Metinė infliacija Lietuvoje pasiekė rekordiškai aukštą lygį – virš 20 proc. Tokiai infliacijai nemažą įtaką turėjo sparčiau brangęs maistas, kuris sudaro apie penktadalį vartotojų krepšelio. Apskritai maisto kainų augimui įtakos turi jau praėjusiais metais sparčiau pradėjusios kilti maisto žaliavų kainos pasaulyje. Kainas kelia ir kiti maisto prekių savikainą didinantys veiksniai, tokie kaip padidėjusios energijos, kuro, trąšų ir pašarų kainos, kylantis darbo užmokestis, tad panašu, kad iki metų galo infliacija dar niekur nesitrauks.
O kokiais lūkesčiais gyvuoja Lietuvos nekilnojamojo turto rinka? Butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje apie 25 proc., Kaune apie 19 proc., Klaipėdoje ir Šiauliuose apie 16 proc., Panevėžyje apie 17 proc.
NT nuomos kainos pokytis buvo panašus kaip ir butų kainų augimas. Butų nuomos kaina Vilniuje nuo metų pradžios pakilo apie 25 proc., o nuo pandemijos pradžios – net 50 proc. Taip pat padidėjo ir paskolos Lietuvos namų ūkiams būstui įsigyti.
Reikia nepamiršti, kad didelę įtaką NT rinkai daro centrinių bankų politika ir vietinių bankų siūlomos paskolų sąlygos. Būsto paskolų rinkoje atsirado naujas dalyvis „Bigbank“, siūlantis konkurencingas būsto paskolų sąlygas, aktyviai veikia kredito unijos, sutelktinio finansavimo platformos. Pavyzdžiui, sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ per 2021 m. nekilnojamajam turtui finansuoti sutelkė 24 mln., per „Rontgen“ platformą NT projektams pernai sutelkta 14,3 mln. eurų, 2,5 karto daugiau nei ankstesniais metais.
Kodėl brangsta butai?
Šiame žurnalo „Investuok“ straipsnyje, panagrinėsime kokios priežastys turėjo reikšmingą įtaką nekilnojamojo turto kainų kilimui, o straipsnio pabaigoje – ką galvoti apie ateitį.
Infrastruktūros mokesčiai. Atsiradęs infrastruktūros mokestis plėtotojams išbrangino projekto statybas, nes plėtotojai turėjo ne tik pastatyti suplanuotą nekilnojamojo turto objektą, bet ir papildomai įrengti aplink esančią infrastruktūrą arba prisidėti finansiškai. Natūralu, kad šį atsiradusį mokestį plėtotojai perkėlė ant pirkėjų pečių.
A++ energinė klasė. 2021-01-01 įsigaliojo nauji energiniai reikalavimai statomiems pastatams. A++ energinės klasės pastatuose ne mažiau kaip 50 proc. energijos turi būti pagaminta naudojant atsinaujinančius energijos šaltinius (biokuras, vėjo, saulės, geoterminė energija, šilumos siurbliai). Taip pat pasikeitė reikalavimai išorės atitvarų šiluminėms savybėms A++ energinio naudingumo klasės gyvenamuosiuose namuose. Jie turi būti aukštesni (skirtumas siekia apie 15 proc.), nei buvo keliami reikalavimai A+ energinio naudingumo gyvenamuosiuose pastatuose.
Taip pat pasikeitė reikalavimai pastatams, kuriems įrengta mechaninė vėdinimo sistema su rekuperacija. Kai A+ energinio naudingumo klasės pastate įrengta mechaninio vėdinimo su rekuperacija sistema, rekuperatoriaus naudingumo koeficientas turi būti ne mažesnis kaip 0,75, o rekuperatoriaus ventiliatorių naudojamas elektros energijos kiekis neturi viršyti 0,55 Wh/m³. Tačiau A++ energinio naudingumo klasės pastate rekuperatoriaus naudingumo koeficientas turi būti ne mažesnis kaip 0,80, o rekuperatoriaus ventiliatorių naudojamas elektros energijos kiekis turi neviršyti 0,45 Wh/m³.
Su A++ klase taikomi aukštesni reikalavimai šiluminėms savybėms pertvarų ir tarpaukštinių perdangų, skiriančių autonominius šilumos šaltinius, įrengtus patalpose ar butuose.
A+ name dar galima naudoti dujas, o A++ dujas jau galima pamiršti. Netgi įsirengus šilumos siurblį „oras-vanduo“ nėra garantijos, kad namas atitiks A++ klasę. Greičiausiai papildomai dar reikės ir saulės baterijų. Be to, langai, sienos ir stogas turi būti dar didesnės varžos, o visam tam reikia didelių pinigų ir visa tai turėjo didelę įtaką kainos kilimui.
Trūkinėjančios tiekimo grandinės. Trūkinėjančios tiekimo grandinės stipriai pakėlė medžiagų kainas. Anksčiau galėdavai derėtis, o atsiradus problemų tiekimo grandinėje apskritai turi džiaugtis, kad prekę gavai, nors ir pavėluotai. Iš rinkos dalyvių teko išgirsti tokią istoriją, kad medžiagų tiekėjas didelį plėtotoją įspėjo, kad jei dar kartą sulauks skambučio ir klausimo, kada bus pristatytos užsakytos prekės, rezervuotas kiekis bus parduotas kitiems klientams. Ši istorija atspindi, su kokia įtampa susiduria ne tik nekilnojamojo turto plėtotojai, bet ir dauguma kitų verslų. Tiesa, dabar situacija jau normalizuojasi.
Dviženklė infliacija. Kadangi pinigai nuvertėja, augant infliacijai, žmonės linkę daugiau išlaidauti ir investuoti bei mažiau taupyti. Išaugę infliacijos lūkesčiai daro nemažą įtaką ir gyventojų lūkesčiams dėl algų ar socialinių išmokų bei verslui nustatant prekių ir paslaugų kainas. Įmonėms kur kas lengviau didinti prekių ar paslaugų kainas, o gyventojams prašyti didesnių pajamų.
Karas Ukrainoje. Rusijai užpuolus Ukrainą, pradėjo trūkti svarbių statybinių medžiagų. Ne paslaptis, kad dalį žaliavų ir medžiagų Lietuvos statybų sektoriuje sudarė rusiška, baltarusiška ir ukrainietiška produkcija, kurios tiekimas prasidėjus karui sustojo. NT plėtotojai susiduria ne tik su naujų tiekėjų paieškos iššūkiais, bet ir su projektų realizavimo tempų sulėtėjimu, išaugusia savikaina ir susitraukusiu pelningumu.
Žmogiškųjų išteklių trūkumas. Jokia paslaptis, kad didžioji dalis darbo jėgos statybose buvo iš Baltarusijos, Ukrainos ir kitų trečiųjų šalių. Kilus įtampai ir užsidarius sienoms žmogiškųjų išteklių trūkumas tapo vienas opiausių. Tikriausiai ne vienas pastebėjote, kad sumos už remonto darbus gerokai pakilo. Pačiam irgi ne kartą teko susidurti, kad suderėti mažesnės remonto darbų kainos nepavyksta, nes meistras turi kitų užsakymų, ir jei nesutinki su pasiūlyta kaina, jis pasirinks kitą užsakovą. Panašiomis istorijomis turbūt galėtų pasidalinti daugelis žurnalo „Investuok“ skaitytojų susiduriančių su būsto nuomai įrengimu.
Pasiūlos trūkumas. Daugelis anksčiau minėtų priežasčių sukūrė pasiūlos trūkumą.
Praėjusiais metais Vilniuje biurą atidariusi „Wargaming“ Konstitucijos prospekte esančiame pastate „Tower“ įsigijo net 76 butus. Į Lietuvą aktyviai kėlėsi ir kiti verslai iš Rusijos, Baltarusijos, Ukrainos. Didelę įtaką nekilnojamojo turto nuomos rinkai padarė karas Ukrainoje ir ukrainiečiai pabėgėliai, kurie užpildė nuomos rinką. Suprantama, kad atvykę jie pasirinko pigiausius nuomos pasiūlymus, todėl nuomos pasirinkimas rinkoje gerokai sumažėjo ir nuoma pabrango. Pasiūlos trikdžiai, nesubalansuota pasiūla ir paklausa, išaugusios statybos sąnaudos ir toliau neleidžia mažėti būsto kainoms.
