Trumpalaikiai nuomotojai pereina į ilgalaikę nuomą
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas „Delfi“ komentuodamas nuomos rinką karantino metu teigė, kad rinkai pasiūlius keletą brangesnių objektų, taip yra kompensuojamas kainos sumažėjimas tarp pigesnių butų. Be to, galima sakyti, kad stebimas dalies trumpalaikių nuomotojų perėjimas į ilgalaikę nuomą, bei paklausos susitraukimas dėl ekonominių pandemijos ir karantino padarinių.
„Šiuo metu atliekame detalų tyrimą dėl kainų pokyčių antrinėje rinkoje, ir remiantis preliminariais rezultatais matome apie 10 proc. kainų sumažėjimą būsto nuomos rinkoje“, – pažymi „Inreal“ atstovas.
Bendrovės „Capital“ NT eksperto ir partnerio Manto Mikočiūno teigimu, dėl didelės dalies trumpalaikės nuomos objektų perėjimo į ilgalaikės nuomos sektorių karantino laikotarpiu labiausiai išaugo vidutinės ir aukštesnės klasės butų pasiūla. Tuo metu trumpalaikės nuomos srityje vyrauja patrauklesni, viešbučiams konkurenciją kuriantys objektai.
„Pirmiausia dėl to, kad padidėjo pasiūla – atėjo nemažai konkurencijos iš trumpalaikės nuomos ir iš pardavimų segmento, – nepasakyčiau, kad paklausa labai sumažėjo, nes kam reikia būsto gyvenimui, tas eina ir ieško, bet tikrai nepadidėjo. Taip pat yra tikrai nemažai nuomonės formuotojų, kurie garsiai įvairiais kanalais bando nupiešti NT kainų griūtį artimoje ateityje, tad dalis žmonių pasiduoda panikai“, – komentuoja jis.
Ar vasarą nuomos kainos kils?
„Capital“ eksperto vertinimu, jeigu su epidemija ir toliau bus tvarkomasi sėkmingai ir iš karantino Lietuva išeis iki birželio mėnesio, nuo liepos mėnesio nuomos kainos turėtų pradėti kilti, mat šiuo metų laiku kaip tik nuomos paklausa padidėja.
„Vis dėlto nemanau, kad kainos 100 proc. sugrįš į buvusias prieš karantiną, tačiau bus labai netoliese“, – pažymi M. Mikočiūnas.
Tuo metu T. S. Kvainickas mano priešingai – trumpuoju laikotarpiu nuomos kainų augimo tikėtis nereikėtų. „Vasaros laikotarpis visada yra ramesnis, o galiojant pakankamai dideliems apribojimams tiek socialiniu, tiek užimtumo atžvilgiu, nėra paskatos aktyvumui didėti. Svarbu ne tik kaip susitvarkysime su virusu patys, bet ir kokia bus situacija tiek kaimyninėse, tiek didžiosiose pasaulio šalyse“, – pažymi jis.
Derybos dėl nuomos: šeimininkai daro nuolaidas iki 50 proc.
Feisbuko būsto nuomos grupėse gyventojai dalijosi savo patirtimi, kaip nuomotojai karantino metu jiems taiko nuomos nuolaidas. „Inreal“ analitikas teigia kad drastiškų nuolaidų nėra, tačiau pasiderėti visada galima. Visgi jis įsitikinęs – ilgalaikės nuomos nuolaida – lazda su dviem galais.
„Suteikus tokią nuolaidą padidėja tikimybė, kad būstas nestovės tuščias. Kita vertus, iš karto sumažinamos artimiausių 12-os mėnesių pajamos. Jei būstas atlaisvėtų, nuomotojas ne tik susidurtų su jo prastova, bet ir tarpininko mokesčiais. Tad viskas iš esmės priklauso nuo nuomotojo ir nuomininko santykių, anksčiau suderėtos nuomos kainos (kalbant apie galiojančias nuomos sutartis), būsto patrauklumo“, – komentuoja T. S. Kvainickas.
„Capital“ NT ekspertas priduria, kad priklausomai nuo nuomininko situacijos, nuomotojai daro nuolaidas. Karantino metu dažniausiai pasitaikančios rinkoje nuolaidos, kaip jis pastebi, yra 20–50 proc. ribose.
„Jeigu nuomininkas yra studentas, o universitetas uždarytas ir jis grįžo gyventi pas tėvus karantinui ar pan. atvejai, tuomet nuomotojai tikrai daro nuolaidas, tačiau tie, kurie bando tiesiog susimažinti kainą su argumentu „nes visiems dabar daro nuolaidas“, kartais lieka nieko nepešę“, – pasakoja pašnekovas.
