Koronaviruso pandemijos metu NT rinka patyrė sąstingį. Tačiau, kaip rodo NT analitikų skelbiama statistika, rugpjūtis įrodė, kad būsto krizė buvo trumpesnė, nei prognozuota. Kita vertus, nors NT pardavimų ir padaugėjo, situacija vis dar nesugrįžo į lygį, kuris buvo prieš karantiną. Registrų centro duomenimis, po karantino laikotarpio užfiksuoto kluptelėjimo vasarą atsitiesianti nekilnojamojo turto (NT) rinka šiltąjį metų laikotarpį užbaigė aktyviai. Rugpjūčio rezultatas buvo geresnis nei prieš metus, ir tai padėjo dar labiau sumažinti šių metų atotrūkį nuo 2019-aisiais matytų skaičių. „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad rugpjūčio mėnesį pardavimai didžiųjų šalies miestų pirminėje būsto rinkoje augo, tad nekilnojamojo turto vystytojai galėjo atsikvėpti gerokai lengviau. Augantis rinkos aktyvumas, nepaisant didėjančio susirgimų skaičiaus, dar kartą patvirtino, kad esama situacija nėra analogiška 2008–2009 metams.
Kita vertus, T. Kvainickas pabrėžia, kad pandemija dar nėra nugalėta, – rugpjūtį vidutiniškai užfiksuota po 27 naujus atvejus per dieną.
„Reikia sulaukti vakcinavimo, o iki to laiko – išmokti gyventi pasikeitusiomis sąlygomis. NT rinkos tendencijos yra džiuginančios, ir reikia tikėtis, kad visuomenės susitelkimas, vyriausybės kontrolės priemonės bei fiskalinis skatinimas leis ne tik palaikyti, bet ir didinti rinkos aktyvumą. Svarbu nepamiršti, kad situaciją rinkoje formuoja ne pavieniai veiksniai, o jų sinergija“, – tvirtina „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas.
Kur NT rinka yra pati didžiausia?
Taigi, nepaisant dvejonių, gyventojai ieško ir perka NT. Tačiau Lietuvos miestuose NT rinkos situacija nevienoda. Be jokios abejonės, didžiausia šalyje butų rinka yra Vilniuje. Anot „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo T. Kvainicko, taip yra dėl teritorijos dydžio ir aukštesnės nei kituose šalies miestuose žemės kainos.
„Natūralu, kad ir šios rinkos aktyvumas sostinėje – didžiausias. 2014–2018 metais Vilniuje įvykdavo apie 10 000 butų sandorių, iš kurių – apie 4000 naujos statybos butų rinkoje ir apie 6000 sandorių – antrinėje rinkoje. Šiuo laikotarpiu nekilnojamojo turto plėtotojai rinkai pasiūlydavo apie 4000 butų per metus, tačiau paskutiniais metais augant rinkos aktyvumui naujos butų pasiūlos kiekis šoktelėjo iki 5000“, – neįtikėtinus skaičius vardija T. Kvainickas.
NT analitikas tęsia, kad pandemijos ir karantino metu NT plėtotojai kiek pristabdė savo planus, tad, nepaisant mažesnio rinkos aktyvumo, Vilniaus naujų butų pasiūlos sandėlis sumažėjo apie 10 proc., iki maždaug 4500 butų.
„Karantino pradžioje rinkos aktyvumas smuko iki prieš dešimtmetį įvykusios krizės skaičių – per mėnesį tebuvo parduodama vos po keliasdešimt butų. Tačiau jau liepos ir rugpjūčio mėnesiais NT rinka atsigavo. Sostinėje buvo parduota 300–400 naujos statybos butų, tad rezultatai tapo artimi laikotarpiui iki rinkos aktyvumo piko 2019 metais“, – komentuoja pašnekovas.
NT eksperto teigimu, nors senesnės statybos būstai sostinėje vis dar sudaro daugiau nei pusę sandorių, tačiau jų patrauklumas naujos statybos atžvilgiu per paskutinius metus sumažėjo. Ekonominės klasės būstas Vilniuje šiuo metu kainuoja apie 1600 Eur / kv. m, vidutinės klasės – kiek brangiau nei 2000 Eur / kv. m, prestižinio būsto kainos prasideda nuo maždaug 3000 Eur / kv. m.
„Didėjant konkurencijai tarp NT plėtotojų, įvedant papildomus reikalavimus naujos statybos objektams pagrindiniu skirtumu tarp ekonominės bei vidutinės klasės būsto tampa ne tiek pastato techniniai parametrai, kiek jo vieta bei architektūriniai sprendimai. Kita vertus, tais atvejais, kai projektų statybos leidimai yra gauti anksčiau, itin aktualūs tampa ir techniniai rodikliai (pavyzdžiui, energinė klasė), ir tuomet gali išryškėti nemaži skirtumai tarp tos pačios klasės (ekonominės, vidutinės ar prestižinės) objektų“, – aiškina T. Kvainickas.
Pandemija sustabdė perspektyvios rinkos kilimą
Antrasis pagal dydį miestas yra Kaunas. Pasak T. Kvainicko, pagal butų rinkos aktyvumą laikinoji Lietuvos sostinė nusileido Vilniui.
„Kauno butų rinka nėra tokia dominuojanti kaip sostinėje. Gyventojai dažnai renkasi namus arba kotedžus. 2014–2018 metais Kaune kasmet būdavo parduodama maždaug 4500 butų. 2019 metais šis skaičius padidėjo iki 5000 sandorių per metus. Apie penktadalis jų – nauji projektai. Naujos statybos būstas Kaune 2019 metų pabaigoje buvo populiarumo viršūnėje“, – sako NT analitikas.
Tačiau, anot T. Kvainicko, pandemija laikinosios sostinės pirminei būsto rinkai smogė bene stipriausiai, ir tik rugpjūčio mėnesio rezultatai parodė aiškesnį jos atsigavimą. Dėl mažo butų rinkos aktyvumo ir vos kelių naujai pasiūlytų projektų bendras naujos statybos būsto sandėlis karantino laikotarpiu ir jam pasibaigus iš esmės nepasikeitė ir balansuoja ties 800 objektų riba.
„Ekonominių klasės būstų Kaune pirkėjai turėtų tikėtis apie 1200 Eur / kv. m naujų butų kainos, vidutinės klasės – 1800 Eur / kv. m, prestižinio būsto – apie 2500 Eur / kv. m“, – sako T. Kvainickas.
Klaipėdoje, anot NT analitiko, 2014–2018 metais buvo parduodama po maždaug 3000 butų per metus, tačiau nauja statyba sudarė tik apie 10 proc. sandorių. 2019 metai, kaip ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose, uostamiesčio NT plėtotojams buvo dar geresni – naujų butų sandorių dalis ūgtelėjo iki maždaug 15 proc. Klaipėdos NT rinka gana įdomiai reagavo į karantiną.
„Karantino laikotarpis Klaipėdoje dėl istoriškai žemo pirminės butų rinkos aktyvumo sąlyginai nebuvo toks gniuždantis kaip Vilniuje ar Kaune. Įvertinus tai, kad stabtelėjo ne tik paklausa, bet ir nauji NT projektai, sumažėjusių pardavimų pakako, kad 600 neparduotų naujų butų sandėlis per metus ištirptų iki maždaug 450 objektų“, – skaičiuoja T. Kvainickas ir priduria, kad ekonominės klasės būstas Klaipėdoje yra kiek pigesnis nei Kaune – kainos neviršija 1200 Eur / kv. m. Vidutinės klasės butai kainuoja apie 1500 Eur / kv. m, prestižinės – daugiau kaip 2000 Eur / kv. m.
„Ir Kaune, ir Klaipėdoje naujo būsto projektų skaičius nėra labai didelis, todėl kiekvienas projektas turi nemažą įtaką būsto klasių kainų vidurkiui“, – sako pašnekovas.
Panevėžys ir Šiauliai nauja statyba pasigirti negali
Kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose (Panevėžyje ir Šiauliuose) pastebimi dar kitokie NT rinkos procesai. Kaip aiškina T. Kvainickas, pirminė butų rinka iš esmės egzistuoja Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje.
Istoriškai Vilniuje nauja statyba sudaro apie 40 proc. užregistruotų sandorių, Kaune – apie 20 proc., Klaipėdoje – apie 10 proc.“, – skaičiuoja pašnekovas.
Kituose miestuose, išskyrus kurortus, pasak NT analitiko, nauja statyba yra ganėtinai retas reiškinys. Taip yra, nes likusioje šalies dalyje gyventojų mažėjimas spartesnis, o senos statybos butų kaina – daug žemesnė. T. Kvainckas aiškina, kad pigiausiuose Vilniaus mikrorajonuose nauji butai kainuoja pigiau nei 1300 Eur / kv. m. Žemės dalis, kalbant apie tokių būstų kainą, gali sudaryti net mažiau nei 100 Eur / kv. m. Likusi dalis pasiskirsto tarp statybos bei kapitalo kaštų, reklamos išlaidų, vystytojo pelno bei nemažą dalį sudarančių mokesčių valstybei.
„Esant tokioms sąlygoms net nemokamai dalijama žemė mažesniuose miestuose nėra pakankama paskata vykdyti intensyvią naujų daugiabučių plėtrą, o gyventojams tampa patraukliau statytis individualius namus“, – paaiškina T. Kvainickas.
Anot NT analitiko, Panevėžyje ir Šiauliuose naujos statybos butų pardavimas sudaro tik apie 5 proc. visų būsto sandorių: „Naujos statybos projektus galima skaičiuoti ant rankų pirštų. Pasiskirstymas tarp segmentų taip pat nėra tolygus. Įprastas rinkos aktyvumas Šiauliuose – apie 1600 butų sandorių per metus, Panevėžyje – apie 1100. Vidutinė senos statybos butų kaina Šiauliuose siekia apie 900 Eur / kv. m, naujos statybos – apie 1200 Eur / kv. m, nors egzistuoja ir brangesnių projektų. Kainos Panevėžyje šiek tiek mažesnės nei Šiauliuose.“
Kur šiuo metu verta pirkti būstą?
Supratus, kuo skiriasi būstų rinkos didmiesčiuose, galima paklausti savęs ir ekspertų, kuriame mieste šiuo metu labiausiai verta pirkti būstą. Žinoma, jei NT perkamas sau, pirmiausia didžiausias prioritetas yra būsimų namų vieta – jeigu pirkėjas gyvena ir dirba Vilniuje, tokiu atveju jam geriausia pirkti namus šiame mieste. Tačiau, įvertinus NT kainas Lietuvos didmiesčiuose, gali kilti minčių keisti gyvenamąją vietą.
Bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas sako, kad paskelbus karantiną Lietuvos didžiuosiuose miestuose kainos nekrito, o tik nustojo kilti. Kai kuriuose miestuose išsilaikė minimalus 0,1 proc. kilimas. Nuo karantino pabaigos išsilaikė panaši situacija visuose šalies didmiesčiuose ir kardinalaus kainų kilimo nebuvo. Kainos kas mėnesį kilo 0,1–0,2 proc.
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2020 metų liepos mėnesio reikšmė išaugo 0,1 proc. (2020 metų birželį buvo užfiksuotas 0,2 proc. augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių išaugo 4,9 proc. (2020 metų birželį metinis augimas sudarė 5,6 proc.)“, – komentuoja pašnekovas.
Anot A. Kišūno, 2020 metų liepos mėnesį butų pardavimo kainų augimas užfiksuotas Vilniuje, Kaune ir Panevėžyje – atitinkamai 0,1 proc., 0,2 proc. ir 0,3 proc., o vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai sudarė 1647 Eur (+2 Eur / kv. m), 1169 Eur (+2 Eur / kv. m) ir 742 Eur (+3 Eur / kv. m).
„Šiauliuose butų kainos per mėnesį nesikeitė ir vidutinė kvadratinio metro kaina išliko 758 Eur, o Klaipėdoje sumažėjo 0,1 proc., ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1139 Eur (-2 Eur / kv. m). Per metus (2020 metų liepos mėnesį, palyginti su 2019 metų liepos mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 5,1 proc., Kaune – 4,6 proc., Klaipėdoje – 3,3 proc., Šiauliuose – 6,4 proc. ir Panevėžyje – 5,9 proc.“, – toliau statistiką vardija pašnekovas.
A. Kišūnas, paklaustas, kuriame visgi mieste šiuo metu įsigytas būstas būtų geriausia investicija, atsako, kad pirkėjų dėmesį turėti patraukti butai Kaune.
„Vilniuje metinis vidutinis pelningumas iš nuomojamo buto siekia ~5 proc., Kaune ir Klaipėdoje – ~6 proc. Išskirti norėčiau Kauną, mano nuomone, šiandien turintį didžiausią potencialą. Atsižvelgiant į jau kelinti metai augantį nuolatinių gyventojų skaičių mieste bei vis dar juntamą nuomojamo būsto trūkumą, šiandien tikrai palanku investuoti į gyvenamąjį NT Kaune“, – komentuoja NT ekspertas.
A. Kišūnas priduria, kad iki karantino butus investicijai žmonės pirko intensyviai visuose 3 didžiuosiuose miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje), Šiauliuose ir Panevėžyje, nuoma gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje užima labai nedidelę dalį. Pasibaigus karantinui, bet vis dar esant varžomam ar suvaržytam žmonių judėjimui bei labai mažam turistų skaičiui, taip pat nežinant, ar bus taikomas nuotolinis mokymasis universitetuose, nekilnojamojo turto pirkimas investicijai yra gerokai sumažėjęs.
NT analitikas T. Kvainickas į klausimą, kur dabar palanku pirkti būstą, atsako remdamasis keliais aspektais. Pirmiausia, pasak jo, jeigu būstas yra perkamas sau, jo vietą turėtų lemti asmens gyvenamoji ir darbo vieta.
„Galima diskutuoti apie tai, ar geriau pirkti butą centre, ar priemiestyje, vertinti laiko sąnaudų ir būsto kainos santykį, tačiau abejotina, kad dirbant Vilniuje vertėtų ieškoti buto Klaipėdoje, o dirbant Kaune – pirkti Panevėžyje“, – sako pašnekovas.
T. Kvainickas taip pat priduria, kad bendrai sprendimas dėl buto pirkimo yra susijęs ne tik su miestu. Asmens sėslumas, jo planų ilgalaikiškumas leidžia įvertinti, ar būstą geriau pirkti, ar nuomotis. Būsto pasiūla lemia atsakymą į klausimą, ar rinkoje yra pirkėjo poreikius atitinkantis būstas. Tačiau vertinant visiškai neutraliai, darant prielaidą, kad žmogus dirbs tame mieste, kuriame geresnėmis sąlygomis įsigis būstą, tuomet, anot T. Kvainicko, Vilnius turbūt nebūtų geriausias pasirinkimas, nes, vertinant pajamų ir būsto kainų santykį, sostinė tikrai nėra pigiausias miestas.
„Kita vertus, Vilniaus rinkos dydis leidžia lengviau realizuoti būstą antrinėje rinkoje nepriklausomai nuo minėto pajamų ir kainos santykio. Be jokios abejonės, būstas reikalingas visiems, tačiau poreikio įgyvendinimo sprendimas priklauso nuo daugelio veiksnių ir svarbiausias iš jų – individualus kiekvieno žmogaus pasitenkinimo siekis“, – pabrėžia NT analitikas.