Nekilnojamasis turtas – turtingųjų privilegija?
Jau ne kartą kalbėta, o ir žurnale „Investuok“ karts nuo karto „išlenda“ gana provokuojanti mintis, kad ateityje būsto įsigijimas gali tapti tik turtingųjų privilegija. Nors lietuviai itin mėgsta ir aktyviai investuoja įsigydami nekilnojamojo turto objektus, dėl didėjančio reguliavimo, įvedamų NT mokesčių, kylančių paskolų palūkanų ir mažėjančio įperkamumo tokia situacija gali pasikeisti.
Pamenu, įsigyjant pirmąjį NT objektą, kurį pirkau 2007 m., nereikėjo jokio pradinio įnašo. Vėliau atėjus krizei Lietuvos bankas įvedė 15 proc. pradinį įnašą, o nuo šių metų vasario 1 d. Lietuvos bankas nusprendė iki 30 proc. didinti minimalų pradinio įnašo reikalavimą antrajai ir paskesnėms būsto paskoloms. Kas gali paneigti, gal po metų kitų vietoje 15 proc. pradinio įnašo reikės mokėti 20 proc. ar daugiau?
Jei pažiūrėtume į nekilnojamojo turto rinką išsivysčiusiose šalyse, tokiose kaip Vokietija, Šveicarija, Švedija, Danija, Norvegija, ten nuosavas būstas yra brangus malonumas. Daugiau nei 60 proc. vietos gyventojų yra linkę butus nuomotis, o ne pirkti.
Būstą įsigyti Vokietijoje yra taip brangu, kad vienišas, vidutines pajamas gaunantis žmogus, neturintis vaikų, negali sau leisti nusipirkti vidutinio būsto. Vidutinį darbo užmokestį gaunantys žmonės turi rinktis kaimo vietoves, kur nekilnojamasis turtas įperkamesnis. Netgi žmonės, gaunantys didelį atlyginimą, sunkiai išgali nusipirkti namą, nes jie patenka į aukščiausios mokesčių grupės slenkstį, kuris sumažina jų galimybes skolintis.
Šveicarijoje norėdamas išsinuomoti butą nuomininkas turi atsidaryti depozitinę sąskaitą banke, kurioje esančių lėšų turėtų pakakti dviejų trijų mėnesių būsto nuomai, ir šios lėšos sąskaitoje turi būti neliečiamos.
Kitaip sakant, artimiausioje ateityje nekilnojamąjį turtą galės įsigyti turtingieji ir nekilnojamasis turtas gali tapti valdomas tik turtingų, didelių plėtotojų ir investicinių fondų. Dėl to Lietuvoje greičiausiai matysime kartas žmonių, kurie, kaip Austrijoje ar Šveicarijoje, nugyvena gyvenimą nuomodamiesi nekilnojamąjį turtą.
NT burbulas ir rinkos perspektyvos
Dažnai manęs klausia, ar įžvelgiu Lietuvos rinkoje susiformavusį nekilnojamojo turto burbulą. Visiems sakau, kad tokio burbulo nematau, nes jei pasižiūrėtume, nekilnojamojo turto kainos kilo tiek Europoje, tiek visame pasaulyje, tad Lietuva nėra išskirtinė. Tačiau atkreipčiau dėmesį į nekilnojamojo turto ciklą, kuriame nuo praėjusios krizės visą dešimtmetį matėme NT kainų kilimą.
Nenoriu būti blogas pranašas, tačiau matau daug įtampų, kurias suvaldyti darosi vis sunkiau ir kurios gali pagreitinti recesijos ir ekonominės krizės atėjimą. Per dešimtmetį užaugo nauja karta, kuri nebepamena, kokia sunki buvo 2008–2009 m. krizė. Kiek daug buvo nukentėjusių, bankrutavusių arba emigravusių žmonių.
