Apie NT tendencijas kitais metais „Delfi TV“ laidoje „Keturios sienos“ kalbėjo nekilnojamojo turto bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis, nekilnojamojo turto analitikas Arnoldas Antanavičius ir „Luminor“ banko ekonomistas Žygimantas Mauricas. Ekspertai atsakė į klausimus apie galimus būstų kainų, paklausos ir pasiūlos pokyčius. Tiesa, jų prognozės ir požiūriai skyrėsi.
Ekonomisto Ž. Maurico teigimu, būstas šiemet tapo pirmo būtinumo preke, nes žmonės, pirmąjį karantiną praleidę namuose, pamatė visus šio trūkumus.
„Taip pat žmonės pasitaupė pinigų, kuriuos šiaip išleistų kelionėms ar laisvalaikio pramogoms. Tuos pinigus jie pasirengę skirti NT įsigyti. Aš manau, kad kitais metais didesnė grėsmė, jog paklausa viršys pasiūlą. Ir mes, kaip daugelis kitų Vakarų Europos šalių gyventojai, galime matyti kainų kilimą. Kad to išvengtume, reikėtų toliau skatinti pasiūlą, bent jau didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Kad nesusikurtume NT kainų burbulo“, – pažymi pašnekovas.
Būstas tapo pirmo būtinumo preke
Pasak Ž. Maurico, šie metai parodė, kokie netikėtumai gali paveikti NT rinką ir ekonomiką. Ekonomistas pabrėžia, kad praeitų metų pabaigoje niekas nesitikėjo, jog šiemet pasaulį ištiks tokia didelė krizė, kurią lėmė pandemija ir jos baimė.
„Kita vertus, buvo mažai tikinčių, kad NT rinka šįkart, priešingai nei praktiškai visų buvusių iki šiol krizių metu, nukentės tiek nedaug, o daugelyje šalių ne tik nenukentės, bet ir pasieks rekordines aukštumas. Ši krizė specifinė tuo, kad neturėjo ir neturės neigiamo poveikio NT rinkai, nes, kaip ir minėjau, būstas šios krizės metu tapo pirmo būtinumo preke“, – pabrėžia ekonomistas.
NT analitikas A. Antanavičius taip pat pažymi, kad NT rinka priklauso nuo gyventojų, potencialių būstų pirkėjų, nuotaikų. Būtent šis veiksnys, anot jo, didelę reikšmę turės ir kitais metais.
„Situacija, kurioje mes esame dabar, yra unikali ir pasakyti, kaip bus, sudėtinga. Galima bandyti mąstyti tokia linkme – kadangi daug pinigų spausdinama ir įliejama į rinką, Lietuvoje NT rinka turėtų būti aktyvesnė ir galbūt kainos turėtų kilti. Bet pats pinigų spausdinimas to dar negarantuoja. Galima prispausdinti daugybę pinigų, bet jeigu jie gulės žmonių sąskaitose, jokio pokyčio nebus. Kad vyktų kainų kilimas, tie pinigai turi cirkuliuoti. Ir pagrindinis aspektas, kuris tai nulemia, yra žmonių nuotaikos ir baimės. Nuo to, kaip kitais metais jausis žmonės, priklausys, kaip atrodys NT rinka“, – paaiškina pašnekovas.
A. Antanavičius tęsia, kad jeigu žmonės ir toliau bus optimistiški ir tikės, jog ekonomikos gelbėjimas skatinant vartojimą bus sėkmingas, turės pinigų ir bus linkę juos išleisti, tai didelė tikimybė, kad didžioji dalis tų pinigų keliaus į NT rinką.
„Ir tai ją skatins, kaitins, galbūt matysime kokius nors dar didesnius rekordus. Kita vertus, gali nutikti toks scenarijus, kad jeigu turėsime sudėtingą koronaviruso situaciją, griežtą karantiną ir vis daugiau verslų turėtų užsidaryti, žmonės netektų pajamų, valdžia nustotų dalinti pinigus, ką matėme iki šiol, tai galbūt tas pinigų kiekis ne didėtų, o mažėtų, nes žmonės pradėtų „deginti“ savo santaupas“, – svarsto pašnekovas ir priduria, kad didesnė tikimybė, jog žmonės eis rizikos keliu ir toliau pirks NT.
A. Antanavičius pastebi, kad šiuo metu didžioji dalis NT pirkėjų perka būstą, nes tikisi, kad NT kainos augs, todėl nori spėti į mažesnių kainų traukinį, o tai kaip reikiant kaitina rinką. Beje, pasak NT analitiko, kalbos apie mažėjančią būstų pasiūlą jam kelia šypseną.
„Nežinau, kas tai komunikuoja, bet nelabai realu, kad nebūtų iš ko rinktis. Vien Vilniuje yra beveik 100 NT vystytojų, ir net jei keli iš jų sumažino ar atidėjo planus, į jų vietą drąsiai ateis kiti. Man tenka bendrauti su plėtotojais iš kitų valstybių, tai jie dairosi galimybių Vilniuje ką nors pastatyti, tačiau susiduria su sklypų įsigijimo problema. Jie netgi greičiau galėtų pasiūlyti būstų, jeigu atsirastų sklypų. <...> Tai kol yra toks pirkimas, koks dabar, nelogiška, kad vystytojai atsisakytų statyti“, – pabrėžia pašnekovas ir priduria, kad tie vystytojai, kurie teigia, jog mažės pasiūla, taip skatina gyventojus pirkti ir užsiima viešųjų ryšių akcijomis.
Gali nelikti kur statyti
NT bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas A. Avulis sutinka, kad būsto pasiūlos problemų gali sukelti nebent žemės sklypų trūkumas.
„Čia klausimas tik toks, ar bus pasiūlos rinkoje. Statančių tikrai bus, bet problema – kur statyti. Šiandien sklypai aukcionuose nėra parduodami, įsigyti sklypą Vilniuje ypač sunku, o jeigu ir pavyksta, tai gana daug rizikos. Iki šiol Nacionalinės žemės tarnybos politika buvo gana agresyvi, buvo norima nutraukti žemės nuomos sutartis ir investuotojai nenori tiek rizikuoti. Jeigu tokia politika nesikeis, tiesiog nebus kur statyti. Tokiu atveju atitinkamai gali koreguotis pasiūla“, – aiškina NT vystytojas.
Pašnekovas sako, kad pirkėjų antplūdį NT rinka pajuto dar šį rudenį. Anot jo, suveikė „suspaustos spyruoklės“ principas: reikėjo laiko, kad pirkėjai atnaujintų pasitikėjimą ir savo finansine situacija, ir ekonomika, ir NT rinka.
„Didžiausias šuolis buvo spalio mėnesį, kai Vilniuje parduota daugiau nei 600 butų. Kaip rinka atrodys kitais metais, nuspėti nelengva. Yra daug aplinkybių, kurios gali daryti įtaką pirkėjų elgsenai. Kita vertus, prielaidos, kurias šiandien galime daryti matydami rinką, – visgi didžiausia problema ar priežastis, stabdžiusi kai kurių žmonių galimybes įsigyti būstą, yra pandemijos rizika ir baimė, baimė prarasti pajamas. Bet dabar jau matome šviesą tunelio gale, kalbama apie vakciną ir galima tikėtis, kad kitų metų antra pusė rinkoje bus labai aktyvi, nes neliks to veiksnio, kuris iki šiol ją slopino“, – paaiškina A. Avulis.
Pasak pašnekovo, tikėtina, kad pirkėjų elgesys bus laisvesnis, jie sugrįš į normalų ritmą. Tai jau pastebima ir šiandien, skaičiuojant būstų pardavimus.
Kainų pokyčių prognozės
Tie, kas seka NT rinką, žino, kad gruodžio, sausio mėnesiais būstų pirkimas ir pardavimas sulėtėja. Tačiau, pasak A. Antanavičiaus, toks sezoniškumas gali lengvai išnykti, kaip tai buvo pavasarį.
„Šį pavasarį, jeigu mes būsime pozityvūs, turbūt bus sandorių aktyvumas, lyginsime jį su pandemijos pavasariu ir matysime neįtikėtinus šuolius. Jeigu kitų metų pavasarį vis dar tęsis karantinas, situacija bus kitokia. Kol kas matome, kad žmonės nėra linkę laukti“, – aiškina NT analitikas ir priduria, kad kiekviena savaitė gali pateikti naują staigmeną.
