Nuosavų namų nuomos rinkos proveržis neįvyko
Gyvenimas nuosavame name yra dažno lietuvio svajonė, tačiau, panašu, ne tokia ir didelė, kad jis ryžtųsi tą namą nuomotis. Nors pandemijos laikotarpiu kai kurie ekspertai prognozavo, kad nuosavų namų nuomos rinka gali patirti tikrą proveržį, šiandien bendrovės „Mano numai“ vadovas Aurimas Čiagus sako, jog šiuo metu Vilniuje namų pirkimui pasiūla apie 10 kartų didesnė nei nuomai, o Kaune – beveik 20 kartų.
„Palyginimui, Vilniuje butų, siūlomų pardavimui, yra apie 50 proc. daugiau nei nuomai, ir apie 65 proc. daugiau Kaune. Negalime teigti, kad rinka neegzistuoja, ji yra, tačiau reikšmingų augimo požymių kol kas nematome“, – pabrėžia pašnekovas.
A. Čiagus sako, kad tokia situacija veikiausiai susiklosto dėl kultūrinių bei ekonominių priežasčių. Lietuvoje dauguma žmonių nori turėti nuosavą būstą, kuris mūsų šalyje visgi dar yra pakankamai įperkamas. Tad lietuviai anksčiau ar vėliau būstą įsigyja.
„Dažniausia „būsto kelionė“ yra nuomotis butą, kol įsigyjamas nuosavas butas. Tuomet šeimai didėjant reikalinga didesnė erdvė ir dažnai žmonės sulaukę šeimos pagausėjimo persikelia į namą ar kotedžą. Jeigu butą jie jau turi, jo vertė greičiausiai yra paaugusi, todėl jį pardavus lieka pakankamai kapitalo būstą iškeisti į didesnį. Tuo tarpu perkant namą, kaip pirmąjį būstą pradinės investicijos yra didesnės ir tai jaunoms šeimoms kelia daugiau iššūkių“, – paaiškina NT ekspertas.
Jo skaičiavimais, 2021 metais išties buvo paaugęs susidomėjimas namais. Lyginant su 2020-ųjų namų sandorių skaičius paaugo 26 proc. (butų – 20 proc.). Tačiau tiek 2022, tiek 2023 metais sandorių skaičius krito 17 ir 20 proc. atitinkamai (butų 12 ir 13 proc. atitinkamai). Tad reikšmingai išaugęs namų populiarumas buvo labiau laikina tendencija ir po 2021 metų sandorių kiekis grįžo į priešpandeminį lygį.
„Kalbant apie namų nuomą, pasiūla reikšmingai nekinta jau kelis metus, tad atrodo jog nuomos rinka reikšmingų pokyčių nepatyrė“, – pabrėžia pašnekovas.
Yra kelios priežastys, dėl ko rinka yra maža
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas skaičiuoja, kad nuosavų namų nuomos rinka egzistuoja, tačiau nėra labai gausi. Jeigu butų nuomai pasiūloje būna apie 1500-2000 turto vienetų, laisvų namų nuomai skaičiuojama apie 100-200.
„Rinka yra nedidelė dėl kelių pagrindinių priežasčių. Viena priežastis yra ta, kad kuo didesnis turtas, kuo jis brangesnis, paprastai jo grąža iš nuomos bus mažesnė. Tai matoma pakankamai gerai, kai lyginame butus pagal kambarių skaičių. Pajamingumas, didėjant kambarių skaičiui, mažėja. Ypač už butą senamiestyje. Tuomet pigiau tokį turtą nuomotis nei pirkti. Tuo tarpu nuosavų namų nuomos rinkoje galioja taisyklėje, kad kuo didesnis turtas, tuo mažesnė grąža. Labiau apsimoka nusipirki du mažus butus ir juos nuomoti nei vieną namą, diversifikuoti nuomininkus“, – sako NT analitikas.
Kitas veiksnys, anot jo – namas reikalauja daugiau priežiūros: „Nuosavo namo savininkas supranta, kad nuomininkas skirs mažiau dėmesio būstui, todėl jo dėvėjimasis bus didesnis. Butų rinkoje daugiabučius prižiūri bendrijos ar administratoriai, o nuosavų namų priežiūra turi rūpintis patys jų savininkai. Potencialus nuomininkas namo būtų šeima su vaikais, tačiau neretai tokios šeimos jau turėjo laiko laiko pradinio įnašo sukaupimui. Jie jau būna pajėgūs patys namą įsigyti. Lietuvoje NT kainos yra augančios, jo vertė auganti, todėl nuosavybės įsigijimas mūsų šalyje vis dar yra pranašesnis pasirinkimas nei nuoma.“
Verslui nuomoti neapsimoka
T. S. Kvainickas pabrėžia, kad dalis gyventojų išties renkasi kaupti pradinį įnašą savo nuosavam būstui. Taip pat yra ir tokių, kurie sutaupytą sumą investuoja į kitas sritis, pavyzdžiui, akcijas, obligacijas ar pan., tokiu atveju jie renkasi būsto nuomos alternatyvą. Nuomos galimybės, pasak jo, patrauklios ir tiems, kurie dar nėra priėmę sprendimo įsigyti nuosavą būstą arba Lietuvoje gyvens laikinai.
„Gali būti tokių, kurie atvažiuoja į Lietuvą laikinai arba atsikrausto ilgesniam laikui, tačiau dar nori įsitikinti, kuris rajonas jiems labiau patinka ar pan. Tad atsiranda priežasčių laikinam būstui. O pandemijos metu, kai žmogus yra uždarytas ir apribotas savo namų sienų ar sklypo tvoros, sklypo tvora yra gerokai toliau nei miegamojo siena. Todėl pandemijos metu susidomėjimas nuosavų namų nuoma natūraliai buvo didesnis. Bet pandemijos apribojimams pasibaigus, grįžus prie seno gyvenimo būdo ir pamačius, kad namas reikalauja daugiau priežiūros nei butas, entuziazmas jame gyventi mažėja“, – paaiškina T. S. Kvainickas.
Tai kodėl nuosavų namų nuomos rinkos nevysto verslas? Neapsimoka.
„Komercinis turtas, kuris duoda pajamų, dažniausiai yra koncentruotas į logistikos sandėlius, verslo centrus, viešbučius, prekybos centrus. Po truputį daugėja to gyvenamojo turto nuomai, pavyzdžiui, co-living nuomai, kažkas išperka daugiabučius ir ima nuomoti butus juose. Bet tai yra NT, pasižymintis aukštesne grąža. Nuomojant butus ir klientų bazė yra didesnė nei nuomojant nuosavus namus“, – paaiškina NT analitikas.
Pasak A. Čiagaus, nuosavų namų nuoma verslininkams nėra patraukli ir dėl gana mažo potencialių nuomininkų rato. Tačiau ateityje jų gali daugėti, jei būsto įperkamumas Lietuvoje prastės.
„Įdomu, kad Lietuvoje apskritai profesionalios nuomos yra labai mažai ir tik per paskutinius kelis metus atsirado verslų, teikiančių būtent gyvenamojo NT nuomos paslaugą. Augant profesionalios nuomos rinkai požiūris į nuomos paslaugą taip pat turėtų kisti, ir žmonės jausis saugiau rinkdamiesi nuomą, kaip ilgalaikį pasirinkimą. Būstų įperkamumui mažėjant tai taps dar aktualiau“, – sako NT ekspertas.
Nuosavų namų nuomos kainos
Pasak A. Čiagaus, vidutinis metinis namų nuomos pajamingumas Vilniuje yra 5,5-6 proc. Lyginant su butų pajamingumu, kuris sostinėje yra 4,5-5 proc. namų pajamingumas yra didesnis. Tačiau, kaip aiškina NT ekspertas, įprasta, kad kuo didesnis ir toliau nuo centro nutolęs būstas, tuo jo nuomos pajamingumas yra aukštesnis. Tai matome ir butų rinkoje. Tuo tarpu Kaune, namų nuomos metinis pajamingumas yra tik apie 4 proc, o tai yra gerokai mažiau nei net 6 proc. siekiantis butų pajamingumas. Tačiau tai veikiau rodo, kad paklausa dideliems brangesniems būstams Kaune yra labai maža, o namų nuomos rinka tikrai nėra susiformavusi.
„Vidutinė namų nuomos kaina Vilniuje yra apie 1400 eurų per mėnesį už vidutinišką 120 kv. m. namą. Nuomos kv. m. kaina yra apie 12 eurų, ir yra labai panaši į butų nuomos kv. m. kainą. Tuo tarpu Kaune vidutinė nuomos kaina yra apie 750 eurų, o kv. m. nuomos kaina siekia apie 9 eurus. Lyginant su butais kv. m. kaina yra apie 10 proc. mažesnė“, – akcentuoja pašnekovas.
Kai kurie gyventojai renkasi išperkamosios nuomos paslaugas ir taip įsigyja nuosavą namą. Pasak A. Čiagaus, tokių pirkėjų nėra daug, nors būtent nuosavų namų įsigijimui toks modelis yra labiausiai palankus, nes yra galimybė jau gyvenant savo name kaupti jam pradinį įnašą.