Pastaruoju metu vis dažniau išgirstu, kad jokios krizės čia nebus, viskas subrango, tad nėra priežasčių mažėti kainoms. Yra! Pažiūrėkime į Švedijos būsto rinką, kuri nuo metų pradžios smuktelėjo 7 proc., nors per 2020–2021 m. augo daugiau nei 20 proc.
Įpirkti būstą šiandien tampa tikru iššūkiu, nes kainos viršija rekordus, o didžioji dalis parduodamo būsto – dar tik ankstyvoje statybos stadijoje. Besitęsiantis karas Ukrainoje, braškanti Kinijos ekonomika, Europos energetikos krizė, gyventojų perkamąją galią tirpdanti infliacija nuteikia pesimistiškai.
Apie palūkanų pasikeitimus ir ką tas lems, rašoma beveik kiekviename žurnalo „Investuok“ numeryje – nuo metų pradžios JAV centrinis bankas agresyviai kelia palūkanų normas. Europos centrinis bankas dažnai seka, ką daro JAV centrinis bankas, todėl nekeista, kad palūkanų norma didėjo ir Europoje. Pirmą kartą per 11 metų ECB valdančioji taryba padidino palūkanų normas ir per ateinančius mėnesius jas greičiausiai dar didins. Vadinasi, brangs paskolos, didės įmokos, mažės uždirbamas pelnas.
Lietuvos BVP šių metų antrąjį ketvirtį, palyginti su pirmuoju, sumažėjo 0,4 proc. Tai pirmasis signalas, kad ekonomika pradeda stoti. Pirmąjį šių metų pusmetį išaugo inicijuotų bankrotų skaičius, mažėja mažmeninė prekyba, apdirbamoji gamyba taip pat susitraukė.
Matome ir girdime apie verslo įtampas. „Lietuvos geležinkeliai“ paskelbė, kad planuoja atleisti apie 2 tūkst. darbuotojų. Sunkumų patiria beveik 30 metų Lietuvoje veikiantis restoranų tinklas „Čili pica“, tarp didžiausių Lietuvos įmonių esanti „Achema“ sustabdė gamyklos darbą.
„NordPool“ elektros biržos didmeninei kainai pasiekus bematytas vertes į tai sureagavo dideli prekybos tinklai. „Maxima“ nuo 18–19 val. taupydama elektrą planuoja sumažinti oro vėdinimą ir vėsinimą, visose parduotuvėse planuoja sumažinti apšvietimą apie 30 proc., naktimis išjungti lauko reklamas. „Norfa“ savo tinklo parduotuvėse taip pat valandai sumažins apšvietimą, prekybos salėse bus išjungtas patalpų vėsinimas ir vėdinimas. Ir tai daro pačios didžiausios ir stipriausios Lietuvoje įmonės!
Energetikos krizė palies visus, nuo paprasto gyventojo iki stambaus verslo. Girdžiu apie verslus, kurie planuoja užsidaryti, nes dirbti tampa nebepelninga.
NT sektorių tai taip pat palies, nes ne kiekvienas nuomininkas galės, be padidėjusių nuomos kainų, mokėti ir dvigubai išaugusią elektros ar šildymo kainą. Tikėtina, kad senos statybos energetiškai neefektyvūs butai nebebus tokie paklausūs, kaip buvo iki šiol. Naujas rinkos dalyvis tris kartus pagalvos, ar jam tikrai verta pirkti senos statybos, nors ir naujai įrengtą butą, kurio šildymo kaštai neproporcingai dideli, ar vis dėlto investuoti daugiau, tačiau įsigyti naują, energiškai efektyvų būstą.
Visai nenustebčiau, jei matytume, kad Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka pasuks Švedijos rinkos pavyzdžiu. Verslams pradėjus taupyti, nustojus kilti atlyginimams arba jiems gerokai atsiliekant nuo infliacijos galima pamatyti rinkoje štilį, o po jo galimas nuosmukis.