Gyventojai aktyviai dairosi ir perka NT. Tokį sprendimą, pasak NT analitiko A. Antanavičiaus, galbūt lemia nenoras laukti arba tikėjimas, kad kitais metais augs NT kainos.
NT bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas A. Avulis sako, kad, žvelgiant į šių metų NT kainų tendencijas, matyti, jog kainos augo normaliu tempu – apie 5 proc.
„Matome natūralų, normalų kainų augimą, kuris yra truputį didesnis nei infliacija. Galima daryti gana tvirtas prielaidas, kad tokia tendencija išsilaikys ir ateityje. Aišku, gali būti menkų nuokrypių ir tai gali būti susiję su rinkos aktyvumu, pasiūla, bankų paskolų politika. Labai tiksliai nuspėti niekas šiandien negali. <...> Jeigu pasiūla bus didesnė, kainoms augti galimybių nėra, jeigu pasiūla didesnė nei paklausa, kainos gali kristi“, – paaiškina NT vystytojas ir priduria, kad yra tikimybė, jog NT kainos išsilaikys panašios ir kitų metų pabaigoje matysime 4–5 proc. normalų kasmetinį NT vertės augimą.
Tačiau, pasak A. Antanavičiaus, manyti, kad kainos augs kaip įprastai (4–5 proc. metinis augimas), yra naivu: „Paprastai augimo, kilimo ciklai daug didesni, o kainų kritimo ciklas – trumpas, metų ar dvejų, todėl nuspėti, kada tas trumpas ciklas prasidės, sudėtinga. Aš norėčiau atkreipti dėmesį, kad NT kainos priklauso nuo to, kiek gyventojai sutinka už tą turtą mokėti. Esant dabartinei situacijai, <...> tikėjimas kainų kilimu, pinigų nuvertėjimu yra gana realus scenarijus.
Mano vertinimu, kad kainos nedidėtų arba jos pradėtų mažėti, turi įvykti vienas ar keli reikšmingi momentai: bankai kardinaliai turėtų pakeisti skolinimosi politiką, padidinti palūkanas ir pan. arba turi reikšmingai išaugti nedarbas, žmonės turi neteikti pajamų. Tokiais atvejais dabartinės geros nuotaikos virstų prastesnėmis. Kol kas neatrodo, kad visa tai vyktų, visi skatina pirkti, žmonės optimizmo turi.“
Dėl NT kainų burbulo – nesutaria
NT pirkėjų aktyvumas ekonomistui Ž. Mauricui kelia klausimų, ar šiuo metu nėra pirmųjų NT kainų burbulo požymių. Pasak A. Antanavičiaus, jis taip pat pastebi palankias sąlygas NT kainų burbului formuotis.
„Aišku, šiuo metu toks klausimas daugiau filosofinis, nes nėra aiškių kriterijų ar parametrų, kad būtų galima pasakyti, jog tai – burbulas“, – sako NT analitikas ir pabrėžia, kad netgi įvardijus, jog šiuo metu Lietuvoje yra NT kainų burbulas, sunku pasakyti, kada jis gali sprogti.
„Niekas to nepasakys, nes NT vystytojai, net jei ir mato, tikrai nepasakys: jie suvokia, kad kainos yra tokios, jos gali mažėti, todėl dabar pats laikas uždirbti. <...> Vyksta toks žaidimas ir niekas negali pasakyti, kokio dydžio jis bus“, – pabrėžia A. Antanavičius ir priduria, kad kalbama apie butų rinką.
Tačiau A. Avulis sako, kad kalbos apie NT kainų burbulą jam kelia šypseną: „Pirmiausia, NT kainų burbulo požymis yra dviženklis NT kainų augimas. <...> Mes Vilniaus rinkoje nepastebime kainos žymių augimų, manau, kad kalbos apie burbulą yra populistinės. Juk jeigu būtų burbulas, tai žmonės turėtų išsigąsti, jei norime pagąsdinti. Bet iš tikrųjų pati rinka labai greitai viską suvaldo, juk esant tokioms aplinkybėms kainos pradeda kilti. Kai būna NT kainų burbulas, žmonės tiesiog nebeįperka būsto ir nustoja jį pirkti. Tada pasiūla greitai mažėja ir viskas sugrįžta į savas vietas.“
A. Avulio teigimu, šiandien NT kainų burbulo požymių Lietuvos NT rinkoje, Vilniaus NT rinkoje nėra.