„Delfi Būstas“ pradeda ciklą „Interviu su vadovu“. Pirmasis straipsnis – interviu su NT bendrovės „Citus“ ir investicijų bendrovės „Victory funds“ bendrakūrėja Viktorija Vanage.
Paneigti, kad dar prieš keletą mėnesių NT rinka ropštėsi iš duobės, negalima: paskelbtas karantinas sustabdė būstų pirkimą ir pardavimą, gyventojus ir vystytojus neramino situacijos neapibrėžtumas ir būsima ekonominė situacija ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Tačiau potencialių pirkėjų pasitikėjimas ekonomika ir savo finansinėmis galimybės po truputį grįžta ir NT plėtotojai džiaugiasi itin derlingu rugsėju, mat užfiksuotas rekordinis būstų rezervacijų ir pardavimų skaičius.
Kita vertus, koronavirusas niekur nedingo: susirgimų skaičius ir Lietuvoje, ir visame pasaulyje muša rekordus, todėl kai kurie sektoriai jaučia į nugarą alsuojančius nuostolius. NT sektorius, ypač Lietuvoje, nusiteikęs optimistiškai, tačiau, pasak NT bendrovės „Citus“ ir investicijų bendrovės „Victory funds“ bendrakūrėjos Viktorijos Vanagės, nerimo yra. Verslininkė sako, kad NT sektoriuje jaučiamos gyventojų optimistinės nuotaikos, taip pat daug vilties teikia ES ekonomikos skatinimo politika, bet virusas vis dar yra čia ir jo įtaka verslui kelia nerimą. Be kita ko, pašnekovė užsimena ir apie augsiančias NT kainas, tai lems kelios priežastys. Apie tai, kaip vienai didžiausių NT bendrovių pavyko išgyventi pandemiją, kaip NT sektoriui teko prisitaikyti prie naujų iššūkių ir kokios artimiausios prognozės NT rinkai, – NT sektoriaus verslininkės V. Vanagės interviu.
– Pradėkime nuo šiuo metu aktualiausių temų – buvusio karantino ir kaip jis paveikė NT rinką. Jūsų nuomone ir vertinimu, su kokiais iššūkiais susidūrė NT sektorius?
– Pirmasis iššūkis buvo tas, kad žmonės nebegalėjo vykti apžiūrėti objektų, visi sustabdė ketinimus ir sprendimus pirkti. Tai matėme, žiūrėdami ir į kitus didžiuosius vystytojus, – rezervacijos visiškai sustojo, balandžio mėnesį siekė ir nulį. Tad tikrai buvo didelis neapibrėžtumas, nežinia, kas laukia, – žmonės pirks ar ne. Šis laikotarpis turi dvi puses: viena jų, kai žmonės nustojo domėtis, stabdė apžiūras ir vengė priimti sprendimą dėl būsto pirkimo. Antra pusė – kas bus, kai karantinas baigsis, ar bankai finansuos būsto įsigijimą. Karantinas truko du mėnesius, tačiau iki jo vystytojai NT pardavinėjo dar iš brėžinių, buvo pasirašyta daug preliminarių sutarčių, jos tampa pirkimo ir pardavimo sutartimis, kai įregistruojamas projekto baigtumas. Todėl kilo klausimų, ar bankai vis dar finansuos. Man asmeniškai tai buvo vienas iš daugiausia nerimo keliančių klausimų.
Antras dalykas, kuris palietė visą NT sektoriaus finansavimą, – notarai buvo nustoję teikti paslaugas. Kai buvo paskelbtas karantinas, dar norėjome sudaryti sandorių, tačiau gavome atsakymą, kad notarai jau nebeteikia paslaugų. Tuomet supratome, kad stoja viskas, nes stoja visi pinigų srautai.
Be abejo, kalbant apie darbo planavimą ir pačius darbuotojus, kai tik buvo paskelbtas karantinas, informavau komandą, kad visi dirbame nuotoliniu būdu. Svarbiausias dalykas yra mūsų ir mūsų artimųjų sveikata. Tai buvo iššūkis. Dar anksčiau visi įsidiegėme virtualaus bendravimo platformą, bet niekas ja nesinaudojo. Tada prasidėjo karantinas ir ta platforma tapo pagrindine mūsų darbo priemone. Mūsų atveju darbas tapo gerokai produktyvesnis.
Negaliu sakyti, kad per karantiną darbo buvo mažiau. Mums darbo, ypač sutelktiniu finansavimu užsiimančioje bendrovėje „Profitus“, buvo gerokai daugiau nei prieš karantiną. Pradėdavome 9 ryto nuo virtualaus susitikimo su kolegomis ir tik 18–19 val. galėdavome nuo darbų atsitraukti, nes norėjome išlaikyti ir palaikyti rezultatą, suvaldyti komandos lūkesčius ir klientų, investuotojų, pirkėjų baimę.
Kai karantinas baigėsi, visi grįžome į biurą. Padirbėję mėnesį jau jautėmės be galo pavargę, nes karantino metu turėjome labai stipriai koncentruotis, laviruoti su žmonių emocijomis, ypač su darbuotojų, nes žmonės galvojo, kas laukia, ar bus atleidimų ir pan. Baimių buvo daug, bet visi išgyvenome, turėjome progą stabtelti, gal netgi kai kam buvo naudinga sustoti.
– Kaip pavyko tai išspręsti? Ar visi iššūkiai įveikti?
– Labai pagelbėjo tai, kad supratome, jog visi galime lengvai ir paprastai dirbti nuotoliniu būdu. Man asmeniškai, kai dar prieš karantiną dalyvaudavau virtualiose konferencijose, taip trūko gyvo bendravimo, tačiau dabar aš suprantu, kad tai yra labai patogu, tiesiog taupo mūsų laiką ir efektyvina darbą. Technologijos, kurias mes turėjome, labai padėjo susidoroti su bendravimo iššūkiais.
Antra, kalbant apie „Profitus“ verslą, kuris iš esmės yra technologijų verslas, jam vystyti tiesioginių susitikimų su investuotojais praktiškai nereikia, viskas vyksta virtualiai, ir panašu, kad šita krizė, šita situacija privertė daug įmonių pakeisti savo požiūrį ir vis labiau kliautis naujosiomis technologijomis.
Mes labai daug komunikavome su savo komanda. Pačioje pradžioje jau kūrėme strategijas, ką daryti, kaip informuoti žmones, kaip padaryti, kad jie neišsigąstų, kaip nuteikti. Kita vertus, mes esame pozityvūs ir tikėjomės, kad viskas bus gerai. Ir išties, išlieka tie, kurie geriausiai prisitaiko. Mano tikslas ir buvo prisitaikyti prie šios situacijos, nes aš negaliu jai padaryti įtakos.
Labai pasitikiu savo komanda, mes dirbome efektyviai ir niekad nebuvo taip, kad su kuo nors būtų neįmanoma susisiekti darbo metu. Kita vertus, jeigu karantinas būtų buvęs vasarą, pagundų galbūt kiltų daugiau.
– Ko iš karantino ir apskritai iš pastarojo pusmečio pasimokė NT sektorius?
Pirmiausia – darbo efektyvumo komandoje, su klientais. Taip pat, kalbant apie mūsų įmonių grupę, mes paaugome. Procesų dėliojimas, atsakomybių nežinojimas – tikrai nepakankamai geras efektyvumas. Karantinas leido pagreitinti ir priimti tuos sprendimus, kuriuos esant normalioms sąlygoms priimti užtrunka ilgiau.
Be to, išmokome lankstumo, kitokio darbo organizavimo, pavyzdžiui, su klientais – kviesti į virtualias apžiūras. Kita vertus, tų nuotolinių apžiūrių nebuvo daug, vis dėlto daugiau susitikimų su potencialiais pirkėjais vyko realiai.
Tačiau netrūko lankstumo klientų atžvilgiu – buvo duodama daugiau laiko apsispręsti, kitaip sudaromi sandoriai, turint omenyje mokėjimų laikotarpius ir pan. Pasimokyti lankstumo teko ir dirbant su sutelktiniu finansavimu „Profitus“ įmonėje. Vystytojams reikėjo finansavimo, tačiau jie stabtelėjo ir lūkuriavo, tad reikėjo lanksčiai žiūrėti.
Žinoma, išmokome atsparumo, pasitikėjimo ir drąsos ieškoti galimybių. Jų atsiveria, esant tokioms situacijoms, kai vyrauja neapibrėžtumas.
– Kokias problemas tenka spręsti iki šiol?
– Būsiu atvira: vis tiek yra baimė, kas dabar bus. Ar bus įvestas karantinas visoje Lietuvoje, ar ne ir pan. Žinoma, mūsų komanda pasiruošusi dirbti nuotoliniu būdu, tačiau sudėtingiausia yra ta baimė, ar neateis kas nors į darbą šiandien sergantis. Aišku, kolegoms tris kartus per dieną matuojame temperatūrą, stebime, kad kas nors nesusirgtų, jeigu tik blogai pasijaučia, turi dirbti iš namų.
Kita problema, su kuria susiduria vystytojai, yra projektų finansavimas. Bankai šiuo metu į gyvenamojo NT sektorių žiūri kaip į rizikingą ir praktiškai finansavimo galimybių mažesniems vystytojams nebelieka. Yra tik didieji NT plėtotojai, kurie išliko, bet vidutiniam ir smulkiajam verslui dabar gauti finansavimą NT vystyti yra sunku. Kita vertus, tai – galimybė mūsų „Profitus“ įmonei, kuri kaip tik ir skirta NT projektams finansuoti. Rugpjūčio mėnesį mes skyrėme beveik 2 mln. eurų NT projektams finansuoti, o esant normalioms sąlygoms finansuodavome iki vieno milijono.
Reiktų paminėti, kad vis dar sprendžiame iššūkį, kaip pirkėjams įveikti baimę pirkti NT. Bankai taip pat, prieš suteikdami kreditą būstui įsigyti, vertina sektorių, kuriame dirba norintis gauti paskolą žmogus. Jeigu bankai mano, kad sritis, kurioje dirba jų klientas, yra rizikinga, tai paskola bus suteikta ne 85 proc. perkamo būsto vertės, o 80 proc.
– Kaip sekėsi išgyventi laikinąją krizę? Ar teko atsisveikinti su darbuotojais, projektais?
– Karantinas privertė mus siekti kuo didesnio efektyvumo. Todėl, neslėpsiu, su keletu žmonių teko atsisveikinti, keletas žmonių laikėsi karantino ir aš esu jiems be galo dėkinga už kantrybę ir pasitikėjimą bendrove, kad jie pabuvo, palaukė, grįžo ir toliau sėkmingai dirba. Atsisveikinti su keliais žmonėmis man asmeniškai teko pirmą kartą gyvenime, aš dar nesu to patyrusi, tai man buvo sudėtinga. Bet teko atsisveikinti dėl pačios veiklos efektyvumo. Tiesiog per tam tikrą laikotarpį buvo sudėlioti procesai, ir kai jie yra efektyvus, nebereikia tiek daug aptarnaujančiojo personalo. Kita vertus, „Profitus“ yra technologijų verslas, mes turime formą, kuri veikia, ir ateityje komanda taip pat nebus didelė. Nes tai yra technologija, su kuria dirba ekspertų komanda.
Dėl projektų – mūsų bendrovė nesustabdė nė vieno. Iš tikrųjų patys stebėjomės, kad per karantiną statybos vyksta, nors pirkėjai nesikreipia dėl būstų, tačiau, kita vertus, po karantino mums nesustojusios statybos buvo tarsi privalumas, tęsėme savo įsipareigojimus.
Iš kitos pusės, vystydama „Profitus“ verslą, bendrauju su daug NT plėtotojų, tai galiu pasakyti, kad kai kurie statybas pristabdė. Buvo tokių, kurie neskubėjo priimti sprendimo ar ieškoti statybų finansavimo, tačiau tik pasibaigus karantinui užklausos grįžo, statybos suaktyvėjo.
Kita vertus, kalbant apie pajūrį, po karantino žmonės suprato, kaip jiems svarbu gamta, aplinka ir mūsų pajūris. Finansavome ne vieną NT projektą pajūryje ir visi jie sėkmingai realizuoti, parduoti net karantino metu. Anksčiau antrasis būstas nebuvo itin populiaru, dabar situacija keičiasi.
Negaliu sakyti, kad ši NT krizė turėjo įtakos NT kainoms, nes tai buvo momentinė situacija. Mes ją vadiname techniniu stabtelėjimu.
– Jūsų vertinimu, ar NT rinka atsigauna? Kokie ženklai rodo atsigavimą ar neatsigavimą?
– Taip, rinka atsigauna, nes matau, kad projektų, kuriems vykdyti prašomas finansavimas, daugėja, jie turi gana daug rezervacijų. Tai rodo, kad aktyvūs ir vystytojai, ir pirkėjai. Taip pat kiekvieną mėnesį skaičiuojame ir savo projektų rezervacijas, sekame sandorius, kurie vyksta Registrų centre, ir matome, kad rezervacijų skaičius grįžo į senas vėžias, kainų pokyčių neįvyko, nors buvo tokių, kurie prognozavo, kad kainos kris. Be to, kai mes skaičiuojame „Profitus“ bazines palūkanas, kokie bus įsigijimai, NT kainų pokyčius, žiūrime į gyventojų lūkesčių rodiklius, kuriuos skaičiuoja Statistikos departamentas. Šis parametras pakilo, jis grįžo į 2017 metų lygį. Didžiausias buvo 2018–2019 m., kol kas jo dar nepasiekėme.
– Kokios Jūsų artimiausios prognozės NT rinkai?
– Galėčiau įžvelgti kelis pagrindinius aspektus. Vienas jų – Europos Centrinio Banko ir JAV federalinio banko ekonomikos skatinimo politika. Šiuo metu patvirtinti didžiulių sumų pinigų paketai. Tai reiškia, kad pinigai plūs į rinką. 2007–2008 metais matėme tokią situaciją, kai pinigai buvo spausdinami ir siunčiami į rinką, per šiuos 10 metų matome, kiek daug jų atsirado. Tai rodo ir indėlių kiekis, taip pat ir pačioje Lietuvoje, jis yra rekordinis. Praeitais metais indėlių kiekis užaugo 12 proc. Žmonės supranta, kad gulintys pinigai nieko neuždirba, ir nori juos investuoti. Pagal Lietuvos banko tyrimus, apie 50 proc. namų ūkių mano, kad pati geriausia investicija yra NT. Pirkti ir sau, ir tam, kad būtų išnuomotas. Žinoma, atsiranda vis daugiau galimybių investuoti – įvairūs fondai, platformos ir pan. Taigi pinigų skatinimo politika augina NT paklausą.
Jeigu NT rinka jaus paklausą, akivaizdu, kad auga NT kainos. Vėlgi, aš asmeniškai nemanau, kad jos augs labai smarkiai, manau, tai bus natūralus, nuosaikus augimas, kaip buvo pastaruosius 10 metų, kai kaina auga 3–5 proc. per metus.
Kitas svarbus dalykas – dėl karantino statybų sektoriui sunku atsivežti darbuotojų iš kitų valstybių, jų trūksta. Anksčiau tikrai dirbo nemažai žmonių iš Ukrainos, Baltarusijos, o dabar jie negali atvykti, tad jaučiamas darbo jėgos trūkumas. Tačiau statybų kainos nekito, net ir per karantiną jos nei krito, nei kilo.
Kalbant apie NT projektų finansavimą, Lietuvoje yra keli bankai, kurie finansuoja statybų projektus. Manau, artimiausiu metu jie į kai kuriuos NT projektus žiūrės kaip į rizikingus, tad turbūt tai yra galimybė alternatyviems NT finansavimo šaltiniams. Mes girdime, kad NT bendrovės planuoja leisti net obligacijas.
– Kaip vystyti sėkmingą NT verslą?
– Yra įvairių NT verslų: NT spekuliavimas, vystymas, statyba ir pardavimas, nuoma, NT fondų kūrimas ar investavimas į juos, sutelktinis finansavimas. Tad tikrai yra nemažai tų NT verslų, kuriuos aš esu išbandžiusi ir galėčiau lyginti vieną su kitu.
Pirmas patarimas, kuriuo aš pati vadovaujuosi, – reikia kurti vertę pirkėjui. Reikia sukurti tokį produktą, kuris kurtų vertę. Ir kai mes statėme savo pirmuosius daugiabučius, numatydavome, kokie bus butų pirkėjai. Ko jie nori, kodėl pirks, kas svarbiausia perkant. Ar kiemas, ar stogas, langas, darželis ir pan. Todėl reikia tiksliai įvardyti savo pirkėjus. Kaip ir kalbant apie visus verslus, reikia numatyti savo tikslinę auditoriją ir žinoti, ko jai reikia. Tuomet, kuriant produktą, turėti tris pagrindinius privalumus, vertes tiems klientams. Jeigu produktas kurs vertę, tai jis bus sėkmingai parduotas.
Kitas dalykas – reikia domėtis, dalyvauti seminaruose, konferencijose, bendrauti su NT rinkos ekspertais, kad ją suprastumėme. Tikrai matau nemažai žmonių, kurie pradeda NT verslą, tačiau nesuvaldo pinigų srautų ir paskelbia bankrotą. Kalbant apie NT verslą, reikia bent trejus metus kaupti žinias, dalyvauti, mokytis ir pan. Ir, žinoma, skaičiuoti – savikainas, pardavimų kainas, taip pat svarbu turėti realistinį, optimistinį ir pesimistinį planus.
– Jūs su vyru įsteigėte investicijų bendrovę „Victory funds“, kurios fondai investuoja į nekilnojamąjį turtą. Tai labai nauja sritis Lietuvoje. Kaip sekasi? Ar Lietuvoje toks investavimo būdas žengia į priekį?
– Taip, sritis yra nauja. Todėl aš pati asmeniškai skiriu nemažai savo laiko edukacijai, mokymams, seminarams ir pan. Apskritai investavimas Lietuvoje – labai jauna sritis, žmonės dar nesupranta, kad jie patys turi rūpintis savo ateitimi, tad tos edukacijos ir finansinio išprusimo pas mus trūksta. Bet aš džiaugiuosi, kad daug rinkos dalyvių stengiasi edukuoti, mūsų žmonių požiūris keičiasi. Kalbant apie NT, tai būtent technologijos ir sutelktinis finansavimas suteikia galimybę nedideles sumas investuoti į NT projektus. Anksčiau investicija į NT reiškė tik jo pirkimą ir nuomą. O dabar atsiranda NT fondai, platformos – toks investavimas tampa labiau prieinamas.
Turime ambicijų plėstis į užsienį, tad skaičiavome, kelinti mes esame visoje Europoje. Nustebau, nes, be Jungtinės Karalystės, kurioje sutelktinis finansavimas yra labai pažengęs, „Profitus“ yra TOP 8 sutelktinio finansavimo į NT platforma. Tai reiškia, kad tokių platformų yra labai mažai, ypač tokių, kurios jau pasiekia šiokį tokį rezultatą.
Aišku, Lietuvoje dar yra mažai investuojančių į tokias platformas, nereikia toli dairytis, palyginti su Latvija ar Estija, Lietuvoje į sutelktinio finansavimo ar kitas platformas investuoja apie 1 proc. gyventojų, o Latvijoje ir Estijoje – apie 5–6 proc.
Aš manau, kad jeigu pinigai išties plūs į rinką, žmonės stengsis investuoti į NT, ieškos alternatyvų, kur galima gauti didesnę grąžą. Tai yra platformos, fondai, obligacijos – trys pagrindinės sritys, į kurias, manau, pinigai bus investuojami.
– Pakalbėkime apie Jus. Kaip Jūs pati atsidūrėte NT sektoriuje? Viename pokalbyje minėjote, kad pradėjote nuo NT brokerės darbo.
– Prieš 10 metų atsidūriau NT sektoriuje. Kaip viskas prasidėjo? Tiesiog vakarais sėdėdavau prie kompiuterio ir žiūrėdavau butų skelbimus. Nepamenu, ko ieškodavau, bet tai trukdavo iki paryčių. Aš pati nesu kilusi iš Vilniaus, tad atsikrausčiusi nuomojausi. Teko pakeisti net 7 butus per keletą metų, taigi labai gerai susipažinau ne tik su rajonais, bet ir su brokeriais bei jų darbu. Pradėjau galvoti, kad puikus jų darbas: ateina, kada nori, visi laimingi, pasipuošę. Panorau ir aš dirbti NT srityje, tačiau mano pirmasis noras iškart buvo turėti NT agentūrą. Pradėjau planuoti, kad jeigu noriu turėti savo agentūrą, turiu išmokti šio darbo, vadinasi, turiu dirbti, o kad išmokčiau, man reikia gero mokytojo. Ėjau per agentūras ir išsirinkau vadovą, kuris man labiausiai patiko. Po pusantrų metų atidariau savo NT agentūrą „Citus“, kuri vėliau virto į NT plėtotoją.
– Kuo Jus sužavėjo NT rinka? Kodėl būtent su ja susiejote savo gyvenimą?
– Pirmiausia, tai galima parduoti 100 vinių arba 100 butų. Pati daikto vertė yra labai didelė, NT, ko gero, pats brangiausias žmogaus pirkinys, kurį jis perka arba parduoda. NT pasaulyje užima 80 proc. investicijų, tai yra pati didžiausia sritis, kurioje galima dirbti ir įgyvendinti idėjas. Kitas dalykas – NT visada žmonėms reikalingas, tai yra jų namai. Tad, turėdamas fantazijos, gali sukurti tikrai gražų produktą savo pirkėjams.
– Moteris NT versle nėra dažnas reiškinys. Ką atsakytumėte skeptikams, kurie sako, kad moterys ir skaičiai – nedera?
– Dažnai girdžiu šį stereotipą, tačiau nesu linkusi su juo sutikti. Iš tikrųjų viskas slypi pačios moters galvoje. Kuo ji save laiko. Jeigu ji mano, kad yra kuo nors prastesnė, tuomet ir aplinkiniai manys, kad ji prastesnė. Aš šioje srityje esu apsupta vyrų. Esu dirbusi NT agentūrų valdyboj – vienintelė moteris, eini į konferencijas – vienintelė moteris, skaitai pranešimus – viena moteris visoje konferencijoje. Taip, ši sritis yra sunki, ji rizikinga, ji reikalauja drąsos investuoti, nes gali daug prarasti, lygiai tiek pat, kiek ir uždirbti. Čia reikia drąsos. Galbūt mūsų prigimtis tokia, kad vyrai drąsesni, geba priimti didesnę riziką. Bet svarbiausia yra tai, kaip moteris vertinama toje NT srityje. Ar finansų srityje, kur vyrų dar daugiau. Iš esmės svarbiausias dalykas yra rezultatas, kurį tu padarai. Vyrai tave gerbia už tavo rezultatą ir nesvarbu, moteris tu esi ar vyras. Tu viską parodai savo darbais ir rezultatais. O esminis dalykas yra priimti save ir negalvoti, kad esi kuo nors kitokia, prastesnė ar pan.