Perkantys butą su paskola – nepageidaujami?
Nepakankama butų pasiūla pirminėje rinkoje ir didelė NT paklausa pirkėjus verčia gręžtis į antrinę būsto rinką. Tačiau čia verda dar įdomesnis gyvenimas. „Delfi būsto“ kalbinti skaitytojai papasakojo savo NT pirkimo istorijas, kurios net NT ekspertams kelia klausimų, ar dabartinė situacija būsto rinkoje yra tvari.
Vilnietis Raimondas jau kelis mėnesius sostinėje ieško buto. Vyro teigimu, jį domina ir naujos, ir senos statybos NT. Tiesa, jis tikisi, kad pigiau ir paprasčiau yra įsigyti būstą antrinėje rinkoje. Keletą butų jau yra apžiūrėjęs, o vienas jų ypač ilgam įstrigo atmintyje.
„Aš noriu pirkti butą sau, tad ketinu imti paskolą iš banko. Apžiūrėjau kelis variantus, jie man netiko, ieškojau toliau. Ir štai skelbimuose radau įrengtą senos statybos dviejų kambarių butą, gana neblogos būklės. Jo kaina buvo 87 tūkst. eurų. Paskambinau brokeriui, pasidomėjau, susitariau dėl vizito. Nuvažiavau, apžiūrėjau, bet man pasirodė, kad jis nėra vertas tokios kainos, todėl paklausiau, ar butui yra atliktas turto vertinimas ir pagal ką nustatyta jo kaina. NT brokeris manęs paklausė, ar aš ketinu butą pirkti su banko paskola, atsakiau, kad taip, ir mūsų vizitas buvo baigtas: tarpininkas pasakė, kad ieško pirkėjo, kuris mokėtų visą sumą be banko įsikišimo“, – pasakoja Raimondas.
Pašnekovas stebisi tokia situacija ir klausia, ar pirkėjai, kurie nori įsigyti būstą bankui finansuojant, šiandien yra nebepageidaujami.
„Suprantu, kad kai kurie žmonės turi pinigų, bet ar dabar tie, kurie perka su paskola, yra nebepageidaujami pirkėjai?“ – stebisi vilnietis.
Raimondas nėra vienintelis, kuriam pasakius, jog būstą pirks su paskola, parodytos durys. Kitas „Delfi būsto“ skaitytojas Edgaras susidūrė su panašia situacija, tačiau, kad butas parduodamas tik tiems pirkėjams, kurie moka iškart, jis buvo informuotas dar telefonu, pirmo skambučio metu.
„Ieškau buto, noriu nusipirkti, kol kainos daugiau nepakilo. Žiūriu tik senos statybos butus, vieną patrauklų radau skelbimuose. Jo kaina 94 tūkst. eurų, tačiau jis įrengtas, dviejų kambarių, geros būklės. Paskambinau butą parduodančiam tarpininkui. Aš jo paklausiau, ar butas turi turto vertinimą, nes man tai aktualu dėl būsto paskolos, o jis atsakė, kad butas parduodamas tik tiems, kurie moka iškart. Buvau labai nustebęs“, – pasakoja Edgaras.
Slepia tikrąją turto vertę
Ekonomistai jau ne kartą yra kalbėję apie rekordines gyventojų santaupas bankuose ir žmonių baimes, kad jos nuvertės, tad gali būti, kad NT pirkėjų, kurie už perkamą būstą gali mokėti ir 90 tūkst. be banko paskolos, iš tikrųjų yra, tačiau ar tai reiškia, kad tie, kurie nori įsigyti butą su banko paskola, yra nebepageidaujami, nebereikalingi NT rinkoje? NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad tokios istorijos veikiau praneša, kad būsto rinka yra ne savo rogėse.
„Tai reiškia, kad pardavėjai turi visas galimybes rinktis, su kokiais pirkėjais jie nori turėti reikalų. Prieš metus tokių situacijų nebuvo, prieš metus ar anksčiau bet kokie pirkėjai būdavo vertybė, ir kuo daugiau pirkėjų, tuo būdavo geriau, nes ir kainą galėdavo pakelti, ir kokį mažą aukcioną suorganizuoti. Dabar toks kai kurių pirkėjų atsisakymas atrodo keistai ir kelia tam tikrų minčių, kodėl taip gali būti“, – sako NT ekspertas.
A. Antanavičius įvardija dvi priežastis, kodėl kai kurie NT pardavėjai įveda savo žaidimo taisykles. Pirmiausia, žmonės skuba parduoti.
„Perkant su paskola yra du momentai. Vienas – atsiskaitymo laikotarpis bus ilgesnis, visas procesas užtruks ilgiau, kol bankas patvirtins paskolą, kol atkeliaus pinigai ir pan. Pardavėjui galbūt mėnesiu ilgiau reikėtų palaukti pinigų. Tais atvejais, kai svarbu skubiai parduoti būstą, jau skelbime įvardijama, kad butas parduodamas skubiai“, – sako A. Antanavičius.
Kita priežastis, kodėl nepageidaujami pirkėjai su banko paskola, gali būti neadekvati NT kaina. Anot NT analitiko, būna taip, kad pardavėjas nori gerokai didesnės kainos už savo turtą, nei jis yra vertas. Pirkėjams, perkantiems butą su banko paskola, reikalingas turto vertinimas, kuris gali parodyti tikrąją būsto vertę, neretai mažesnę, nei įsivaizduoja jo pardavėjas.
„Parduodamo turto kaina gali būti didesnė, nei vertintojas įvertintų. O pardavėjas už parduodamą butą nori gauti didesnę nei rinkos kainą ir perkantys su paskola atsiduria tokioje situacijoje, kad dėl Atsakingo skolinimosi nuostatų bankas vis tiek duotų paskolą nuo turto vertės, tuomet pirkėjui atitinkamai atsirastų papildomų pinigų poreikis. Tai reiškia, kad perkantys su paskola nėra patys geriausi pirkėjai, nes jie, atėję su vertintojo ataskaita, kažkuria prasme netgi parodytų, kad pardavėjų prašoma kaina nėra adekvati“, – paaiškina NT analitikas.
Tarpininko žodis nėra paskutinis
Pašnekovo teigimu, paprastai adekvačiai įvertinti turtą pardavėjui padeda tarpininkas. „Delfi būsto“ kalbinta NT brokerė Ieva Baniulytė sutinka, kad būtent tarpininkas yra tas žmogus, kuris turi patarti pardavėjui adekvačiai įvertinti parduodamą turtą, tačiau galutinį sprendimą vis tiek priima parduodamo turto savininkas.
„Kad klientas norėtų parduoti būstą tik tiems pirkėjams, kurie NT perka be banko paskolos, mano praktikoje nepasitaikė. Galbūt tokių norų turi tie pardavėjai, kurie užsiima spekuliatyviomis investicijomis į būstą, perka ir parduoda ar pan.“, – pažymi I. Baniulytė.
Pašnekovė sutinka, kad tokių situacijų priežastys gali būti ir pardavėjų skuba arba noras išvengti turto vertinimo.
„Galbūt pardavėjai nenori daryti oficialaus vertinimo, kad nebūtų skirtumo tarp vertinimo ir parduodamo turto kainų, nes oficialūs vertinimai šiandien labai atsilieka ir yra reikalingi. Kadangi vertintojai vertina praeitį, sandorių istoriją, o turtas brangsta, žmonės nenori to nemažo verčių skirtumo. Skirtumo tarp sertifikuoto vertinimo ir lūkesčių, kurie šiandien yra 10–20 proc. aukštesni. Tuomet žmogui reikia turėti daug savų lėšų, jis pradeda svarstyti, ar nepermoka ir pan.“, – pabrėžia I. Baniulytė.
Kiek skiriasi reali turto vertė nuo lūkesčių?
Tačiau „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis tikina: atvejų, kai pirkėjo lūkesčiai dėl parduodamo NT kainos ir reali turto vertė skirtųsi 20–30 proc., būna retai.
„Neatitikimas dažniausiai būna iki 10 proc. Didesnių skirtumų pasitaiko rečiau, ir panašu, kad tokios situacijos padiktuotos pirkėjų neišmanymo arba kitų aplinkybių. Bet rinkoje pasitaiko visko, iki šiol ji dar aktyvi, ir kartais patys pirkėjai lengviau moka didesnes sumas, nes jiems sunku suvokti, kurioje rinkos stadijoje jie yra. Kartais pirkėjų požiūris yra toks: dabar permokėsiu, bet jei kainos pakils po pusmečio, tai „išsilygins“. Taigi ir patys pirkėjai kartais būna atlaidesni vertintojui dėl to didesnio kainos ir vertės skirtumo. Prieš kelerius metus kildavo nesutarimų, kodėl vertintojas negali įvertinti tiek, už tiek aš perku“, – aiškina NT ekspertas.
Pašnekovas tęsia, kad nereikia pamiršti, jog NT vertintojai būstą vertina pagal realiai vykusių ir užregistruotų sandorių kainas.
„Jeigu vertintume istorinius sandorius, pavyzdžiui 3–4 mėnesių, kai kainų kilimo tempas didelis, kainos skirtumas gali būti. Kita vertus, vertintojai, naudodami senesnį sandorį, jo vertę šiek tiek kilsteli, atsižvelgdami į tai, kiek per tą laiką pakilo kainos. Labai daug įtakos senesni sandoriai neturėtų turėti“, – pažymi NT ekspertas.
Visi pašnekovai ragina įvertinti perkamo turto kainas ir atsakyti sau, ar jis tikrai vertas pardavėjo prašomos sumos.