Pramonės plėtra lemia ir vidinę migraciją
Kauno Laisvajai ekonominei zonai (LEZ) pritraukus istorines investicijas – tris pasaulines korporacijas, gaminančias įrangą medicinos bei automobilių pramonei, šalia miesto esančioje pramoninėje zonoje darbo vietų skaičius gretai turėtų pasiekti 5 tūkst.
Kyla klausimas, kaip šiam proveržiui yra pasiruošusi Kauno NT rinka, ar būstų ir jų nuomos kainas įtakos atvykstantys užsienio specialistai – gerai apmokami korporacijų vadybininkai bei inžinieriai?
NT rinkos ekspertų vertinimu, Kaune parduodama vis daugiau butų, intensyviai statomi tiek daugiabučiai, tiek ir individualūs namai bei kotedžai. Naujų darbo vietų atsiradimas Kauno LEZ staigaus šuolio sukelti neturėtų, gal ir tik pakoreguoti būsto nuomos kainas kai kuriuose miesto rajonuose. Tačiau tai bus tik laikinas reiškinys, nes užsienio specialistai atvyksta metams ar keliems, kol baigia savo misiją.
Kur kas didesnis stimulas Kauno NT rinkai – didėjančios gyventojų pajamos, auganti jų perkamoji galia. Gyvenamojo NT sektoriaus plėtrai tiesioginės įtakos turi ir spartus šuolis komercinio NT segmente. Iškilus naujiems biurų pastatams, plečiantis pramonei didėja kvalifikuotų darbuotojų poreikis, į Kauną dirbti atvyksta ir jame kuriasi specialistai iš kitų šalies miestų.
Praėjusiais metais – naujų būstų pirkimo šuolis
Registrų centro duomenimis, 2019 metais Kaune buvo registruota 4 tūkst 905 butų (3,4 proc. daugiau lyginant su 2018 metais) ir 932 individualių namų bei kotedžų (7,4 proc. daugiau) sandoriai.
„2019 metais rekordiniu aktyvumu pasižymėjo ir Kauno pirminė rinka. Čia susitarta dėl 835 naujų butų, o tai yra apie 60 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu 2018 metais. Tokį paklausos šuolį galėjo lemti ne tik teigiami gyventojų lūkesčiai, augančios pajamos, bet ir vis dar intensyvi naujų verslo centrų ir pramonės įmonių plėtra bei atsirandančios naujos darbo vietos.
Dideliu aktyvumu pasižymėjo ne tik pirkėjai, tačiau ir NT plėtotojai. Per 2019 metus jie Kauno pirminę rinką papildė apie 820 naujų butų – 17,4 proc. daugiau lyginant su 2018 metais“, – teigiama NT agentūros „InReal“ analitikų ataskaitoje.
Pastebima, kad teigiami gyventojų lūkesčiai bei augančios pajamos Kauno NT plėtotojus paskatino rinką pildyti geresnės kokybės, brangesniu būstu. Todėl 2019 metais didžiausią naujos pasiūlos dalį sudarė vidutinės klasės butai. Atitinkamai, tai sužadino didesnį pirkėjų dėmesį šiam segmentui – vidutinės klasės butų pardavimai 2019 metais sudarė 37 proc.
„Kita vertus, daugiausiai kauniečių susidomėjimo vis dar sulaukia ekonominės klasės būstas“, – pastebi agentūros „InReal“ analitikai.
Kainų šuolį pristabdo didelė NT pasiūla
Didėjant būstų pirkimui, praėjusių metų pabaigoje, „Inreal“ duomenimis, mieste liko apie 790 laisvų – neparduotų ar nerezervuotų naujos statybos butų. Tiesa, tik 28 proc. esamos pasiūlos yra baigtuose statyti projektuose.
Ekspertų skaičiavimais, nesikeičiant esamam pasiūlos ir paklausos santykiui visus naujus butus galima parduoti per maždaug 11 mėnesių.
Pastebima, jog praėjusiais metais brango visų kategorijų naujos statybos būstų kainos. Tad įtakos turi keli veiksniai – pirkėjų susidomėjimas, didėjančios statybos darbų kainos, taip pat pačių plėtotojų noras gauti maksimalų pelną.
„Nuo metų pradžios ekonominės klasės butų pasiūlos kaina augo apie 5,3 proc. ir siekia apie 1167 EUR/kv. m.
Vidutinės klasės butų pasiūlos kaina ūgtelėjo 10 proc. ir šiuo metu yra apie 1763 EUR/kv. m. Prestižinės klasės butų pasiūlos kainos nuo metų pradžios augo 5,7 proc. ir šiuo metu siekia apie 2401 EUR/kv. m.“, – pastebi „InReal“ analitikai.
„Poreikis būstams visada yra. Tačiau dabar jau yra ir gana nemaža pasiūla, kas šiek tiek pristabdo kainų augimą. Jeigu nebūtų tokios didelės pasiūlos, kainos augimo procentas būtų daug didesnis“, – pastebėjo NT agentūros „Ober Haus“ Kauno biuro Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas.