Vietoj išvadų
Visais laikais investavimas yra ilgalaikis procesas, siekiant auginti kapitalą, kurį būtų galima reinvestuoti. Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje kol kas puikiai atlaikė tiek pandemiją ir su ja susijusias įtampas, tiek karą Ukrainoje ir generavo dviženklį augimą, nors kitos turto klasės žengė į meškų rinką.
Jei nuo metų pradžios būtumėte investavę į akcijų indeksus, šiuo metu turėtumėte minusą. S&P 500 indekso grąža nuo metų pradžios – 21 proc., NASDAQ –30 proc.. Kriptovaliutų rinkoje buvo tikri fejerverkai. Vien bitkoinas nuo metų pradžios nuvertėjo daugiau nei 50 proc., o nuo savo aukščiausio taško pasikoregavo apie 70 proc. Pavienės akcijos, ypač technologijų sektoriaus, taip pat krito po 50 proc. ir net daugiau.
Tad visi, kurie pastaruosius metus investavo į nekilnojamąjį turtą, neprašovė ir, tikėtina, gerai uždirbo. Tačiau reikia suprasti, kad tai, kas stipriai kilo, gali greitai ir nusileisti. Tą matėme akcijų ir kriptovaliutų rinkose. Naivu būtų tikėtis, kad aukštai pakilusios nekilnojamojo turto kainos toliau kils.
Vis dėlto aš toliau investuoju į nekilnojamąjį turtą ir raginu visus tai daryti atsakingai. Žurnale „Investuok“ daug įvairiausių patarimų, bet mano manymu, visų pirma esant galimybei savo investicijas verta paskaidyti. Jei iki šiol pirkote tik prabangų būstą, galite diversifikuoti savo portfelį ir įsigyti ir ekonominės ar vidutinės klasės butų. Taip pat reikėtų nepamiršti apie tikrąją diversifikaciją, kad jūsų investicijos būtų paskirstytos po skirtingas turto klases, rinkas ir šalis.
Atėjus krizei dažnai žmonės iš brangiai kainuojančių NT juda į mažiau išlaidų reikalaujantį būstą. Augant ekonomikai matėme, kaip visi nori pabėgti iš mažų butų ir keliasi į didelius, erdvius namus, o ekonomikos susitraukimo atveju matysime atvirkščią procesą. Tie, kas nuomojosi namus ar kotedžus, susitraukus pajamoms ar netekę pajamų šaltinio ims galvoti apie mažesnį ir ekonomiškesnį būstą.
Tad, jei šiuo metu nuomojate namą, už kurį nuomininkas atseikėja solidžią sumą, pagalvokite apie planą B, kas bus, jei ekonomika stos ir nuomininkas nebeišgalės tokių pinigų mokėti. Ar galėsite sumažinti nuomą? O gal verta pereiti prie trumpalaikės nuomos ar nuomos kambariais? O gal apskritai dabar geras metas tokį NT parduoti ir įsigyti kelis mažesnius, kurie generuos grąžą net ir per krizę?
„Investuok“ skaitytojai nuolat gauna naujų idėjų ir minčių srautą, bet reikia galvoti, kas tinka būtent Jums. Svarbu suprasti, kad nėra vieno teisingo kelio ir vienos teisingos strategijos. Svarbu yra laiku apie tai pradėti galvoti, atsakingai tam ruoštis. Sutikite, jei prieš metus būtumėte investavę į nuosavą ar nutolusią saulės elektrinę, šiandien nereikėtų sukti galvos, kiek reikės mokėti už pabrangusią elektrą.
Būtent pasiruošimas, mokėjimas apskaičiuoti investicinę grąžą ir lemia tai, kad vieni uždirba daugiau, kiti mažiau. Galbūt jūsų būstas, kurį pirkote sau ir sumokėjote „meilės mokestį“, neatneša tiek grąžos, kiek galėtų atnešti, nes pirkdami sau jūs greičiausiai permokėjote. Ir nuomininkas tikrai nemokės daugiau už tai, kad butas devintame aukšte su geresniu vaizdu nei antrame aukšte.
Jei investavote su svertu, įvertinkite, ar pajėgsite grąžinti paskolą pakilus palūkanoms, ar turėsite papildomai turto įkeitimui, jei to pareikalautų įstaiga, kuri jus finansavo. Kiek gali brangti būsto paskolų įmokos? Būsto paskolų įmokų pokyčiai priklausytų nuo paskolos trukmės, paskolos sumos, grąžinimo metodo bei palūkanų normų pokyčių.
Pavyzdžiui, jei turite 50 tūkst. eurų paskolą, kurią reikia išmokėti per 22 metus, tokios paskolos EURIBOR padidėjus iki 2 proc., mėnesinė įmoka padidėtų maždaug 50 eurų. Pokytis neatrodo didelis, tačiau apskaičiuokite, kokia situacija bus, jei turite 200 000 ar didesnę paskolą.
Visada prisiminkite, kad ekonomikai augant geriau sukaupti pinigų rezervą ir turėti kapitalo nei atėjus sunkmečiui pardavinėti savo turtą į minusą. Todėl universalus ir visur girdėtas patarimas sukaupti 3, 6 ar net 12 mėn. išlaidų rezervą recesijos ir krizės akivaizdoje atrodo vienas tinkamiausių.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Rugsėjo mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
- Numerio tema – energijos klausimai. Kaip blaiviai vertinti esamą situaciją ir kiek dar truks energijos šokas? Kaip tai paveiks investicijas, ką svarbu stebėti ir kam ruoštis. Kuo labiausiai dabar turėtų būti susirūpinę investuotojai?
- NT rubrikoje nagrinėjame senos statybos būstų situaciją – naujų butų pardavimai stoja, tačiau sena statyba aktyvi kaip niekad – kas vyksta, pardavėjų-pirkėjų situacija, paskolos, kainos, perspektyva ir prielaidos sprendimams. Be to – NT įžvalgos ir bandymai numatyti kryptį.
- Rubrikoje Vertybinių popierių birža: apie itin gerus rezultatus demonstruojančią „Linas Agro Group“ – įmonės akcijos nuo metų pradžios pabrango 36 proc. ir pagal įvairius rodiklius vis dar atrodo gana pigios. Analizuojame kiek jos dar turi perspektyvos ir kaip įmonė atrodys jei žaliavų kainos nebebus tokios palankios. Vėl nagrinėjame pavyzdinius portfelius – visi džiaugiasi geresniu nei rinkos rezultatu, o neramiam rudeniui ruošiasi skirtingai.
- Fondai – apžvelgiame svarbiausius Europoje žaliavų ETF fondus – gal tai gali būti viena iš saugesnių priebėgų?
- Investuotojo dienoraštyje – pamokos iš praėjusio infliacinio ciklo – apie tai kas vyko pasaulyje kai septintam-aštuntam dešimtmečiuose centriniai bankai bandė kovoti su infliacija (gana nesėkmingai) ir ko galime sulaukti šį kartą – su kelrodžiai ženklais. Ir kokios S&P 500 reikšmės investuotojas Ž. Speteliūnas tikisi 2022 pabaigoje.
- Požiūryje kalbiname lietuviškus termovizorius gamininčios „Yukon Advanced Optics Worldwide“ pagrindinį akcininką A.Alsheuskį – apie tai kuo dabar gyvena 50 proc. pasaulio rinkos užimančio verslo savininkas ir kodėl neverta kopijuoti kitų.
- Kriptopasaulis – Kriptovaliutoms vis labiau integruojantis į visas mūsų gyvenimo sritis prisimename ICO burbulą – ko pasimokėme?
- Įmonės analizė – narstome naudotų automobilių prekybos gigantę „Shift Technologies“ – verslo modelį, istoriją, veiklos aktualijas, finansinius rezultatus ir rizikas – kiek patrauklios gali būti šios įmonės akcijos.
- Ir dar: įžvalgos, interviu, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu