Būsto pirkimas – paremtas emocijomis?
Ir perkant, ir parduodant būstą, sprendimą lemiančiu veiksniu dažnai tampa kaina, todėl pardavėjas įvairiais būdais stengiasi pakelti būsto vertę, o pirkėjas – ieškoti priekabių, kodėl būsto savininkas turėtų tą kainą sumažinti. Suplyšę tapetai, įskilusios grindys, gyvūno kvapas – argumentai, kuriais remdamasis pirkėjas gali prašyti nurėžti kainą vienu ar dviem tūkstančiais eurų.
Būstų savininkai, norėdami pakelti savo parduodamo NT vertę, taip pat imasi įvairiausių priemonių, dažniausiai – labai kūrybingų.
DELFI kalbinta vilnietė Ieva prisimena, kaip prieš 5 metus kartu su tėvais pardavė tėvų butą. Mergina pasakoja, kad tėvai, norėdami ne tik pakelti buto vertę, bet ir sužavėti potencialius pirkėjus, prieš buto apžiūrą kepė pyragus, kad namai kvepėtų.
„Mūsų butas nebuvo labai gerai suremontuotas, bet tvarkingas. Kai kur tapetai paplėšyti, kai kur grindys išbrėžtos. Bet butas tvarkingas, švarus. Tėvai nesikreipė į agentus, stengėsi butą parduoti patys. Mes remonto prieš tai nedarėme, tiesiog susitvarkėme namuose, išplovėme grindis, nušveitėme plyteles. Ir mama nusprendė: reikia iškepti pyragą, kad namai kvepėtų. Kepė obuolinį, kvapas tikrai buvo fantastiškas. Pirkėjai susižavėjo ne tik kvapu, bet ir pačiu mamos pyragu“, – prisimena Ieva ir priduria, kad būtent tie žmonės ir nusipirko merginos tėvų butą. Mergina sako, kad tvirtinti, jog pyragas ir malonūs savininkai nukreipė pirkėjų dėmesį nuo tam tikrų buto trūkumų, negali, tačiau butą pavyko parduoti už savininkų siūlomą kainą.
Ievos teigimu, tai nebuvo pirmieji potencialūs pirkėjai, atvykę apžiūrėti merginos tėvų buto. Pirmieji vizitai buvo nesėkmingi, nes pirkėjams nepatikdavo, kaip butas suplanuotas, arba jo kaina.
Kartais būsto trūkumams paslėpti užtenka tik skanaus obuolių pyrago. Kaip „DELFI būstui“ pasakoja Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada, nors atrodo, kad sprendimas įsigyti būstą turėtų būti labai racionalus ir apgalvotas, dauguma atvejų jis būna paremtas emocijomis.
Būsto vertę didina gera vieta, mažina naminiai gyvūnai
Gera nuotaika ir vaišės būsto vertės, deja, nepakels. Pasak M. Čiulados, tai – tik pagalbinės priemonės, kurios gali priversti pirkėją pasijusti jaukiai, kai jis jau yra apsvarstęs apžiūrimo būsto kainą, kokybę ir vietą.
„Renkantis būstą atsižvelgiama į kainą, vietą, kokybę. Dar kitaip – kainos ir kokybės santykį. Tačiau pagrindinis veiksnys, kuris gali labai nulemti būsto vertę, – vieta“, – tikina M. Čiulada.
Be abejonės, tas NT, kuris yra prestižiniame, ramiame, patraukliame, gerai pasiekiamame rajone, turi didesnę vertę. Tačiau jeigu jūsų parduodamas būstas – prastoje vietoje, dar ne viskas prarasta: yra tam tikrų sąlygų, kurias įvykdžius, nekilnojamojo turto vertė kyla arba, atvirkščiai, dar labiau krenta.
NT ekspertas M. Čiulada pasakoja, kad būsto vertę gali mažinti visi asmeniniai daiktai, kurie yra bute jį apžiūrint.
„Prieš pardavimą reikia kiek įmanoma paslėpti asmeninius daiktus. Jeigu yra galimybė, nuošaliau padėti šeimos nuotraukas ir kt. Rekomenduojama vengti religinių atributų (kryželių, paveikslėlių), nes tas, kuris perka, nebūtinai yra tikintis ar pan., ir tiesiog tai – papildomas dirgiklis. Taip pat reikėtų paslėpti bet kokius seksualinio pobūdžio plakatus ir paveikslus“, – rekomendacijas vardija pašnekovas.
Jis tęsia, kad parduodamo būsto vertę mažina bute tvyrantys nemalonūs kvapai. Pavyzdžiui, rūkalų ar naminio gyvūno, jeigu toks buvo laikomas.
„Jeigu apžiūrėti buto, kuriame buvo rūkoma, atėjo nerūkantis žmogus, jam kvapas tikrai nepatiks. Mažiausia, ką tokiu atveju galima padaryti, – išvėdinti. Tokiais atvejais, kai bute rūkalų kvapas įsisenėjęs, reikia visus baldus išmesti, atsikratyti senų tapetų, perremontuoti būstą ir to kvapo lieka mažiau, tačiau tai labai mažina būsto kainą“, – tikina M. Čiulada.
NT vertę koreguoja tai, ar būste buvo laikomas naminis gyvūnas. Pasak M. Čiulados, paprastai šuo ar katė, o juos šiais laikais laiko dažnas lietuvis, bute reiškia, kad NT vertė kris.
„Bent apžiūros metu reikėtų, kad naminio gyvūno namuose nebūtų. Žinoma, gyvūnas palieka plaukų ir, jeigu ateina alergiškas pirkėjas, klausimo dėl kainos jau net nebėra – šitas NT variantas jam netinkamas. Nebent tai koks nors išskirtinis butas, kuris atitinka visus poreikius, tik gyvūno plaukai yra trūkumas, tai tokiu atveju būstas perkamas ir samdomi valytojai, dedama kvėpiklių, kurie neutralizuoja gyvūno kvapus, ar pan.“, – tikina pašnekovas.
Remontas ne visada didina būsto vertę
Pasak NT eksperto, dažnas būsto savininkas galvoja, kad prieš parduodant savo NT reikia jame padaryti bent jau kosmetinį remontą. Tačiau M. Čiulada tikina, kad kai kuriais atvejais buto remontas gali net sumažinti jo vertę.
„Jeigu butas iš esmės yra prastos būklės, senas, tai pirkėjams vis tiek reikės daryti būsto remontą, gal net griauti sienas ar pan. Perdažius sienas spalva, kuri galbūt nepatiks pirkėjui, gali dar labiau kristi būsto vertė“, – sako ekspertas ir priduria, kad tokiu atveju, kai butui reikalingas kapitalinis remontas, geriau iš jo išnešti visus senus baldus ir potencialiam pirkėjui parduoti erdvę, kurią galės remontuoti.
Jeigu parduodamas butas yra po remonto ir gerai įrengtas, tokiu atveju, pasak M. Čiulados, ir maži buto defektai gali mažinti jo vertę. Pardavėjui reikėtų investuoti papildomų lėšų ir sutvarkyti mažus parduodamo būsto trūkumus.
Be to, M. Čiulada įspėja parduodamų būstų savininkus informuoti pirkėjus apie didesnius defektus, pavyzdžiui, drėkstančią sieną, seną kanalizaciją ar pan. Šie trūkumai taip pat mažins būsto vertę, tačiau juos atskleidus pirkėjas, tikėtina, po sandorio nesikreips į buvusį savininką ir neprašys sugrąžinti dalį pinigų, nes įsigyto būsto vertė vis dėlto yra mažesnė.
Svarbiu veiksniu nustatant parduodamo būsto kainą gali tapti ir aukštas, kuriame yra NT. Anot M. Čiulados, pirkėjai vis dar vengia butų pirmuose ir paskutiniuose daugiabučių aukštuose. Būsto vertė gali priklausyti net nuo to, į kurią kiemo pusę yra buto langai, ar jie rytuose, ar vakaruose.
„Tame pačiame aukšte, tame pačiame name gali būti 2 identiški butai, tačiau jų kainos greičiausiai bus skirtingos, nes vieno langai – į rytus, kito – į vakarus. Visi stengiasi pirkti šviesesnį butą – į pietryčius, pietvakarius. Buto šviesumas irgi lemia vertę“, – aiškina specialistas.
Buto vertę, kaip teigia M. Čiulada, didina ir išvystyta infrastruktūra rajone, kuriame jis yra, didelė automobilių stovėjimo aikštelė, kurioje visuomet galima rasti vietą savo automobiliui, liftas, jeigu butas yra ne žemesniame nei 4 aukšte. Tačiau labiausiai būsto vertę didinantis veiksnys yra renovacija. Pasak M. Čiulados, jeigu butas yra renovuotame daugiabutyje, būsto vertė kyla net apie 10–15 proc.
NT brokerė: kai kurie pirkėjai butą renkasi net pagal laiptinę
Kad rajono, kuriame yra parduodamas butas, aplinka yra svarbus veiksnys, turintis įtakos būsto vertei, sutinka ir NT brokerė Linda Razgaitienė. Ji „DELFI būstui“ sako, kad pirkėjams labai svarbu ramybė ir patogi infrastruktūra.
„Butai su langais į kiemo pusę yra vertingesni, vertę kelia ir vaikų aikštelės kiemuose, šalia esančios viešojo transporto stotelės, mokymo įstaigos, maisto prekių parduotuvės, erdvė ir medžiai prie namo“, – vardija NT brokerė.
Anot L. Razgaitienės, senesniuose daugiabučiuose būsto vertė didesnė, jeigu butas nėra kampinis. Taip pat vertę lemiantis veiksnys gali būti netgi daugiabučio laiptinė.
„Senuose daugiabučiuose vertę kelia tvarkinga laiptinė, pakeisti laiptinės langai, mažai butų aukšte. Taip pat – apžiūros metu neprirūkytos bendros erdvės, švarios laiptinės. Pirkimo nuotaikas žymiai pagerina ir turi įtakos galutiniam sprendimui, jei prie butų durų nėra daiktų (batų, šiukšlių maišų, senų baldų). Esu turėjusi pirkėjus, kurie rinkosi butą tik pagal laiptinės tvarką. Jeigu nepatikdavo laiptinė, į butą net neidavo. Jų argumentas – butą susitvarkysi, o laiptine naudojasi keliolika ar keliasdešimt šeimų, tvarką padaryti sunku. Naujuose daugiabučiuose svarbu, iš kokių medžiagų atlikta laiptinės apdaila, jei medžiagos – vidutinės klasės, klientai iš karto nuvertina namą. Platūs koridoriai taip pat prideda vertės. Svarbios ir vaizdo kameros, nes saugumas gyventojams aktualu“, – komentuoja NT brokerė.
Pelėsis – didžiausias priešas
L. Razgaitienė, kaip M. Čiulada, tikina, kad kai kuriais atvejais būsto vertę gali sumažinti net sienų spalva. Ji pastebi, kad pirkėjams nebepatinka butai, kurių sienos ir lubos įrengtos naudojant medį, nepatinka raštais išmargintos sienos. Sunkiausia, anot jos, parduoti butus, paliestus pelėsio.
„Šio „gyventojo“ visi bijo, nes tai rodo prastą sienų statybos kokybę. Butai žemesniuose aukštuose į šiaurės pusę irgi nelengvai parduodami. Sunku sudominti butu, jeigu norima „apgauti“ pirkėją suviliojus gražiomis fotografijomis, o realybėje – vaizdas visai kitoks. Klientas negali panaikinti susikurto lūkesčio.
„Šluote šluojami“ butai, kurie yra prastos būklės, reikalaujantys kosmetinio ar kapitalinio remonto, bet sutvarkyti, be baldų ir daiktų. Tokie butai akimirksniu pagriebiami. Jie remontuojami, perplanuojami, apstatomi ir parduodami už didesnę kainą“, – komentuoja pašnekovė.
NT specialistai primena ir paros laiko svarbą parduodant būstą. Rekomenduojama potencialius pirkėjus kviesti dieną, kai yra šviesu. Be to, geriau vengti susitikimo piko metu, kad nė viena pusė nebūtų nervinga ir neskubėtų. Geriausia susitikimą paskirti savaitgalį – tada, pasak NT ekspertų, pardavimai sėkmingesni.