Socialiniame tinkle pasitaikė ir tokių istorijų, kai nuomininkams dėl karantino sukeltų finansinių sunkumų, būsto šeimininkai nukelia nuomos mokėjimą, palikdami susimokėti tik komunalinius mokesčius. Anot M. Mikočiūno, šis variantas labiau taikomas komerciniame sektoriuje, butams toks atvejis esą gan retas reiškinys.
„Inreal“ ekspertas taip pat nemano, kad būsto nuomos sektoriuje tokių atvejų pasitaiko dažnai.
„Dalinė nuolaida suteikiama dažniau, o visiškas atleidimas nuo nuomos mokesčio – ypač retai. Ne visus būsto nuomininkus karantinas paveikė vienodai, ne visi nuomotojai turi galimybę mažinti nuomos kainas. Tad nuolaida – kiekvienu atveju individualus sprendimas“, – aiškina pašnekovas.
Ar force majeure galioja nuomai?
Anot NT ekspertų, force majeure bandantys pasinaudoti nuomininkai daugiau esą piktnaudžiauja. Dėl nuomos mokesčių atidėjimo ar nuomos nutraukimo reikia tartis su kiekvienu šeimininku atskirai, dažniausiai tai būna numatyta sutarties sąlygose.
„Šiandien būstą išnuomoti yra kiek sunkiau nei prieš karantiną, metų laikotarpis irgi nėra naudingas nuomotojo atžvilgiu, tad jo pozicija yra savaime suprantama. Nuomininko atveju viskas irgi priklauso nuo konkrečių aplinkybių. Jeigu būstas nuomininkui tinka, su užimtumo problemomis nesusidūrė, tai bandymas naudotis force majeure tampa panašus į piktnaudžiavimą.
Kita vertus, jei nuomininkas tikrai nebeišgali mokėti sutartos nuomos kainos, nuomotojas gali priimti sprendimą atsižvelgiant į tai, kokie yra jo lūkesčiai nuomininko situacijos atžvilgiu. Jei problemos trumpalaikės – nuolaida, jei ilgalaikės – sutarties nutraukimas“, – pažymi „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas.
M. Mikočiūno teigimu, net 95 proc. atvejų nepriskiriami force majeure situacijai. Anot jo, tai labiau tapo šio laikotarpio žargonu nei teisiniu išsireiškimu.
„Sutarčių nutraukimų šiuo metu – labai nedaug, o jeigu ir vyksta ginčas dėl force majeure sąlygų ir baudos taikymo, tai spręs teismai, kuriuose dar nėra praktikos iš šio laikotarpio“, – sako jis.
Nuomininkams itin palankus metas būsto paieškoms
„Capital“ analitikas įsitikinęs, kad nuomininkams dabar itin palankus metas – pasirinkimas didelis, o nuomotojai kaip niekad sukalbami. Kai kurie nuomininkai tuo neva sėkmingai naudojasi, pasigerindami savo nuomojamo būsto sąlygas, jei jų būsto savininkas yra nelinkęs į nuolaidas, tačiau taip tęstis gali neilgai.
Tuo metu komerciniame sektoriuje, anot jo, vyrauja kitokios nuotaikos. Verslo centrų valdytojai turi skirtingas nuomones kainų politikos klausimais.
„Vieni daro 100 proc. nuolaidas karantino laikotarpiui, saugodami gerą santykį ir nuomininkų pasitikėjimą. Kiti užsispyrę laikosi strategijos socialiai neatsakingos politikos, jog dirbti nėra uždrausta ir teisiškai jie neprivalo daryti nuolaidos, bet lazda turi du galus.
Sunkus periodas visiems ir nuomininkai negaudami pajamų, o turintys mokėti pilną nuomos mokestį, veikiausiai pradės ieškotis naujų patalpų, o verslo centrams, vargu, ar pavyks užpildyti plotus tomis pačiomis kainomis“, – komentuoja M. Mikočiūnas.
„Inreal“ atstovas pažymi, kad šiandien nuomininkai yra palankesnėje padėtyje nei nuomotojai, tačiau tai nekeičia esminių principų.
„Nuomininkas šiuo metu turi daugiau galimybių rinktis, tačiau sprendimas dėl nuomos priklauso ir nuo nuomotojo. Dalis nuomotojų yra labiau pažeidžiami, kita – mažiau, todėl jų polinkis suteikti nuolaidą, siūlyti geresnes sąlygas taip pat skiriasi.
Nuomininkas gali pasinaudoti rinkos situacija, tačiau svarbu nepamiršti, kad nuomotojas irgi prisiima ilgalaikius įsipareigojimus ir apibrėžia savo pajamų srautą metams į priekį, tad tikėtis, kad pavyks būstą išsinuomoti tik už komunalinius mokesčius, būtų gana naivu“, – atkreipia dėmesį jis.