Kaune būsto nuoma pelningesnė, nei Vilniuje
NT plėtotojų aktyvumas, išaugusi pasiūla pakėlė ir paties siūlomo turto kokybinę kartelę. Jei anksčiau Kauno pakraščiuose dygo socialiniais getais pretenduojančių tapti kotedžų kvartalai su itin skurdžia infrastruktūra, šiuo metu pirkėjams tampant vis labiau išrankesniais, orientuojamasi į gyvenimo kokybę.
„Dabar plėtotojas bando klientą pritraukti ne kaina, nes A ir A+ klasėje kvadratinio metro kaina nėra žema, stengiasi investuoti į kokybę, estetiką ir infrastruktūrą“, – portalui DELFI sakė A. Kišūnas.
Įdomi tendencija, pasak „Ober Haus“ atstovo yra tai, jog Kaune didėja nuomai įsigyjamo būsto segmentas.
„Žmonės dar atsargiau, atsakingiau žiūri į skolinimąsi investiciniam NT. Tačiau ši tendencija yra auganti. Žmonės šiai dienai investicijai labiau renkasi senesnės statybos, 1 – 2 kambarių butus“, – sakė A. Kišūnas.
Jis minėjo, kad naujų darbo vietų Kauno LEZ didėjimas miesto NT atžvilgiu netaps „bomba“. Juolab darbuotojų skaičius augs palaipsniui, be to į miestą studijuoti atvažiuoja iš tiesų nemažas skaičius studentų.
„Viskas išsidėsto į sezoniškumus ir gauname tolygų nuomos poreikį mieste. Tas, kas planuoja investuoti į NT, tą ir darys. Juolab, kad pelningumo procentas yra didesnis, negu Vilniuje. Sostinėje jis siekia 5,3 – 5,5 proc. už butą, kai Kaune jis gali viršyti 6 proc. Todėl pastebimas ir Vilniaus investuotojų atsigręžimas į Kauną, kas yra natūralus ir savalaikis reiškinys. Kai pelnas didesnis vienu procentu, į Kauną, kaip investicinį miestą atkreipia dėmesį ir kitų šalies miestų gyventojai“, – NT agentūros „Ober Haus“ Kauno biuro Būsto departamento vadovas A. Kišūnas, patikslinęs, jog investavimas į NT Kaune dar netapo masiniu reiškiniu.
Jis akcentavo, kad tik 2018 – 2019 metais nuo nepriklausomybės atgavimo Kaune ėmė didėti pastovių gyventojų skaičius, o tai liudija, jog miestas progresuoja, eina į priekį.
„Kaunas yra strategiškai ir logistiškai labai geroje vietoje. Viskas eina link to, jog Kaunas plėsis tikrai nemažai“, – sakė A. Kišūnas.
Išnuomoti butą Kaune tapo ne taip paprasta
„Nuomojamų būstų Kaune šiuo metu atsiradę iš tiesų daug. Anksčiau turėdamas butą senamiestyje, jį išnuomodavai per savaitę, net galėdavai pasirinkti nuomininkus. Dabar NT rinkoje yra daug naujų projektų, žmonės perka butus miegamuosiuose rajonuose, kuriuos įrengia net ne brangiai, o prabangiai“, – portalui DELFI sakė NT brokeris Giedrius Sidaravičius.
Pasak brokerio, nuomai skirtų būtų pasiūla kaip reikiant pakėlė kokybinę kartelę. Anot G. Sidaravičiaus, norint išnuomoti „įprastą“ butą, nauji „Ikea“ baldai mažai gelbės. Nebent nuomos kaina bus ženkliai mažesnė.
„Prieš kelis metus žmonės suprato, jog bankuose laikyti pinigų neapsimoka ir atrado šį būdą investuoti perkant butus. O jeigu šeimos pajamos neblogos ir bankas suteikia paskolas, kiti taip įsigijo ir po kelis butus. Juolab už nuomą gautos pajamos padengia mėnesinę įmoką bankui ir dar lieka. Taip rinkoje atsirado pakankamai daug nuomai skirtų butų“, – sakė G. Sidaravičius.
NT brokeris pastebėjo, kad situacija nuomos rinkoje sąlygojo ir stambaus žaidėjo, šiuolaikiško studentų bendrabučio „Solo Society“ atsiradimą. Jis įsikūręs pačiame miesto centre, Kęstučio gatvėje, šiuo metu jame gyvena 250 studentų iš užsienio. Projektas pasiteisino, tad studentų namus jų savininkai žada dar plėsti.
Gyvenimo kaina šiuose studentų namuose, priklauso nuo kambario ploto ir svyruoja nuo 329 iki 599 eurų per mėnesį.
„Už šią kainą gauni įrengtą kambarį, sporto salę, skaityklą ir to paties „likimo“ studijuoti į Kauną atvykusių studentų bendruomenę“, – sakė G. Sidaravičius konstatavęs, jog privatus studentų bendrabutis priglaudė nemažą potencialių būsto nuomotojų dalį.
