Vidutinė naujo gyvenamojo būsto kv. m kaina sostinėje viršijo 3 tūkst. eurų. Didžiausioje šalies statybų aikštelėje Vilniuje per šiuos metus nupirkta beveik šeštadaliu mažiau naujų butų negu pernai. Pasigedę pirkėjų NT plėtotojai apsidairė aplink ir pamatė: jie dingo tik iš pirminės rinkos, o antrinėje Vilniaus būsto rinkoje pardavimai auga jau kelis mėnesius iš eilės. Nedaug, apie 10 proc., bet aktyvumo netrūksta.
Kitaip sakant, prasideda pokyčių laikas. Infliacija, į padebesius šovusios kainos ir padidėjusi rizika perkant būstą iš brėžinių, brangstančios paskolos – horizonte besitvenkiantys debesys, kurie gerokai slopina tautiečių norą ir galimybes įsigyti būstą ar bent jau skatina ieškoti pigesnės alternatyvos, kurią dar ir pačiupinėti galima. Čia ir dabar.
Galimybės įsigyti būstą prastėja
Apie NT rinkos lėtėjimą Registrų centro (RC) duomenys signalizavo jau vasaros pradžioje, o paskutiniai mėnesiai tik patvirtino šią tendenciją. Anot RC analitikų, lėtėjimo tendencijos pastebimos beveik visoje šalyje, tačiau ryškiausiai – penkiuose didžiuosiuose miestuose, mažesnėse savivaldybėse nuosmukis švelnesnis.
Tiesa, „trečdalyje savivaldybių, pvz., Birštone, Anykščių, Šalčininkų, Prienų, Šiaulių, Vilniaus, Akmenės rajonuose, padėtis nesikeitė ar net pagerėjo“, teigia RC duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
Sandorių mažėjimui įtakos turėjo dėl karo Ukrainoje tebesitęsiantis geopolitinis neapibrėžtumas ir objektyvios ekonominės priežastys bei smarkiai pakilusios tiek naujos, tiek senesnės statybos būsto kainos.
Be to, „kai infliacija perkopė 20 proc., o dėl išaugusių elektros ir energijos išteklių, kitų būtinųjų prekių ir paslaugų kainų gyventojų būtinosios išlaidos gerokai padidėjo, net pirmąjį būstą ketinantys pirkti asmenys tampa atsargesni“, – sako jis.
Gyventojai vis dar gana aktyviai domisi galimybėmis gauti paskolą iš banko, bet lietuvių galimybės įsigyti būstą kylant kainoms sumenko. NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ analitikai skaičiuoja, kad per metus butų kainos visuose Lietuvos didmiesčiuose išaugo 22,09 proc., o labiausiai Vilniuje – 25,4 proc. Anot jų, nors susidomėjimo būstu lygis vis dar yra gana aukštas, rinkos aktyvumas po rekordiškų 2021-ųjų šiemet sugrįžo į 2019–2020 m. lygį (palyginti su tų metų liepos mėn.).
Taigi, akivaizdu, kad būsto rinka lėtėja, o bent jau dalies potencialių pirkėjų galimybės įsigyti būstą tiek sau, tiek investicijai sumenko.
„Butų kainų ir atlyginimo santykis, arba tai, kiek kv. m būsto galima įsigyti už vidutinį metinį darbo užmokestį po mokesčių, šiemet balansuoja maždaug per vidurį tarp 2018–2019 m. ir Vilniuje krito pirmą kartą nuo 2006 m., o kituose didžiuosiuose šalies miestuose – nuo 2007 m.“, – sako „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas, NT brokeris Marius Čiulada.
Todėl neturėtų stebinti, kad auga senesnės statybos būsto, kuris Vilniuje sudaro apie 80 proc. sostinės būsto rinkos, paklausa.
„Pastaruoju metu sandorių antrinėje rinkoje dalis didėja. Vilniuje tik maždaug kas trečias šiemet parduotas butas buvo naujos statybos, Kaune kiek mažiau nei kas penktas, uostamiestyje šiek tiek daugiau nei kas dešimtas. Visoje šalyje naujos statybos butų sandorių dalis dar kuklesnė, nes regionuose beveik nėra naujos statybos butų. Ir tik Palangoje, kur plėtojama daug naujų projektų, proporcija yra atvirkštinė“, – žurnalui „Investuok“ pasakojo P. Rudzkis.
Grįžome į deficito laikus
Pirkėjai gręžiasi į antrinę rinką dėl įvairių priežasčių. Anot M. Čiulados, dar pirmoje vasaros pusėje pirkėjai ir pardavėjai žvelgė ta pačia kryptimi ir optimizmo rinkoje buvo daugiau: „Karas išgąsdino, bet žmonės dar nebuvo spėję pajusti infliacijos įtakos, į tokias aukštumas nebuvo pakilusios energijos kainos, o su augančiomis NT kainomis pirkėjai jau buvo susitaikę.“
Bet dabar pirkėjų ir pardavėjų lūkesčiai jau skiriasi.
„Kainos rekordiškai didelės. Jas sukėlė ne tik pabrangusios medžiagos ir darbo jėga, bet ir godulys, kurį kelerius pastaruosius metus skatino rekordiškai išaugusi naujo būsto paklausa. Bet pasiūla, visų pirma sostinėje, per 3 metus labai sumažėjo, nes buvo išduota mažiau statybos leidimų, todėl pirkėjai dabar tikrai teisūs: nėra iš ko rinktis. Grįžo tai, ką kitados apibūdindavome žodžiu „deficitas“, – sako jis.
Anot M. Čiulados, tai, kad naujos statybos būsto rinka iškreipta, rodo pastaruoju metu atsiradusios naujovės: „Pavyzdžiui, pardavimas iš brėžinių be kainos – rezervuojam, pirkėjas gali sumokėti avansą, bet galutinės kainos nėra, nes plėtotojas nežino, kiek po pusmečio jam kainuos, tarkim, langai, ir nenori jos fiksuoti. Tokių pasiūlymų rinkoje iki šiol nebūdavo.“
Jam pritaria ir „Capital“ brokeris, NT rinkos ekspertas Mantas Mikočiūnas.
„Toje pirminės rinkos dalyje, kurioje parduodamas jau pastatytas arba baigiamas statyti būstas, t. y. kur galima nueiti į vietą ir pasižiūrėti, pardavimai vyksta palyginti neblogai. Jei atmesime kainos faktorių, pirkėjus stabdo tik tai, kad įsigijus būstą su daline apdaila įsirengti jį šiuo metu taip pat yra nemažas iššūkis. Bet tokių butų yra nedaug, jų pasiūla tikrai labai sumažėjusi“, – žurnalui „Investuok“ tvirtino M. Mikočiūnas.
Visai kita situacija toje dalyje, kur parduodami butai iš brėžinių.
„Plėtotojai vengia įsipareigoti parduoti būstą iš brėžinių už tam tikrą kainą ir pastatyti jį per tam tikrą laiką. Vieni apsidrausdami neįrašo į preliminarias sutartis galutinės kainos ir termino, o kiti apskritai apribojo ar net sustabdė pardavimą tokioje ankstyvoje stadijoje – vengia rezervuoti būstą, kol negali prognozuoti, kokia bus savikaina.
Dėl to pasiūlymų pirkti „iš brėžinių“ taip pat sumažėjo. Bet ir juos parduoti sunku, nes žmonėms, kurie šiandien norėtų pasirašyti rezervacijos sutartis, nepatinka toks neapibrėžtumas ir jie vengia tokių pirkinių“, – aiškina M. Mikočiūnas.
„Bankai kol kas dar noriai išduoda paskolas. Naujos statybos būsto pardavimai krito ne dėl to, kad žmonės nenori ar jau neįperka, bet dėl to, kad dabar parduodama labai mažai būstų jau pastatytuose namuose, o pasiūlymas pirkti iš brėžinių – ne toks patrauklus, nes dėl geopolitinio ir ekonominio neapibrėžtumo pirkėjai nenori pasitikėti pažadais.
Manau, dėl to ir dalis investuotojų stabtelėjo. O priešingos tendencijos Palangoje neturėtų stebinti. Dažniausiai būstą ten perka ne vietiniai gyventojai, o atvykstantys iš kitur – antrąjį būstą atostogoms. Paprastai tai turtingi žmonės, todėl jie ir renkasi būstą naujame projekte – vos ne kopose ir su vaizdu į jūrą“, –apibendrina žurnalo „Investuok“ kalbintas NT rinkos analitikas Arnoldas Antanavičius.
Antrinėje rinkoje karaliauja pardavėjai
Jau prieš kelerius metus antrinėje rinkoje prasidėjo įdomūs dalykai: iš pradžių išgirdome apie „aukcionus“ – kai nenorėdami prarasti skelbime patikusio būsto pirkėjai siūlė savininkui sumokėti daugiau, nors patys dar tik pakeliui į apžiūrą, o pastaruoju metu dalis pardavėjų ėmė kratytis „paskolinių“ pirkėjų.
Pigesnių, seniau pastatytų butų pirkėjų būrys taip pat išaugo – papildė tie, kurie neranda tinkamo naujo būsto ir nenori pirkti virtualaus buto už neprognozuojamą kainą, ir tie, kuriems pastarųjų kainos tapo nebepavejamos.
„Šis būstas jau pastatytas, jo kaina, nors irgi pakilo, aiški. Jį nusipirkus dažnai galima iš karto arba beveik iš karto apsigyventi ar nuomoti. Manau, dalis pirkėjų, planavę pirkti naujos statybos būstą, bet neradę sau tinkamo, todėl ir atėjo į antrinę rinką“, – žurnalui pasako A. Antanavičius.
„Antrinės rinkos pardavėjai šiuo metu yra karaliai. Jie gali drąsiai pasakyti, kad „nepatinka – eik kitur“, bet nėra to „kitur“, nėra kur eiti. Todėl antrinėje rinkoje būstų kaina irgi yra pervertinta. Sutikčiau su Lietuvos banku, kad šiuo metu senesnės statybos butų kainos jų vertę lenkia maždaug 8 proc. – kaip ir naujos statybos. Bet jie vis tiek įperkamesni“, – priduria M. Mikočiūnas.
Anot jo, anksčiau vienas iš naujos statybos butų privalumų buvo tai, kad jį gali įsirengti, kaip nori, o dabar privalumas – kad seniau statytas butas jau įrengtas.
Bet seniau statyti butai tikrai nėra prastas pasirinkimas, teigia M. Čiulada: „Senuosiuose miegamuosiuose rajonuose geriau nei naujuose, kurie iškilo miesto pakraščiuose, išplėtota infrastruktūra – ir vaikų darželiai, ir parduotuvės, ir keliai, ir transportas. Anksčiau vienas iš svarbesnių veiksnių buvo tai, kad nauji daugiabučiai ekonomiškesni, bet dabar nemažai senųjų daugiabučių renovuota, o prieš 5 ar 10 metų statyti daugiabučiai šiuo aspektu nelabai skiriasi nuo pastatytų pernai ar statomų šiemet.“
Anot pašnekovų, taip kylant energijos kainoms šildymo sąskaitų dydis vėl taps svarbus. Bet ne iš karto.
„Prieš 8–10 metų žmonės skaičiuodavo, kad gal geriau apsimoka pasiimti didesnę paskolą ir įsigyti naujos statybos butą, bet mažiau mokėti už šildymą, tačiau vėliau toks skaičiavimas beveik išnyko, nes galutinis skirtumas buvo labai nedidelis ir kol kas šildymo ir kitų komunalinių mokesčių skaitiklis pirkėjų galvose dar neįsijungė. Bet manau, kad po šios žiemos vienas iš pirmųjų klausimų, kuriuos užduos žmonės, bus apie šildymo sąskaitas, nes jie linkę skaičiuot ne iš karto, o tada, kai mokesčiai jau kerta per kišenę“, – žurnale „Investuok“ aiškina M. Mikočiūnas.
Vis dėlto dažniausiai senos statybos butas perkamas dėl finansinių priežasčių. Pasak M. Mikočiūno, naujos statybos 2 kmb. butas butas su daline apdaila kainuoja 140–150 tūkst. eurų, apynaujės statybos, maždaug 10 metų įrengtas butas, kuriam irgi jau reikės kosmetinio remonto, – maždaug tiek pat, o senos statybos butas Pašilaičiuose ar Fabijoniškėse, kurį reikia remontuoti, kainuos 80–85 tūkst. eurų, suremontuotas ir visiškai įrengtas – apie 120 tūkst. eurų.
„Net ir padidėjus kainoms, senos statybos butai tebėra patrauklus pirkinys, – pritaria ir A. Antanavičius. – Toje pačioje vietoje naujas panašaus ploto butas kainuos apie 200 tūkst., o senos galima nusipirkti už maždaug pusę tos sumos. Didesnė visuomenės dalis gali įsigyti tik pigesnį būstą, be to, ne visi žmonės nori skolintis maksimalą sumą, ypač dabar, kai yra daug netikrumo dėl ateities. Kita vertus, 20–30 proc. išaugus nuomos kainoms, padidėjo motyvacija nepaisant neaiškios ateities pirkti pirmąjį būstą jau dabar, nes įmoka bankui bus mažesnė nei nuomos kaina.“
Ir ne tik pirmąjį.
„Tarkim, šeimoje gimė vaikas ir jiems jau netinka 2 kmb. butas su vienu miegamuoju ir svetaine, sujungta su virtuve. Reikia dar vieno miegamojo. Bet kišenės tuštokos – tuomet parduodi turimą ir mielai perki didesnį senos statybos butą“, – pateikia pavyzdį M. Čiulada.
Pasak jo, „senos statybos butų saulė niekada nebuvo nusileidusi, jie visą laiką buvo paklausūs, o ypač vadinamieji kooperatiniai daugiabučiai – ten ir dabar laiptinėse pavyzdinė tvarka.“
Populiarėja „pirk, remontuok, parduok“
Butus sovietiniuose daugiabučiuose M. Mikočiūnas prilygina naujiems butams su daline apdaila.
„Dažnai juos pirmiausia reikia suremontuoti, tik paskui juose gali apsigyventi ar nuomoti. Bet ir pirminėje rinkoje dažniausiai parduodami butai su daline apdaila, kuriuos reikia įsirengti – pirkti medžiagas, samdyti meistrus. Todėl senas butas, kuris prašosi kapitalinio remonto, yra priimtina alternatyva“, – sako jis.
Anot brokerio, mažiau patrauklūs tik tie senos statybos butai, kuriuos savininkai buvo susiremontavę ir įsirengę pagal unikalų savo skonį.
„Išskirtiniai sprendimai paprastai kainuoja brangiai, todėl parduodami taip įrengtą butą jie nori susigrąžinti ir remonto išlaidas. Bet pirkėjo skonis gali būti visai kitoks, ir jis greičiausiai nenorės už tai mokėti brangiau. Juo labiau kad jam dar ir išgriauti viską reikės“, – aiškina M. Mikočiūnas.
Visai kas kita, kai senas butas prieš parduodant remontuojamas specialiai. Jau prieš kelerius metus vienas buvęs NT brokeris žurnalui „Investuok“ prisipažino radęs pelningesnę nišą – kuo pigiau nupirkti apleistą senos statybos butą, jį šiuolaikiškai suremontuoti ir parduoti, o dabar tokių yra nemažai.
„Toks versliukas tikrai išpopuliarėjo. Žmonės, kurie išmano, kaip kokybiškai suremontuoti butą, ir gali tai suorganizuoti palyginti nebrangiai, investuoja į seną statybą ir neblogai uždirba, nes vis daugiau žmonių, ypač jaunoji karta, mieliau sumokės brangiau, nei patys imsis organizuoti remontą. Išeina toks tarpinis variantas: namas senas, bet butas atrodo kaip naujas, o jo kaina vis tiek mažesnė už naujos statybos butą, todėl pirkėjui tai patrauklu“, – sako M. Mikočiūnas.
Pašnekovai pastebi, kad panašus modelis pasiteisino regionuose, kur naujos statybos butų nėra ar beveik nėra. Tik ten verslininkai dažniausiai įsigyja ne po vieną butą, o senus kitos paskirties pastatus ir konvertuoja juos į šiuolaikiškus butus.
Tačiau tiems, kurie parduoda savo butą, žurnalo „Investuok“ kalbinti specialistai pataria nepersistengti.
„Patyrę perpardavėjai paprastai žino, kaip įrengti būstą, kad jis būtų patrauklus pirkėjui. Bet jei parduodate patys, nemėtykite pinigų kosmetiniam ar daliniam remontui, jei nugyventame bute reikia kapitalinio remonto, nes tai jo kainos nepakels. Nereikia vonioje klijuoti naujų plytelių, jei pirkėjui teks jas lupti ir keisti visą santechniką. Bet jei sienos suteptos, grindjuostės atšokusios ar šviestuvas sugedęs, sutvarkykite.
Aš būstą lyginu su drabužiu, nes jį pirkdamas pirkėjas irgi matuojasi. Jei drabužis suteptas – nesinori jo pirkti. Taip pat ir butas – jei pakanka minimalių investicijų jo veidui pagražinti – padarykite tai“, – pataria M. Mikočiūnas.
Kol krizės laukiame, ji jau atėjo
Pašnekovai kol kas nelinkę sureikšminti fakto, kad būstų šiemet perkama gerokai mažiau ne pernai. Anot jų, jei lygintume ne su visais atžvilgiais rekordiniais 2021-aisiais, o su kiek ankstesniais metais, aktyvumas rinkoje yra aukštas.
„Bet akivaizdu, kad dabartinių geopolitinių ir ekonominių iššūkių aplinkoje gyventojai vis pesimistiškiau vertina tiek savo finansines, tiek šalies ūkio raidos perspektyvas. Todėl tikėtina, kad metų pabaigoje bendras rinkos aktyvumas gali dar labiau susitraukti, o erdvės būsto kainoms augti bus vis mažiau“, – svarsto M. Čiulada.
Bet M. Mikočiūnas pastebi, kad pastaruoju metu naujos aplinkybės toli gražu nenubraukė ankstesnių, kurios lėmė būsto kainų augimą: „Daugelis apie krizę kalba kaip apie būsimą dalyką – laukia, kas čia bus. Bet aš sakyčiau, kad turėdami 20 proc. viršijančią infliaciją mes jau patiriame krizę, nes tai nėra normalu.
Šiandieninė rinka išgyvena krizę, tik ji yra kitokia nei 2008–2009 m., nes krizės veidas kaskart gali būti kitoks. O kiek truks antrinės rinkos, senos ar senesnės statybos butų aukso amžius, priklausys nuo to, kurios aplinkybės nusvers, nes tas „aukso amžius“ yra ne dėl to, kad rinka išgyvena labai gerą periodą, o dėl to, kad žmogus priverstas rinktis iš to, kas yra.“.
Pašnekovai neatmeta, kad už kampo galbūt jau laukia nauja būsto brangimo banga, kuri nuraibuliuos ir per nuomos rinką, todėl nuomos kainos irgi gali toliau augti.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Rugsėjo mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Numerio tema – energijos klausimai. Kaip blaiviai vertinti esamą situaciją ir kiek dar truks energijos šokas? Kaip tai paveiks investicijas, ką svarbu stebėti ir kam ruoštis. Kuo labiausiai dabar turėtų būti susirūpinę investuotojai?
NT rubrikoje – apie brangaus būsto iššūkius. Situacijos analizė, įžvalgos ir bandymai numatyti kryptį.
Rubrikoje Vertybinių popierių birža: apie itin gerus rezultatus demonstruojančią „Linas Agro Group“ – įmonės akcijos nuo metų pradžios pabrango 36 proc. ir pagal įvairius rodiklius vis dar atrodo gana pigios. Analizuojame kiek jos dar turi perspektyvos ir kaip įmonė atrodys jei žaliavų kainos nebebus tokios palankios. Vėl nagrinėjame pavyzdinius portfelius – visi džiaugiasi geresniu nei rinkos rezultatu, o neramiam rudeniui ruošiasi skirtingai.
Fondai – apžvelgiame svarbiausius Europoje žaliavų ETF fondus – gal tai gali būti viena iš saugesnių priebėgų?
Investuotojo dienoraštyje – pamokos iš praėjusio infliacinio ciklo – apie tai kas vyko pasaulyje kai septintam-aštuntam dešimtmečiuose centriniai bankai bandė kovoti su infliacija (gana nesėkmingai) ir ko galime sulaukti šį kartą – su kelrodžiai ženklais. Ir kokios S&P 500 reikšmės investuotojas Ž. Speteliūnas tikisi 2022 pabaigoje.
Požiūryje kalbiname lietuviškus termovizorius gamininčios „Yukon Advanced Optics Worldwide“ pagrindinį akcininką A. Alsheuskį – apie tai kuo dabar gyvena 50 proc. pasaulio rinkos užimančio verslo savininkas ir kodėl neverta kopijuoti kitų.
Kriptopasaulis – Kriptovaliutoms vis labiau integruojantis į visas mūsų gyvenimo sritis prisimename ICO burbulą – ko pasimokėme?
Įmonės analizė – narstome naudotų automobilių prekybos gigantę „Shift Technologies“ – verslo modelį, istoriją, veiklos aktualijas, finansinius rezultatus ir rizikas – kiek patrauklios gali būti šios įmonės akcijos.
Ir dar: įžvalgos, interviu, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu