Namų kainos šiemet mažesnės
Registrų centras (RC) skelbia, kad vidutinės butų kainos Vilniuje 2019 m. rugsėjį buvo 1570 eurų už kv. metrą. 2018 m. rugsėjį vidutinės butų kainos Vilniuje buvo 1455 eurai už kv. metrą.
Vidutinės gyvenamųjų namų kainos Vilniuje 2019 m. rugsėjį buvo beveik 960 eurų už kv. metrą. 2018 m. rugsėjį vidutinės namų kainos Vilniuje buvo beveik 975 eurai už kv. metrą.
RC analitikas Paulius Rudzkis paaiškino, jog skaičiuodami vidutines būsto kainas, jie neįtraukia netipinių sandorių, pvz., kai būstas įsigyjamas dalimis arba nebaigtas statyti. Taip pat nėra įtraukiami nepatikimi sandoriai, pvz., jei namo su žemės sklypu pardavimo kaina yra mažesnė už vidutinę žemės sklypo kainą.
Į analizę įtraukiami butų, kurių plotas svyruoja nuo 20 iki 300 kv. m, ir namus, kurių plotas siekia 60-500 kv. metrų, sandoriai. Taigi, pritaikius visus šiuos kriterijus RC paprastai atmeta iki 20 proc. sandorių, o iš likusių skaičiuojami svertiniai vidurkiai.
„Analizuojant Vilniaus butų ir gyvenamųjų namų vidutines kainas reikia pastebėti, kad per mėnesį sostinėje perleidžiama maždaug apie tūkstantis butų, tačiau individualių namų rinka nėra tokia aktyvi – per mėnesį pirkėjai įsigyja iki 100 namų. Na, o vidutinių kainų skaičiavimui naudojamas dar mažesnis sandorių kiekis.
Vertinant praėjusio mėnesio vidutines kainas, galima paminėti, kad nors butų sandorių skaičius, palyginti su praėjusių metų rugsėjo mėnesiu, išliko panašus, tačiau vidutinės kainos ūgtelėjo beveik 8 procentais. Tuo tarpu namų segmente sandorių skaičius išaugo, tačiau vidutinės kainos smuktelėjo 1,5 procento“, – komentavo P. Rudzkis.
Didžiausios įtakos kainai turi vieta
„Inreal“ grupės NT analitikė Kotryna Griško atkreipė dėmesį, kad butų rinka formuojasi arčiau miesto centro, miesto ribose, tuo tarpu namai statomi atokiau, dažniausiai prie miesto ribos ar net rajone.
„Vieta ir yra tas rodiklis, kuris turi didžiausią įtaką nekilnojamojo turto kainai. Sklypo mieste, tinkamo daugiabučio statybai, aro kaina yra žymiai didesnė nei aro kaina miesto pakraštyje ar už jo ribų, kur statoma daugiausia individualių namų. Taip pat, daugiabučio pastato statybos sąnaudos yra daug didesnės, juolab, kad dažnai tai būna daugiaaukščiai pastatai. Tokių statyboms reikia daugiau technikos, statybinių medžiagų, darbo jėgos. Be to, konstrukcijos turi būti daug stipresnės, kad būtų užtikrintas pastato mechaninis atsparumas“, – tvirtino pašnekovė.
Analitikės teigimu, sostinės pirminė būsto rinka šiuo metu yra labai aktyvi ir tai, savaime suprantama, turi įtakos kainoms. Visgi jų augimas yra nuosaikus, kainoms turi įtakos ir statybos medžiagų bei darbo jėgos brangimas.
Butams vietos lieka vis mažiau
K. Griško pastebėjo, kad remiantis RC duomenimis, 2018 metais baigtų statyti vienbučių pastatų skaičius, iš tiesų, žymiai išaugo. Pasak jos, tam įtakos galėjo turėti ir populiarėjantys kotedžai.
Pašnekovės manymu, šis būsto segmentas gyventojus traukia tuo, kad kotedžai dažniausiai nėra labai nutolę nuo miesto centro bei turi individualaus namo privalumų: daugiau privatumo, terasą, nuosavą kiemelį.
„Butų rinka šiuo metu taip pat yra labai aktyvi – stebint didžiųjų miestų pirminę rinką matome, kad nuperkamas rekordinis skaičius butų. Vilniaus pirminėje būsto rinkoje per pirmuosius tris šių metų ketvirčius parduota apie 4280 naujų butų, 53 proc. daugiau nei pernai. Šio segmento plėtotojai taip pat pasiūlo daug daugiau nei ankstesniais metais. Per 9 šių metų mėnesius Vilniuje plėtotojai pasiūlė apie 30 proc. daugiau butų nei per atitinkamą praėjusių metų laikotarpį“, – komentavo K. Griško.
Ji tvirtino, kad Vilniaus pakraštyje vis dar yra pakankamai daug laisvų sklypų, tinkamų individualių namų statyboms, tačiau mieste vystytojai turi vis mažiau pasirinkimo. Be to, auga ir statybų sąnaudos, darbo jėgos kaina, tad, tikėtina, kad šios tendencijos ir toliau nuosaikiai didins NT kainas mieste. Kita vertus, šį augimą natūraliai ribos didelė konkurencija tarp statytojų.
Už tą pačią kainą – daugiau ploto
K. Griško patikino, kad įvertinti, ar namas iš tiesų šiuo metu lengviau įperkamas nei butas, yra pakankamai sunku, nes šie segmentai labai skiriasi savo vieta ir plotu, nuo ko iš esmės ir priklauso būsto kaina.
Ji atkreipė dėmesį, kad įrengimo kaina kvadratiniam metrui būtų tokia pati, kaip ir butui, nepriklausomai nuo vietos. Tačiau reikia pastebėti, kad namo plotas būtų daug didesnis, nei buto arčiau centro, kurį galima būtų nusipirkti už tą pačią kainą.
„Renkantis tarp namo ir buto viskas priklauso nuo žmonių amžiaus, šeimos poreikių ir galimybių. Vienas asmuo dažniausiai renkasi nedidelį butą miesto ribose. Šeima, jei turi galimybių, renkasi didesnį butą, kotedžą arba namą. Šeimos su mokyklinio amžiaus vaikais dažniau renkasi butą dėl miesto socialinės ir transporto infrastruktūros“, – aiškino K. Griško.
Platus namų ir sklypų pasirinkimas
Audrius Šapoka, „Ober-Haus“ generalinis direktorius įvardijo, kad butų kainos auga sparčiau nei namų todėl, kad pastaruosius 2-3 metus itin greitai augo tiek pardavimui statomų namų kiekis, tiek ir itin plati sklypų, tinkančių namų statybai, pasiūla Vilniaus mieste ir jo apylinkėse.
„Žmonės ne tik turi itin platų jau pastatytų ar statomų namų pasirinkimą, bet ir patys savo jėgomis aktyviai įsigyja sklypus ir statosi namus. Todėl namų segmentas auga santykinai daug sparčiau nei pavyzdžiui butų. Todėl ir stebime mažesnį kainų augimą namų segmente. „Ober-Haus“ duomenimis, butų kainos 2016.08–2019.08 augo 13.2 proc., namų – 3,9 proc.“, – komentavo A. Šapoka.
A. Šapoka teigė, kad „Ober-Haus“ skaičiavimu, iš viso per 2019 metus namų plėtotojai Vilniaus mieste ir jo apylinkėse ketina pastatyti apie 700 namų pardavimui. Ir nors tai yra maždaug 10 proc. mažiau nei per 2018 metus, vis dėl to tai yra vienas didžiausių metinių pasiūlos rodiklių per visą Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos istoriją.
Vilniuje išliks populiaresni butai, o ne namai
Jis taip pat pabrėžė, kad naujų butų rinkoje šie metai turėtų tapti aktyviausi per pastaruosius 10 metų.
„Namai ir butai, vis dėlto, yra visiškai skirtingi produktai, todėl ne visuomet juos galima lyginti tiesiogiai tarpusavyje. Namų paklausai konkrečioje miesto vietoje reikšmingą įtaką daro transporto mazgų išvystymas, susisiekimo, inžinerinė ir socialinė vietovės infrastruktūra ir pan.
