Šis klausimas užduodamas prie visų prekybininkų stalų visame pasaulyje po daugybės teigiamų signalų iš Pekino pusės. Nekilnojamojo turto vystytojų akcijos ir obligacijos pakilo iš šių metų rekordinių žemumų. „Goldman Sachs Asset Management“, „Oaktree Capital Group“ ir vienas seniausių Azijos rizikos draudimo fondų pradeda dairytis naujų galimybių.
Komunistų partijos politiką suprasti paprastai nėra lengva, tačiau esama ženklų, jog dedamos pastangos apriboti užkrato plitimą iš silpnesnių nekilnojamojo turto vystytojų stipresniems jų kolegoms. Pasak penkių bankininkų ir reguliuotojų, kurie buvo informuoti apie pokyčius, bet prašė neskelbti jų pavardžių diskutuojant tokiu jautriu klausimu, valdžios institucijos stengiasi išvengti sisteminės likvidumo krizės ir užtikrinti socialinį stabilumą.
Tie, kurie tikisi dramatiškesnio posūkio, gali likti nusivylę. Bankininkai ir reguliavimo institucijos teigė, kad kol kas neketinama atšaukti platesnės kampanijos, skirtos pažaboti neapgalvotą skolinimąsi ir spekuliaciją nuosavybe. Kinija ir toliau ribos „nekilnojamojo turto finansavimą“ ir neleis sektoriui pavirsti burbulu, praėjusią savaitę paskelbtame pareiškime teigė bankų reguliavimo institucija.
„Mūsų nuomone, nekilnojamojo turto politikoje 2022 m. radikalių posūkių greičiausiai nebus, – šio mėnesio ataskaitoje rašė „S&P Global Ratings“ analitikai, vadovaujami Renyuano Zhango. – Tačiau dėl pastarųjų nekilnojamojo turto vystytojų kredito pokyčių politika gali šiek tiek sušvelnėti.“
„S&P Global“ prognozuoja, kad kitąmet nemažai nekilnojamojo turto kompanijų nesugebės įvykdyti įsipareigojimų, nes susitraukusi pelno marža riboja pinigų įplaukas, o kreditų krizė didina refinansavimo riziką. Vis dėlto stipresni vystytojai, ypač valstybinės įmonės, sugebės išgyventi ir toliau plėtoti savo verslą, rašoma kreditų vertintojo pranešime.
Finansinio užkrato baimė pradėjo stiprėti praėjusį mėnesį po netikėto „Fantasia Holdings Group Co.“ įsipareigojimų neįvykdymo, nors vos prieš kelias savaites kompanija investuotojus patikino, kad turi pakankamai likvidumo. Netrukus kelios stipresnės kompanijos, tokios kaip „Country Garden Holdings Co.“ ir „China Vanke Co.“, paskelbė išpardavimą, tad reguliavimo institucijos ėmėsi ryžtingesnių veiksmų.
Štai keletas tų veiksmų:
TURTU UŽTIKRINTI VERTYBINIAI POPIERIAI: Kinija planuoja sušvelninti finansavimo apribojimus nekilnojamojo turto vystytojams 152 mlrd. dolerių turtu užtikrintoje vertybinių popierių rinkoje, po trijų mėnesių įšaldymo leisdama tęsti veiklą „aukštos kokybės“ kompanijoms. Taip buvo nutarta po ankstesnio žingsnio, leidusio skolintojams parduoti būsto hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, kad būtų atlaisvintos paskolų kvotos, sušvelninant anksčiau šiais metais įvestą draudimą.
TARPBANKINĖS OBLIGACIJŲ EMISIJOS: Vietinė tarpbankinė rinka sulaukė stipriausio vystytojų obligacijų emisijų mėnesio per pastaruosius aštuonis mėnesius, o trys Kinijos valstybiniai vystytojai bendrai parduoda 8,6 mlrd. juanių (1,4 mlrd. dolerių) skolą. Pasak „Securities Times“, šis išpardavimas vyksta po susitikimo, kuriame dalyvavo kai kurių vystytojai ir pramonės agentūra, padedanti reguliuoti emisijas. Didelis bankų susidomėjimas gali paskatinti jų pavyzdžiu pasekti ir daugiau bendrovių.
BŪSTO PASKOLOS: Centrinio banko ataskaitoje praėjusią savaitę buvo pažymėta, kad negrąžintos asmeninės hipotekos paskolos, palyginus su pernai, išaugo 348,1 mlrd. juanių iki 37,7 trln. juanių. Remiantis „The Securities Times“ komentaru, šiuo netikėtu persilaužimu buvo siekiama „išspręsti rinkos problemas“. „Bloomberg“ pranešė, kad finansų reguliavimo institucijos kai kuriems didiesiems bankams liepė paspartinti hipotekų patvirtinimą.
TURTO IŠPARDAVIMAS: Kinijos liaudies bankas svarsto galimybę sušvelninti taisykles, kad nekilnojamojo turto vystytojai galėtų išparduoti turtą ir išvengti įsipareigojimų nevykdymo, praėjusią savaitę pranešė „Dow Jones“ po vietinės žiniasklaidos platformos „Cailian“ paskelbtos naujienos. Pasak „Cailian“, valstybinės firmos valdžios institucijoms pranešė, kad „trijų raudonų linijų“ skolinimosi ribos būtų pažeistos, jei joms tektų įsigyti kitas sektoriaus įmones ir prisiimti jų skolas.
„Šiuo metu geriausia išeitis būtų dalinis sušvelninimas, – pažymi Banny Lamas, Honkonge įsikūrusio „CEB International Investment“ tyrimų vadovas. – Pagal dabartines nuostatas vystytojai savo skolas tvarkys išparduodami nekilnojamojo turto atsargas ar kitą rinkos turtą.“
Lengviau pasakyti nei padaryti. Kadangi švelninimas nukreiptas į sveikesnius vystytojus, Pekinas išvengia moralinės rizikos gelbėti prasiskolinusias įmones. Tačiau silpnesniems vystytojams gali būti sunku rasti būdų, kaip refinansuoti senas skolas ir užbaigti nebaigtus projektus, kai jie yra išstumti iš obligacijų rinkos, kuria anksčiau kliovėsi finansavimui gauti.
2022 m. pradžioje vystytojai susidurs su besibaigiančio termino dolerinių ir vietinių obligacijų siena. Remiantis „Bloomberg“ surinktais duomenimis, vystytojai per pirmąjį ketvirtį iš viso turės apmokėti 13,4 mlrd. dolerių vertės dolerines obligacijas ir 12,6 mlrd. dolerių vertės obligacijas juaniais.
Kitas didelis iššūkis – sumažėjęs būsto pirkėjų pasitikėjimas, kadangi juos baugina du mėnesius iš eilės mažėjančios kainos ir gresiantis nekilnojamojo turto mokestis, kuriam Valstybės taryba davė žalią šviesą. Praėjusį mėnesį dešimtys namų savininkų suėjo į naujo gyvenamųjų namų komplekso pardavimų biurą Nanjange ir pareikalavo grąžinti pinigus, nes per mažiau nei metus jų būstų vertė nusmuko mažiausiai 30 proc., pranešė „Caixin“.
Reguliuotojai neseniai vykusiame susitikime pabrėžė, kad svarbiausia stabilizuoti būstų pardavimus, teigė vienas iš šiuo klausimu informuotų žmonių. Viename valstybiniame banke daugiausia dėmesio buvo skiriama hipotekos patvirtinimų paspartinimui, o kitam bankui laikinai buvo leista viršyti nekilnojamojo turto paskolų ketvirčio ribą. Kai kuriems bankams taip pat buvo leista skolinti naudojant ateinančių metų kvotą.
Valdžios institucijos galėtų pasiūlyti dar didesnį atokvėpį panaikindamos nustatytas ribas, kiek kreditų bankai gali suteikti sektoriui. Visgi šiais metais pareigūnai pagrindiniu savo prioritetu laikė sisteminę riziką, kurią kelia nekilnojamojo turto pramonė. „Citigroup Inc.“ apskaičiavo, kad 2020 m. pabaigoje maždaug 41 proc. Kinijos bankų sistemos turto tiesiogiai ar netiesiogiai buvo susieta su nekilnojamuoju turtu. Pareigūnai laukia kasmetinės centrinės ekonomikos darbo konferencijos, paprastai vykstančios gruodžio viduryje, kurioje bus pristatytos kitų metų ekonomikos ir pinigų politikos krypties gairės.
Kinijos vyriausybė neketina „mesti gelbėjimosi rato nekilnojamojo turto vystytojams“, nes siekia, kad ekonomika būtų labiau orientuota į rinką, sakė B. Lamas iš „CEB International“: „Kinija negali sau leisti gelbėti sektoriaus kiekvieną kartą, kai šis įklimpsta į skolų krizę.“