Teritorija, turint ir privalumų, ir trūkumų
Pietinė Vilniaus (į pietus nuo geležinkelio) dalis vis dar nėra pati patraukliausia vieta gyventi. „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad, visų pirma, čia nemažai pramonės objektų, o gyvenamosios teritorijos jau ganėtinai tankiai užstatytos ir jų patrauklumas ar nepatrauklumas jau yra suformuotas. Kitaip tariant, įgyvendinti kardinalius šios sostinės dalies pokyčius tikrai nėra lengva užduotis.
„Vystyti projektus tokiose teritorijose yra kiek sudėtingiau, nes reikia daugiau teigiamų elementų (architektūra, gerbūvis, suplanavimas, pasiekiamumas, paslaugų tiekimas) siekiant padidinti projektų patrauklumą. Kita vertus, šios teritorijos turi dar neišnaudoto potencialo, čia yra nemažai žalių plotų, kurie pagyvina gyvenamąją aplinką, atstumas nuo miesto centro“, – pietinės Vilniaus dalies privalumus ir trūkumus aptaria NT ekspertas.
NT analitikas Arnoldas Antanavičius taip pat teigia, kad pietinė Vilniaus dalis yra problematiška teritorija, tačiau vienareikšmiškai jos vertinti nereikėtų.
„Kai kurių šios teritorijos trūkumų paslėpti nėra lengva, pavyzdžiui, skrendančių lėktuvų virš galvos, kurie kelia vizualinį, garsinį triukšmus ir dar teršia orą, kurie vietos gyventojai kvėpuoja. Taip pat ir pramoninės teritorijos, kuriose vis dar vykdoma veikla, nėra traukos objektas ir privalumas naujakuriams. Tačiau, kita vertus, pietinė dalis yra didelė ir joje galima rasti patrauklių, ramių vietų gyventi, ir vandens telkinuką, kur būtų galima pailsėti, tai gyvenimui tinkamų kvartalų sukūrimas, turint investicijų, tikrai yra įmanomas“, – pabrėžia pašnekovas.
Tų, pasiryžusių investuoti į pietinę Vilniaus dalį ir ją prikelti naujam gyvenimui, atsirado.
Statys naują mikrorajoną
Balandžio mėnesio paskutinėmis dienomis NT bendrovė „Darnu Group“ žiniasklaidai išplatino pranešimą, kuriame teigė užbaigusi sklypų įsigijimo sandorius sostinės pietinėje dalyje, Užusienyje. Čia 65 ha teritorijoje tarp Eišiškių pl. ir P. Joniko gatvės įmonė pradės vystyti naują rajoną, kuriame ruošiamasi įrengti reikalingą infrastruktūrą gyvenimui, darbui, verslo vystymui ir poilsiui. Teritorijos vizijos dar nėra, ją ruošiamasi pristatyti šiemet, tačiau pranešime teigiama, kad didesnę teritorijos dalį užims įvairios tipologijos daugiabučiai ir individualūs gyvenamieji namai, šalia iškils komercinės, administracinės, prekybinės, poilsio bei pramogų erdvės, o kartu ir visa reikalinga socialinė infrastruktūra – darželiai, mokyklos.
„Skaičiuojame, kad naujame rajone galės įsikurti apie 7000 gyventojų. Planuojant tokio dydžio teritorijas labai svarbu patogiai suprojektuoti bendrąsias erdves, suvaldyti ne tik gyventojų, bet ir darbuotojų, svečių srautus bei numatyti visas lydinčias funkcijas: rekreacinės, socialinės paskirties teritorijas ir pastatus. Užbaigus projektą naujasis rajonas turės viską, kad galėtų funkcionuoti savarankiškai“, – teigia bendrovės generalinė direktorė Sigita Survilaitė-Mekionienė.
Šiuo metu vyksta intensyvūs teritorijos urbanistinės analizės darbai – analizuojamas teritorijos istorinis kontekstas, gretimybės, vertinami svarbiausi esami ir galimi susisiekimo, būtinos socialinės infrastruktūros, viešųjų erdvių aspektai. Parengus šią analizę, ji bus pristatyta visuomenei, taip pat pradėta diskusija su Vilniaus miesto savivaldybės vyriausiojo architekto komanda apie savivaldybės prioritetus vystant šią miesto dalį.
„Vilnius sparčiai plečiasi, o visuomenės poreikiai ir komfortiško gyvenimo mieste kartelė nuolatos auga. Todėl jau seniai ieškojome didelės ir perspektyvios teritorijos, kurioje galėtume realizuoti visapusiškai kokybiško ir šiuolaikinio žmogaus gyvenimo standartus atliepiančio rajono idėją. Vertinant sostinės ir visos Lietuvos mastu, tai yra milžiniškos apimties projektas – palyginimui, vystoma teritorija yra beveik dešimt kartų didesnė už mūsų kuriamą Paupį. Todėl vizijos įgyvendinimui pasitelkiame geriausius savo sričių ekspertus bei visą savo sukauptą gerąją praktiką“, – teigia S. Survilaitė-Mekionienė.
Pasak jos, teritorija yra strategiškai patogioje Vilniaus vietoje – kol kas dar palyginti neintensyviai išvystytoje pietinėje miesto dalyje, iš kurios patogiai ir greitai pasiekiamas pietinis miesto aplinkkelis, senamiestis ir miesto centras.
„Vienas esminių kriterijų renkantis teritoriją vystymui buvo patogus susisiekimas su Vilniaus centrine dalimi. Sklypo atstumas nuo jos yra beveik analogiškas Pilaitės, Santariškių ar Pašilaičių rajonams. Skirtumas tas, kad iš šių teritorijų į miesto centrą formuojasi didelės spūstys, o pietinėje miesto dalyje esantis Užusienis šios problemos nėra stipriai paliestas. Todėl vystant teritoriją nuo pat pradžių skirsime didelį dėmesį viešosios kelių infrastruktūros gerinimo sprendimams, kurie neleistų šiai problematikai atsirasti ilgalaikėje perspektyvoje“, – teigia pašnekovė.
Plėtojimo kryptis – natūralus procesas
Pasak NT analitiko A. Antanavičiaus, kad Vilniaus plėtra toliau turėjo ir turi vykti į pietus – faktas. Kitos kryptis, teritorijos jau yra urbanizuotos, gana tankiai apstatytos, todėl norint plėtoti didelius daugiabučių ar net visos gyvenvietės projektus, belieka žiūrėti į pietinę Vilniaus dalį.
„Miestas plečiasi keliomis kryptimis ir kalbant apie labiau prieinamo, labiau įperkamo būsto vietas, tai natūralu, kad reikia kažkokių naujų teritorijų ir dažniausiai jos būna kažkur miesto periferijoje, o visos populiariausios vietos jau iš esmės yra apstatytos: Pašilaičiai, Pilaitė, Zujūnai ir keliamasi jau už miesto ribos. Tiesa, šios teritorijos dabar jau nelabai ir ekonominės klasės, pagal kainą jau patenka ir į vidutinės klasės būsto kainos ribas, o pietinė Vilniaus dalis buvo ta teritorija, kuri galėjo pasiūlyti ir pigesnių sklypų, ir suteikti galimybę žmonėms už suminę kainą įsigyti pigesnį būstą“, – pabrėžia pašnekovas.
Jis tęsia, kad iki šiol pietinė Vilniaus iki šiol buvo populiaresnė nuosavų namų arba kotedžų pardavimui statybai, tačiau naujas ir toks didelis projektas gali paskatinti ir kitus plėtotojus čia investuoti į daugiabučių, verslo centų plėtrą.
„Teritorijos urbanizacija po truputį vyko, bet pietinė Vilniaus dalis nėra tokia maža ir reikia nemažai laiko bei investicijų, kad ta urbanizacija įsibėgėtų. Stabdantis veiksnys iki šiol tos vietos plėtros buvo galbūt tas, kad kažkokio aiškesnio mikrorajono kaip ir nebuvo, kur jau galėtų burtis naujakuriai. Kita vertus Vilniaus pietinės dalies patrauklumo problemą padeda spręsti Vilniaus bendrasis planas, kuris numato tų gamybinių teritorijų konversiją. Ji po truputį vyksta, bet yra procesas paliktas savieigai“, – pabrėžia A. Antanavičius.
NT analitiko įsitikinimu, antru Paupiu šios teritorijos pavadinti negalėtume dėl savo lokacijos ir jau šiuo metu ten pastatyto NT segmento.
„Antru Paupiu, ko gero ne, nes segmentas skiriasi, bet antra Pilaitė, galbūt realiau. Ir darant antrą kartą būtų galima padaryti taip, kad būtų išlaikomi privalumai ir ištaisomi trūkumai“, – svarsto pašnekovas.
NT analitikas T. S. Kvainickas skaičiavo, kad šiuo metu Vilniuje vidutinė būsto kaina naujų būstų ekonominės klasės segmente yra padidėjusi nuo 2617 iki 2659 Eur/kv. m. Vidutinės klasės būsto kainos padidėjusios nuo 3803 iki 3814 Eur/kv. m. Prestižiniame segmente po pabrangimo kovo mėnesį (dėl pasiūlos struktūros ir viešai skelbiamos informacijos) kainos kito nežymiai – nuo 5376 iki 5381 Eur/kv. m. Loftai ir kotedžai šiek tiek pigo, atitinkamai, nuo 2353 iki 2327 Eur/kv. m ir nuo 1850 iki 1848 Eur/kv. m.
Vilniaus miesto savivaldybė teigia, kad konkrečių techninių projektų šiai Vilniaus daliai nėra parengusi.
„Šiuo metu kalbama apie grįžračio teritorijos transformaciją „Connect 2“. Tai ilgalaikiai pokyčiai, kuriant naują urbanistinę teritoriją ir integruojant ją į bendrą miesto infrastruktūrą. Kol kas konkretūs techniniai projektai nėra rengiami. Savivaldybė teigiamai vertina planuojamas investicijas į šią miesto dalį, nes tai kol kas bene mažiausiai besivystanti miesto dalis“, – rašoma savivaldybės atsakyme.
Kaina priklausys nuo vizijos
NT analitikas T. S. Kvainickas taip pat teigia, kad mikrorajono, kurį ketinama sukurti pietinėje Vilniaus dalyje, lyginti su Paupiu, nereiktų dėl kelių priežasčių. Pirmiausia – dydžio, o antra – kainos. Šiuo metu pietinėje Vilniaus dalyje NT su daline apdaila (neįrengto) kaina yra nuo 2700 iki 3900 Eur/kv. m. Teritorijoje jau pastatyti ir dar statomi būstai priskiriami ekonominiam-vidutiniam segmentui. Ar naujai statomo mikrorajono daugiabučiai taip pat bus priskiriami ekonominiam-viduriniam segmentui, ir kaip pasikeis pietinė Vilniaus dalis, parodys tik laikas. Tai priklausys nuo vizijos, kas ir koks turėtų būti tas mikrorajonas.
„Klausimas apie tai, kaip teritoriją gali pakeisti vienas naujas NT projektas yra labai platus, nes visų pirma reikalauja abiejų dėmenų dydžio apibrėžimo. Nedidelis projektas, kuris pakeičia apgriuvusį seną pastatą ar statinį, arba net jo paskirtį gali pagerinti artimiausios kaimynystės patrauklumą. Tokių pavyzdžių turbūt reikėtų ieškoti Vilniaus senamiestyje bei Naujamiestyje. Mikrorajono dydžio projektas, kuriame gali gyventi keli tūkstančiai gyventojų teritoriją jau ne tik keičia, bet ir formuoja. Tas galiojo tiek okupacijos laikais, kuomet plynuose laukuose iškildavo nauji miegamieji mikrorajonai, tiek dabar“, – pabrėžia T. S. Kvainickas.
NT analitikas tęsia, kad iš nekilnojamojo turto plėtros perspektyvos egzistuoja masto skirtumai tarp to, kaip plėtra vykdavo anksčiau ir kaip dabar. Tam įtakos turi planinės ekonomikos ir laisvos rinkos skirtumai, valstybės įsitraukimas į procesus, demografinės tendencijos.
„Todėl didelių transformacijų pavyzdžių yra kiek mažiau, tarp jų galima paminėti Šiaurės miestelį, Paupį, Markučius, ateityje šiaurinę Žirmūnų seniūnijos dalį, Vilkpėdę. Projekto mastelis taip pat turi įtakos ir jo privalumų suvokimui. Kuomet rinkai pasiūlomas vienas ar pora pastatų, pirkėjai yra linkę vertinti kas yra šalia, tuo tarpu statant visą kvartalą, pradedama vertinti ir tai, kas yra jame. Didesnės statybos apimtys leidžia formuoti didesnį projekto funkcijų spektrą, kompensuoti teritorijos trūkumus“, – paaiškina NT analitikas.