų Vilniuje žemėlapį. Iš statistikos matyti, kad sostinėje didžiausia gyvenamosios paskirties NT kvadrato kaina yra Žvėryne. Net keliais šimtais eurų už kvadratą nuo Žvėryno atsilieka Senamiestis. Toliau mikrorajonai išsidėsto taip: Užupis, Valakampiai, Žirmūnai, Naujamiestis, Rasos ir t. t. Visą statistiką galite matyti žemėlapyje.
Trejetukas – populiariausi ir geidžiamiausi
NT analitikė Kotryna Griško peržvelgia naujų projektų NT kainų žemėlapį ir pabrėžia, kad brangiausių rajonų trejetuko sąraše esantys Žvėrynas, Senamiestis, Užupis yra populiarūs tarp prabangaus NT pirkėjų.
„Čia plėtojami prestižinio būsto segmento projektai. Siekdami pritraukti pirkėją bei pasiūlyti išskirtinį projektą, plėtotojai taiko įvairius modernius inžinerinius sprendimus, diegia naujausias technologijas. Tai lemia didesnes lėšų ir laiko sąnaudas“, – paaiškina analitikė.
K. Griško tęsia, kad kiti septyni rajonai yra dviejų skirtingų tipų. Rasos, Naujamiestis, Žirmūnai, Antakalnis, Šnipiškės – tai daugiausia vidutinio būsto segmento plėtros rajonai, esantys gana arti Vilniaus miesto centrinės dalies.
„Kai kuriuose šių rajonų šiuo metu vyksta itin aktyvi plėtra“, – pabrėžia pašnekovė.
Valakampiai ir Turniškės, NT analitikės teigimu, yra prestižinio būsto rajonai, nutolę nuo miesto centro, Nemenčinės miškų zonoje, prie Neries upės. Baltupiai, Markučiai, Šeškinė ir Burbiškės – vidutinio būsto segmento rajonai, kiek daugiau nutolę nuo miesto centro nei antroji grupė, tad ir kainos čia žemesnės keliais šimtais eurų už kvadratinį metrą.
„Toliau – ekonominio segmento būsto rajonai, tarp kurių brangiausias – Naujininkai, o pigiausias – Žemieji Paneriai, kur šiuo metu plėtojamas loftų projektas. Aktyviausia šio segmento būstų plėtra vyksta Pilaitėje, Pašilaičiuose ir Lazdynėliuose“, – akcentuoja K. Griško.
Kainą kelia aplinka, vieta ir paklausa
Nepaisant to, kad kai kuriuose Vilniaus mikrorajonuose būsto kaina labai skiriasi nuo vystytojų ir pirkėjų geidžiamų Žvėryno, Senamiesčio, Užupio ir kt., NT ekspertai tikina, kad tik laiko klausimas, kada šiandien sąrašo apačioje esantys rajonai atsigaus ir taps labai patrauklūs investuotojams. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius „Delfi būstui“ sako, kad tvirtai brangiausių Vilniaus mikrorajonų pozicijas užėmęs Žvėrynas pastaruoju metu sulaukia daug investicijų. Pastebima, kad šiame mikrorajone vystoma brangesnių NT projektų, todėl ir vidutinė NT kaina čia kyla. Šiek tiek kitokią situaciją ekspertas mato Valakampiuose – jie taip pat puikuojasi brangiausio NT sąrašo viršuje.
„Valakampiuose visuomet yra brangiausių namų rinka. Tai – unikalus rajonas, kuris yra gana netoli miesto, ir jame galima įsigyti nuosavą namą. Kituose rajonuose, pavyzdžiui, Žvėryne ar Senamiestyje, nėra tokios galimybės. Tai natūralu, kad lieka klasika: arba išskirtiniai, gamtoje esantys mažaaukščiais namais apstatyti kvartalai, arba Senamiestis yra patraukliausi mikrorajonai ir daugiausia kainuojantis NT“, – komentuoja pašnekovas.
M. Statulevičius pabrėžia, kad brangiausiuose Vilniaus mikrorajonuose vystomų NT projektų paklausa yra labai didelė, todėl kaina taip pat kyla. Kainą kelia ir kiti veiksniai.