Tarkime, Kaune iki šiol populiaresni yra namai ir ten sandorių skaičius yra labai artimas šalies sostinei, nors gyventojų skaičius yra bene dvigubai mažesnis. Taip yra be kita ko ir todėl, kad Kaunas iš tiesų turi gerai išplėtotas transporto arterijas, tuo tarpu Vilniuje jos yra gerokai labiau apkrautos, todėl ir gyvenimas pačiame mieste sostinės atveju, kartais yra racionalesnis pasirinkimas. Manau, kad būtent dėl ribotų galimybių greitai pasiekti miesto pakraščius tiek nuosavu, tiek viešuoju transportu, taip pat dėl ženkliai kuklesnės socialinės infrastruktūros, Vilniuje populiaresni bus nauji butai, nei nauji namai, todėl ir kainų pokyčiai santykinai didesni. Sunkiai įsivaizduočiau Vilniuje dominuojant naujų namų pasiūlą ir paklausą“, – savo įžvalgomis pasidalino pašnekovas.
Labiausiai domisi vidutinės klasės butais
„Resolution“ NT projektų vadovas Algirdas Navickas atkreipė dėmesį, kad Vilniaus naujos statybos butų rinka vis labiau koncentruojasi aplink centrinę miesto dalį – čia didėja tiek paklausa, tiek pasiūla. Daugiausia naujos statybos butų šiais metais parduota ir rezervuota Pilaitėje, Šnipiškėse, Naujamiestyje, Žirmūnuose, Užupyje bei Šeškinėje.
Jis patikino, kad matoma didėjanti vidutinės klasės butų paklausa, o jų kaina yra didesnė nei ekonominės klasės butų – tai ir atsispindi kainų pokytyje.
Pasak eksperto, Vilniaus namų rinkoje vietos populiarumo pasikeitimų požymių nėra, tad ir kainų pokytis nėra žymus.
A. Navicko nuomone, objektyviai vertinti namų ir butų kainų negalima, nes reikėtų lyginti toje pačioje vietovėje esamą ir buvusią būsto kainą. O jei reikėtų vertinti nuperkamo būsto vietos populiarumo pasikeitimus, tai tokie duomenys rodo pakankamai tvarią rinką, kur matomas augantis NT įperkamumas ir stabilumas namų rinkoje.
Svarbu įvertinti visą būsto kainą
„Individualių namų sandorių skaičius tiek Vilniaus mieste, tiek ir Vilniaus rajone 2019 metų pirmą pusmetį paaugo po 4 proc. lyginant su 2018 metų atitinkamu pusmečiu. Tai sudarė 428 sandorius Vilniaus mieste ir 216 sandorius Vilniaus rajone, remiantis RC duomenimis.
2019 metų pirmą pusmetį butų rinkos aktyvumas Vilniuje padidėjo – per pusmetį buvo parduota 5624 butai, o tai yra 4 proc. augimas lyginant su 2018 metų tuo pačiu laikotarpiu“, – komentavo A. Navickas.
Anot jo, pokyčiai butų rinkoje buvo nuoseklūs, todėl tikėtis staigių kainų skirtumų tarp butų ir namų neverta.
„Svarbus rodiklis – suminė kaina: vertinti reikia ne buto ir namo kvadratinių metrų kainų skirtumus, o visą būsto kainą. Tai parodo, kad namų ir butų kainų skirtumai išlieka konkurencingi ir šios dvi rinkos visgi yra labai skirtingos. Sveikai didėjantis namų sandorių skaičius taip pat neindikuoja jokių grėsmių“, – tvirtino A. Navickas.
Jo teigimu, tokie kainų skirtumai tarp butų ir namų rodo, kad potencialiam būsto pirkėjui, kuriam prioritetas yra didesnis būsto plotas ir kambarių skaičius, labiau įperkamas namas nei butas. Tačiau lyginant sumines butų ir namų kainas, galima daryti išvadas, kad namų pirkėjai visgi tolygūs vidutinės ir prestižinės klasės butų pirkėjams.
Ekspertas pastebėjo, kad perkamo namo plotas mažėja. Tai lemia pirkėjų noras gyventi arčiau miesto centro, kur labiau išvystyta miesto infrastruktūra ir namo kvadratinio metro kaina yra didesnė.
Prieš nusprendžiant, pirkti namą ar butą, A. Navickas pataria įsivertinti, kiek turtas atitinka asmeninius pirkėjo poreikius, kiek perkamo turto kaina atitinka „protingą“ kainą ir kiek perkamas būstas ateityje išliks konkurencingas ir išlaikys vertę – svarbu įvertinti, kiek jis ateityje bus likvidus.