Registruojant patalpai suteiktas statusas gali lemti, kad jums teks papildomai mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Nedidelis tyrimas, kurį atliko žurnalo „Investuok” žurnalistė analizuodama skelbimus ir bendraudama su mažųjų būstų pardavėjais, prisistačiusi kaip potenciali pirkėja, ieškanti buto nuomai, parodė, kad tai, ką siūloma įsigyti kaip „butą“, neretai yra visai kas kita. Išnuomoti jį gal ir išnuomosi, bet ar nepatirsi nuostolių?
Vamzdžiai – pusrūsio interjero detalė
Pertvarkydami buvusius bendrabučius į atskirus būstus vieni šeimininkai pasirūpino, kad kiekviename iš jų būtų įrengta bent mažytė virtuvėlė ir tualetas bei dušas, o kiti sutvarkė tik kambarius, visa kita taip ir palikdami „bendro naudojimo patalpose“.
Žinoma, pastarųjų ir kaina mažesnė, bet nors jų pardavėjai tikino, kad norinčių tokius „butus“ išsinuomoti apstu, nuojauta kužda, jog nuomojasi juos toli gražu ne patys mokiausi. Apsisprendžiant pirkti nuomai tokią riziką dera įskaičiuoti.
Naršant po skelbimų portalus į akis krito sostinės Antakalnio rajone siūlomi būstai, kurių langai kone palubėje ir maždaug pusės įprasto lango dydžio. Kitame mikrorajone prie siūlomo įsigyti būsto nuotraukų įdėtos ir bendro koridoriaus nuotraukos, o čia aiškių aiškiausiai matyti palubėje nutiesti namo komunikacijų vamzdynai. Yra jų ir „butuose“, įrengtuose pusrūsiuose ar cokoliniuose aukštuose, bet čia jie gražiai paslėpti – turbūt po tapetais apklijuotu gipskartonio sluoksiu.
Dar kitur karštam vandeniui ruošti kažkodėl įrengtas „boileris“, nors name karštas vanduo yra. Nuostabą kelia ir skelbimai, kuriuose skaitai, jog už šildymą mokėti nereikės, o kalbėdama su pardavėju išgirsti, kad „butas nuo namui teikiančių šilumą vamzdžių įšyla“.
Paskirtyje - „administracinė veikla”
Tokie dalykai reiškia, kad parduodami „butai“ iš tikrųjų yra visai ne butai. „Patalpos registruotos kaip patalpos-butai, daikto pagrindinė paskirtis – administracinė veikla“, – į klausimą, kaip jie įteisinti, žurnalui “Investuok” atsakė vienas pardavėjas.
Į klausimą, ar tai nesutrukdys sudaryti sutartį su buto nuomininku, jis atsakė, kad „tai visai nesvarbu, jūs turite teisę nuomoti ir jokių problemų nebus“. O klausimas, kaip deklaruoti pajamas, gautas nuomojant tokį „butą“, ir sumokėti gyventojų pajamų mokestį, atrodo, net prajuokino pardavėją: „Jūs nešiuolaikiškai mąstote“, – atsakė jis.
„Yra įvairiuose aukštuose įrengtų butų, o tiems, kurie nori pigesnio, galime pasiūlyti cokoliniame aukšte ir pusrūsyje, bet jie taip pat su langais. O jeigu norite buto investicijai, rekomenduočiau Antakalnyje arba Naujamiestyje“, – telefonu sakė Tadas ir pridūrė, kad turi ką pasiūlyti ir kituose sostinės miegamuosiuose rajonuose.
Pasak jo, kitiems pardavėjams galiu net neskambinti: jis gali papasakoti apie daugelį įvairiuose senuose pastatuose ir bendrabučiuose parduodamų šiuolaikiškai suremontuotų butų, nes juos įrenginėja „tie patys žmonės, tik skirtingus objektus pasiėmę“.
Atrodo, mažų būstų poreikį Vilniuje yra aptikę ir užsieniečiai. Antai su akcentu lietuviškai kalbantis Marčelo vardu prisistatęs pardavėjas “Investuok” žurnalistei aiškino: „Butai Jeruzalėje yra 16–20 kvadratinių metrų, buvusio bendrabučio cokoliniame aukšte.
Bet koks skirtumas – cokolinis ar necokolinis? Langai virš žemės pakilę apie 2 metrus, yra atskiras įėjimas į šį aukštą, kiekviename bute yra individuali vandens ir elektros apskaita.“ Anot jo, buvo galima prisijungti prie centrinio šildymo sistemos, bet nusprendė, kad šildyti elektra pigiau ir patogiau.
Tačiau netrukus paaiškėja, kad tai, ką jis siūlo, visai ne butai. „Čia pusrūsis, negalima registruoti kaip buto, todėl tai administracinės patalpos, bet yra unikalus numeris, todėl net gyvenamąją vietą deklaruoti galima“, – aiškino Marčelo.
Registrų centro Komunikacijos skyriaus vyresnioji specialistė Gražina Urbonavičė patvirtina, kad deklaruoti gyvenamąją vietą tokiose patalpose galima – kaip ir sodo nameliuose ar loftuose.
Pasak pašnekovės, „Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatyme nėra nuostatos, kad ją deklaruoti galima išimtinai tik gyvenamosios paskirties patalpose“, tačiau patalpų, kuriose norite deklaruoti gyvenamąją vietą, „mažiausias naudingasis būsto plotas vienam asmeniui turi būti ne mažesnis kaip 5 kv. m“.
Kavinėje ir rūsyje butų nebūna
Senieji bendrabučiai, virstantys butais ir studijomis, buvo priskirti gyvenamosios paskirties pastatams, todėl Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjas Dangyras Žukauskas sako, kad „jiems taikomi tokie patys projektavimo reikalavimai kaip ir daugiabučiams gyvenamiesiems namams“.
Pasak jo, nuo 2009 m. balandžio daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams galiojantys minimalūs ploto reikalavimai yra tokie: naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui – 14 kv. m, vonios su tualetu plotas – 4 kv. m, bent vieno kambario bute plotas – 16 kv. m, o kitos paskirties patalpos gali būti ir mažesnės.
Be to, gyvenamosios paskirties pastatams keliami didesni negu negyvenamosioms natūralaus apšvietimo, automobilių statymo, garso izoliacijos reikalavimai. Visa tai gali būti priežastys, dėl kurių tai, ką mums siūlo įsigyti kaip „butą“, teisiškai yra visai kas kita.
O štai buvusiuose visuomeninės paskirties pastatuose butų apskritai negali būti – Vilniaus miesto savivaldybės Statybų dokumentų skyriaus vedėja Angelija Petrauskienė nepalieka nė menkiausios vilties, kad gali pavykti įsikurti bute, pavyzdžiui, virš kadaise buvusios kavinės Viršuliškėse.
Įsikurti galima, ir toks skelbimas metų pradžioje buvo, bet tikrai ne bute.
„Dėl negyvenamųjų patalpų visuomeninės paskirties pastatuose pertvarkymo į gyvenamąsias patalpas į savivaldybę nebuvo kreiptasi, nes visuomeniniuose pastatuose gyvenamųjų patalpų negali būti“, – sako ji.
Bent viena siena aukščiau nei žemė
Prašymų leisti pertvarkyti erdves cokoliniuose aukštuose ir pusrūsiuose į gyvenamąsias patalpas sostinės savivaldybė buvo sulaukusi, tačiau leidimų neišdavė.
„Cokoliniuose aukštuose ir pusrūsiuose butai negali būti įrengiami, išskyrus tuos atvejus, kai bent vienos iš keturių buto perimetro kraštinių grindų lygis yra aukščiau negu žemės paviršius ties buto siena, o buto kambarių insoliacija (apšvietimas – aut. past.) atitinka reikalavimus.
Tačiau buvo atvejų, kai buvo leista pusrūsio patalpą prijungti prie buto, ten įrengiant pagalbinę patalpą, pavyzdžiui, drabužinę ar dirbtuves. Taip pat leidžiama sujungti balkoną su gyvenamąja erdve“, – žurnale “Investuok” aiškina A. Petrauskienė.
Pasak sostinės savivaldybės atstovės, retai kreipiamasi ir dėl leidimų pertvarkyti buvusias bendrabučio patalpas – kelių kambarių „blokus“ su bendromis sanitarinėmis patalpomis – į atskirus butus, „kadangi tokių kambarių pertvarkymas į atskirą butą retai kada atitinka norminius reikalavimus“.
Teisiškai - ne du butai, o vienas, priklausantis keliems
Jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą, o visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis. Tačiau tam tikrų reikalavimų turi būti paisoma ir tada, kai pertvarkomas butas.
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) prie Aplinkos ministerijos atstovės viešiesiems ryšiams Vidos Aliukonienės teigimu, „keisti pastato viduje esančias atitvaras – nelaikančias konstrukcijas, projektuoti papildomas buto patalpas ar įrangą leidžiama, jei jų įrengimas nesumažins gyvenamosios erdvės labiau, negu nustatyta reikalavimuose, o naujai suplanuotos patalpos bus ne mažesnės negu jau minėti minimalūs patalpų dydžiai, nesumažės insoliacija, nepablogės vėdinimo, šildymo, dirbtinės apšvietos bei garso izoliacijos rodikliai“.
Vonioje ir tualete sanitarinių prietaisų įrengimo vietą taip pat galima keisti, tačiau „jei perprojektuojant patalpas vonios ir tualeto kambarių negalima įrengti virš kituose aukštuose esančių šios paskirties patalpų, jas leidžiama įrengti virš kitos paskirties patalpų, bet nuotekų vamzdžiai turi būti klojami virš perdangos, o prisijungiant prie pastate esančių stovų būtina užtikrinti, kad nuotekos nepratekės, nekils mikrobiologinės taršos pavojus, nepadidės triukšmo lygis, o į kitas patalpas nesklis nemalonūs kvapai“.
Žurnalui “Investuok” VTPSI atstovė aiškino, kad norint padalinti butą į du ar daugiau atskirų butų, nepakanka atskirti šilumos, vandens, elektros energijos tiekimą ir įrengti atskirus apskaitos prietaisus. Tokios pertvarkos leidžiamos tik tada, kai „atitvaromis galima atskirti plotą, kuris yra ne mažesnis negu nustatytas minimalus naudingasis buto plotas, tenkantis vienam asmeniui, ir kur galima įrengti atskirą įėjimą iš laiptų aikštelės ar lauko arba įrengti atskirus laiptus (liftą) pastato išorėje, papildomą vonią, tualetą arba patalpą atskiram dušui ir tualetui“.
Jei viso šito nėra, teisiškai tai ne atskiras butas, o tik buto, kuris priklauso keliems savininkams, dalis.
V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI.
Bet jei patalpos, kurių statusą norima keisti, neatitinka pageidaujamos paskirties patalpoms, pavyzdžiui, gyvenamosioms, keliamų reikalavimų, leidimas nebus išduotas, o jei visuomeninės paskirties pastatas ar jo dalis statybos metu arba vėliau kažkokiu būdu vis dėlto virto gyvenamuoju, tai jau yra „esminių statinio projekto ir teritorijų planavimo dokumentų sprendinių pažeidimas“.
Pasak pašnekovės, jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių adminsitracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.
„Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą. O dar paprasčiau – paprašyti pardavėjo pateikti tokį dokumentą“, – žurnale “Investuok” pataria V. Aliukonienė.
Žmonės neturėtų leistis apgaudinėjami
Tačiau ką vis dėlto įsigyjame, kai perkame neva butą ten, kur jo negali būti?
Tai gali būti jau minėtos patalpos-kūrybinės dirbtuvės arba patalpos administracinei veiklai. Arba tiesiog komercinės paskirties patalpos. Leidimą deklaruoti jose gyvenamąją vietą savivaldybė ar seniūnija tikriausiai išduos, jei įtikinsite, kad tai pagrindinė jūsų gyvenamoji vieta, o jei ne, teks mokėti nekilnojamojo turto mokestį – kaip už sodą ar garažą.
Mokestis, kurį nustato savivaldybės, kol kas nedidelis – nuo 0,3 iki 3 % turto vertės, arba apie 40–50 eurų už 15–16 kv. m „butą“ – kūrybines dirbtuves buvusioje „Elfoje“, bet kas gali garantuoti, kad po kelerių metų, tarkime, kai bus įvestas visuotinis nekilnojamojo turto mokestis, už komercinės paskirties patalpas neteks mokėti gerokai daugiau?
Ar pavyks šį mokestį perkelti ant nuomininko pečių? Nebūtinai – tai priklausys nuo tuo metu esančios pasiūlos ir paklausos.
„Žmonės neturėtų leistis apgaudinėjami“, – interviu žurnalui “Investuok” apibendrina VTPSI atstovė V. Aliukonienė ir priduria, kad dėl klaidinančios informacijos apie parduodamą nekilnojamąjį turtą galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą. Bet kad įsigytas turtas neapkarstų, geriausia viską išsiaiškinti prieš pasirašant pirkimo ar nuomos sutartį.
Tai straipsnis iš žurnalo “INVESTUOK" nekilnojamojo turto rubrikos.
Rugsėjo mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Aktualijų, rinkų ir sektorių rubrikose: Rizikos ruduo – kaip elgtis šį rudenį? Kodėl Europos akcijos pigios, o ekonomika stagnuoja?
Kur konkrečiai pastarąjį ketvirtį investavo garsiausi pasaulio investuotojai? Ar jau laikas dairytis į automobilininkų akcijas?
Sumaištis palanki mėgstantiems riziką. Europos akcijų rinka – spekuliantų rojus. NT rubrikoje: Geriausios Vilniaus vietos investuoti: kurios Vilniaus vietos bus daug labiau vertinamos po penkerių ar dešimties metų nei dabar.
Komercinis NT – ant bangos. Kas toliau? Dizainas - ne tik pagalvėlės ir užuolaidos: kaip įrengti patrauklų butą? Sau ir nuomininkams.
Investavimo ABC rubrikoje: 5 virtualūs žaidimai pradedentiems investuotojams. Ir dar: įžvalgos, komentarai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu.