Brango ir naujos, ir senos statybos butai
NT rinkos dalyviai, ekspertai ir analitikai žino, kad brangstant naujos statybos NT, kainos auga ir senos statybos būstų segmente. Pastarieji mėnesiai tai tik patvirtino. NT bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis pabrėžia, kad šiuo metu stebimas paspartėjęs pardavimo kainų augimas visuose būsto segmentuose ir visuose šalies regionuose.
„Ar tai būtų senesnės bei naujos statybos butai, individualūs namai, sodybos ar sklypai tinkantys gyvenamojo namo statybai, kainos auga. Jeigu kalbėsime apie didžiausius šalies miestus ir butus, tai per pastaruosius metus reikšmingai paaugo tiek naujos, tiek ir senesnės statybos butų kainos. Vis dėlto, Vilniuje ir Kaune pastaruoju metu stebime spartesnį naujos statybos butų pardavimo kainų augimą“, – tikina ekspertas.
Nepaisant to, „Ober-Haus“ duomenys rodo, kad senos statybos NT kainos taip pat gerokai pakilo. Dar šių metų gegužės mėnesį metinis senos statybos butų pardavimo kainų augimas Vilniuje siekė 9,5 proc. ir 9,3 proc. Kaune, o naujos statybos butai pabrango 14,3 proc. (Vilniuje) ir 12,2 proc. (Kaune). Tuo tarpu Klaipėdoje per tą patį laikotarpį sparčiau augo ne naujos, o senos statybos butų kainos (sena – 11,9 proc. nauja – 10,9 proc.).
„Priklausomai nuo laikotarpio, vienu metu galime stebėti spartesnį senos statybos butų kainų augimą, o kitu jau naujos. Tačiau šiuo metu esant rekordiškai aukštam būsto rinkos aktyvumui iš esmės stebime panašų butų kainų augimą tiek pirminėje, tiek ir antrinėje rinkoje“, – pabrėžia pašnekovas.
Registrų centro duomenimis, šiemet antrinė butų rinką Vilniuje yra aktyviausia per paskutinius 10 m., per pirmus šešis šių metų mėnesius antrinėje rinkoje iš viso sudaryta beveik 4,3 tūkst. sandorių (beveik 1,9 tūkst. pirmą ketv. ir 2,4 antrą ketv.) ir, palyginus su 2019 m., augimas siekia 16 proc., o lyginant su 2020 m. – net 60 proc.
Kalbant apie vidutinį kvadratinio metro kainos (medianos) pokytį, 2020 metais, palyginus su 2019 m., kainos augo 8,6 proc., o šiais metais, palyginus su praėjusiais, vidutinės kvadratinio metro kainos (medianos) augimas siekė 18,7 proc. (2019 m. 1396 eur/m2, 2020 m. – 1516 eur/m2., 2021 - 1799 eur./m2).
Kuriuose mikrorajonuose butai brango labiausiai?
Šiuo metu, R. Reginio teigimu, pirkėjai, ieškantys erdvesnio būsto senos statybos daugiabučiuose Vilniuje, už 3 kambarių butus blokiniuose namuose jau sumoka ir iki 100000 eurų, o pardavėjai už geriau įrengtus tokius butus prašo net ir 105000-115000 eurų.
Žvelgiant į sudaromų sandorių kainas bei pirkėjų lūkesčius, tai šių metų birželį sostinės senos statybos butų rinkoje fiksuosime dar spartesnį metinį kainų augimą nei šių metų gegužės mėnesį“, – prognozuoja pašnekovas.
NT analitikas Arnoldas Antanavičius laidoje „Keturios sienos“ pabrėžia, kad didžiausi senos statybos butų kainų pokyčiai fiksuojami tuose mikrorajonuose, kurie pasižymi žema palyginamąja kainų baze. Vilniuje labiausiai butų kainos padidėjo sovietinės statybos miegamųjų rajonų zonoje, apimančioje Lazdynus, Karoliniškes, Viršuliškes, Justiniškes, Šeškinę ir Fabijoniškes. Čia gegužės mėn. pabaigoje vidutinė butų kaina siekė 1333 eurų/ kv. m ir per 5 mėn. padidėjo 15,9 proc
„Vilniuje tai yra Karoliniškės, Viršuliškės, Lazdynai, Fabijoniškės, Pašilaičiai. Tuomet galima vardinti Naujininkus, Pietinę Vilniaus dalį, kurioje būstas tikrai stipriai pabrango. Kaune didžiausi kainų pokyčiai fiksuojami Vakarinėje dalyje, Vilijampolėje, Šiaurinėje Kauno dalyje, Dainavoje, Eiguliuose“, – vardija pašnekovas.
A. Antanavičius skaičiuoja, kad, pavyzdžiui, Vakarinėje Vilniaus dalyje šiemet butų kainos augo apie 14 proc., Pietinėje – apie 12 proc. Skaičiuojant pinigine išraiška, šiose sostinės dalyse NT brango nuo 130 iki 150 Eur/kv.m.
Antroje vietoje pagal kainų kilimo tempą – miegamieji rajonai arčiau centro, t. y. Žirmūnai, Baltupiai, dalis Antakalnio ir Šnipiškių. Nuo šių metų pradžios butų kainos šioje, daugiausia senos statybos gelžbetoniniais daugiabučiais apstatytoje, zonoje padidėjo 14,4 proc. iki 1680 eurų/ kv. m. Butų kainos centre, Senamiestyje šiais metais padidėjo 13 proc., iki 2453 eurų/ kv. m. Panašiu tempu butų kainos padidėjo ir vakarinėje Vilniaus dalyje. Pilaitėje vidutinė senos statybos butų kaina padidėjo 13,1 proc. iki 1315 eurų/ kv. m. Šiaurinėje miesto dalyje, apimančioje Tarandės, Perkūnkiemio, Bajorų, Visorių, Santariškių rajonus, per penkis šių metų mėnesius butų kainos padidėjo 10,0 proc. iki 1671 eurų/ kv. m.
Kaune labiausiai butų kainos padidėjo vakarinėje Kauno dalyje, apimančioje Vilijampolę, Šilainius. Per penkis mėnesius vidutinė butų kaina padidėjo 156 eurais/ kv. m iki 1042 eurų/ kv. m ir tai lėmė 17,7 proc. kainos padidėjimą. Ne ką mažiau įspūdingai, A. Antanavičiaus teigimu, kainos padidėjo ir šiaurinėje Kauno dalyje, apimančioje daugiausiai senos statybos sovietmečiu statytus daugiabučius. Per penkis mėnesius vidutinė butų kaina padidėjo 11,6 proc. iki 1045 eurų/ kv. m. Centre, senamiestyje vidutine butų kaina padidėjo 8,9 proc. iki 1668 eurų/ kv. m.
Periferijoje butai brango daugiau
Ir Vilniuje, ir Kaune didesni butų kainų pokyčiai fiksuojami toliau miestų centro nutolusiuose sovietiniuose mikrorajonuose. NT analitikas A. Antanavičius tai paaiškina paprastai: kadangi brangsta visas NT, anksčiau ar vėliau brangesnis segmentas tampa sunkiau įperkamas, todėl pirkėjai ima žvalgytis pigesnio, lengviau nuperkamo turto, kurio kaina dar sąlyginai nedidelė.
„Tuose mikrorajonuose, kuriuose būsto kainos dar nebuvo smarkiai padidėjusios, NT tampa patrauklesnis, nes jis įperkamesnis ir suminė buto kainos išraiška yra padori, priimtina pirkėjui. Bet atsigręžimas į tokį NT lemia vėlgi tą patį – kainų augimą“, – paaiškina NT ekspertas.
Bendrą senos statybos butų kainų augimą, A. Antanavičiaus teigimu, be abejonių lemia ir išaugusi viso NT paklausa. Augant kainoms naujos statybos būsto segmente, vis daugiau pirkėjų atsigręžiant į senos statybos butus, kainas kelia ir antrinės NT rinkos dalyviai.
Tokias pačias senos statybos butų kainų augimo priežastis įvardija ir R. Reginis. Pasak jo, didelė dalis pirkėjų žvalgydamiesi būsto renkasi tiek iš senos, tiek iš naujos statybos butų pasiūlymų ir jeigu naujos statybos butai brangsta sparčiau, tai pirkėjai tada aktyviau žvalgosi į pigesnius senesnės statybos butus ir tuomet šiame segmente galime fiksuoti jau spartesnį kainų augimą.
„Žvelgiant į istorinius duomenis, matome, kad santykinis skirtumas tarp naujos ir senesnės statybos butų kainų iš esmės išlieka labai panašus“, – priduria ekspertas.
Tikisi kainų augimo lėtėjimo
Analitikai prognozuoja, kad naujos statybos butų kainos ir toliau augs. Tai gali lemti ne tik NT paklausa, kuri, naujausiais duomenimis, šių birželio mėnesį jau yra kiek mažesnė nei pavasarį, bet ir kiti veiksniai: dėl brangstančių statybinių medžiagų, augančių energetinių reikalavimų pastatams, darbuotojų trūkumo, infrastruktūros mokesčių, tikėtina, augs statybų kaštai, kurie galimai atsispindės ir NT kainose. Kita vertus, anot NT analitiko A. Antanavičiaus, naujos statybos būstų kainų augimas kažkada turės sulėtėti dėl pirkėjų aktyvumo mažėjimo, o tai lemtų ir kainų augimo lėtėjimą senos statybos butų rinkoje.
„Manau, kad jau dabar pamatysime šiokį tokį rinkos stabtelėjimą. Potencialių pirkėjų pajamos turi paaugti, sukaupti santaupų būsto įsigijimui ir pan. Manau, kad pirkėjai savo finansinius rezervus NT pirkimui kuriam laikui jau išnaudojo“, – sako pašnekovas.
R. Reginis pabrėžia, kad nors atrodytų, jog senesnės statybos butai turėtų prarasti savo patrauklumą naujos statybos atžvilgiu, tačiau nereikia pamiršti, kad į senos statybos daugiabučius taip pat yra investuojama juos renovuojant, tvarkant jų aplinką ir pan.
„Pavyzdžiui, šiais metais Vilniaus miesto savivaldybė pristatė gyvenamųjų rajonų gyvybingumo programą MIESTAS+, kurios tikslas atnaujinti senųjų miesto rajonų butus, namus, kiemus, gatves ir sukurti atskirų rajonų traukos centrus bei identitetą. Tokios investicijos taip pat atsispindi galutinėje būsto kainoje. O sparčiau augant būsto kainoms ir mažėjant jo įperkamumui, pigesnio būsto poreikis augančiame mieste tikrai nemažėja“, – pabrėžia NT ekspertas.