„Brangiausiuose rajonuose – Žvėryne, Senamiestyje, Valakampiuose – vystyti projektus nėra lengva, nes juos saugo daug įstatyminių aktų. Yra saugomos miškų teritorijos, Neries upės apsaugos zonos, Senamiestyje yra Senamiesčio apsaugos elementų. Architektūra labai brangi ir saugoma. Miesto reikalavimai architektūrai šiuose rajonuose labai dideli, reikia brangaus architekto, kai kur reikalaujama daryti tyrimus, Senamiesčio dalyje kartais ir archeologų prireikia. Reikia daryti modeliavimus, spalvas parinkti ir pan. Ir tai natūraliai iškelia kainą“, – paaiškina NT plėtros ekspertas ir apibendrina, kad brangiausio NT pirkėjus vilioja išskirtinumas ir prabangos elementai.
„Dažnai šiuose mikrorajonuose objektai yra orientuoti į unikalų pirkėją, kuris dairosi unikalaus NT. Tačiau tokie pirkėjai netgi mato unikalių objektų trūkumą. Dabar galima rasti brangesnį būstą, kuris kainuoja daugiau kaip 3000 eurų už kv. m, tačiau tai nėra išskirtiniai ir prabangūs projektai, ir to jie nenorėtų įsigyti“, – akcentuoja M. Statulevičius ir priduria, kad, be abejo, NT kainą kelia ir vieta, kurioje tas objektas yra. Jeigu arčiau centrinės miesto dalies, kaina iškart kyla.
Pirkdami būstą brangiausiuose Vilniaus mikrorajonuose, pasak M. Statulevičiaus, pirkėjai moka ne tik už NT, bet ir už jo aplinką. Tie objektai, kurie yra arčiau upės, pro kurių langus galima matyti gamtos, o ne statinių vaizdus, yra brangesni ir jų paklausa yra didesnė.
Siūlo nenuvertinti pigiausių mikrorajonų
Naujos statybos NT kainų sąrašo gale yra tokie rajonai kaip Žemieji ir Aukštieji Paneriai, Santariškės. LNTPA vadovas M. Statulevičius aiškina, kad šiuose rajonuose būstų kainos žemesnės dėl kelių priežasčių. Pirma, pavyzdžiui, Santariškės yra mikrorajonas, kuriame naujiems NT projektams nebėra laisvos teritorijos.
„Santariškėse apskritai yra baigiamas vystyti gyvenamasis kvartalas. Jis kažkiek pasistūmėjo iki Verkių regioninio parko, o toliau nebėra vietos kur statyti. Daugiau teritorija išnaudojama infrastruktūrai gerinti. Ten būsto plėtra daugiau mažiau yra išsisėmusi, nebent dar individualių namų statyba gali išaugti“, – komentuoja NT plėtros ekspertas.
Pašnekovas tęsia, kad kiti rajonai, pavyzdžiui, Žemieji ir Aukštieji Paneriai, nuo seno garsėja tik antrine (senos statybos) būsto rinka, ir nauji investuotojai vis dar vengia šių miesto vietų.
„Jie istoriškai buvo tokie rajonai, kuriuose nebuvo labai statoma ir vyravo antrinė rinka. Dabar mes matome, kad ir miesto pozicija po truputį keičiasi. Pradedama drąsiau į tą teritoriją žiūrėti, daromos konversijos. Ta teritorija kol kas ji yra tokia, bet laikui bėgant keisis. Gyvenamoji statyba keisis, darbo vietų atsiras. Panašu, kad po truputį žmonės kelsis, nes vieta puiki, yra upė, gamta“, – svarsto M. Statulevičius.
Tačiau, pasak pašnekovo, įdomiausios tendencijos matomos žvelgiant į tokius Vilniaus mikrorajonus kaip Šeškinė, Viršuliškės ir pan. M. Statulevičius sako, kad šių rajonų jau ilgai nebuvo naujos statybos NT žemėlapiuose, o tai, kad šiuo metu jie darosi vis patrauklesni vystytojams, rodo, jog centrinėje Vilniaus miesto dalyje lieka vis mažiau vietos statyboms. Ekspertas taip pat mato didelį Markučių potencialą. Anot jo, nors šiandien kaina už kvadratinį metrą šiame mikrorajone svyruoja apie 2 tūkst. eurų, tai, kad šalia yra net tūkstančiu eurų už kvadratinį metrą brangesnių projektų, rodo, jog labai greitai ir šis mikrorajonas taps labai patrauklus ir investuotojams, ir pirkėjams.