Kaune butus nuomai perka ir Izraelio investuotojai
DELFI žiniomis, čia daugiausia apsistoję islamą išpažįstantys studentai. Tuo tarpu iš Izraelio atvykę judėjai, kurių Kaune studijuoja keli šimtai, gyvena universiteto bendrabučiuose, nuomojasi butus arba juos perka.
Daugiausia izraeliečių Kaune studijuoja mediciną, o studijos trunka gana ilgai. Pasak NT brokerio G. Sidaravičiaus, jie butus pradžioje nuomojasi, tačiau linkę juos įsigyti.
Brokeris sakė pastebintis žydų verslininkų, privačių asmenų ir bendrovių vaidmenį Kauno NT rinkoje. Jie perka butus, kuriuos vėliau nuomoja mediciną studijuojantiems tautiečiams. Verslininkas spėjo, kad toks modelis pakankama efektyvus, kai turima ryšių su atvykstančių studentų tėvais, ar juos priimančiais universitetais.
„Pavyzdžiui, yra ketinimų įsigyti visą pastatą, jame įrengti dešimt butų ir juos nuomoti izraeliečiams“, – apie investicijų mastus sakė G. Sidaravičius.
Pasak NT brokerio, butų Kaune ilgą laiką nuomotis nelinkę ir aukštesnes pareigas užimantys Kaune veikiančių užsienio korporacijų darbuotojai. Jų gaunamos pajamos leidžia nuomotis prabangius būstus, tačiau ši klientų kategorija linkusi viską itin pragmatiškai apskaičiuoti.
„Visi supranta, kad ilgalaikė nuoma nėra racionalus sprendimas. Todėl pamatę, kad karjera klostosi taip, kad jie čia lieka ilgesniam laikui, šie žmonės linkę būstą įsigyti. Daug kas supranta, kad nuomotis būstą neapsimoka, nes NT kaina kasmet kyla. Geriau tokį turtą įsigyti ir kurį laiką palaukus – parduoti“, – sakė G. Sidaravičius.
Kokie butai Kaune geidžiamiausi ?
NT agentūros „InReal“ brokerė Edita Urbanavičiūtė pastebi, kad neretai dalis mažesnių butų naujos statybos namuose iš karto nuperkama nuomai.
„Vystytojai pasiūlė butus, kurių plotas nuo 23 iki 45 kvadratinių metrų. Tad didesnė jų pusė nupirkta nuomai. Būna atvejų, kai žmogus pats bute pagyvena, o paskui jį nuomoja. Pastebiu, kad žmonės Kaune linkę į NT investuoti nuosavas lėšas“, – sakė E. Urbanavičiūtė.
Brokerė pastebėjo, kad atsiradus NT pasiūlai, klientai tapo išrankesni. Rinkdamiesi būstą atsižvelgia į daugelį faktorių – infrastruktūrą, pasiekiamumą visuomeniniu transportu, atstumą, kuriuo nuo namų nutolę vaikų darželiai ir mokyklos.
Pasitaiko nemažai atvejų, kai kelis metus užmiestyje pagyvenusios šeimos galiausiai sugrįžta į miestą. Žmonės tiesiog pavargsta nemažais atstumais vežioti vaikus į mokyklas ir būrelius, tad renkasi gyvenimui tą vietą, kur visai tai yra šalia.
Brangiausi būstai – Kauno centre, Senamiestyje ir Žaliakalnyje
„Kaune atlyginimai pakankamai geri, tad natūralu, jog daugiau uždirbdami žmonės keliasi gyventi į geresnius būstus. Pastebima ir vidinė migracija į Kauną, nes čia yra darbo vietų. Keliasi gyventi ir būstus perka žmonės iš Šaulių, Panevėžio, kitų miestų, kaimiškų vietovių“, – pastebėjo E. Urbanavičiūtė.
Kokie Kauno rajonai yra geidžiausi? NT agentūros „InReal“ brokerė minėjo, jog tai miesto centras, Žaliakalnis ir Senamietis.
„Čia naujos statybos yra mažai, nes tiesiog nėra daug vietos ką nors išplėtoti. Šis turtas labai geidžiamas, greitai parduodamas. Manau, kad kiekvieno kauniečio svajonė yra gyventi šalia centro. Aišku, prabangiam būstui keliami ir kiti kokybiniai reikalavimai, nes kuo žmogus turtingesnis, tuo jis reiklesnis“, – sakė E. Urbanavičiūtė.
Ji minėjo, kad butai nesunkiai parduodami ir kituose Kauno rajonuose, pavyzdžiui Dainavoje ar Kalniečiuose. Tai lemia ne tik kaina, bet ir vieta, jos ypatumai. Pirkėjams svarbu, kad šalia būtų visuomeninio transporto sustojimas, parduotuvė, geras susisiekimas.
„Dabar NT plėtotojai jau atsižvelgia į tai, kad pirkėjui būtų patogu gyventi. Tie, kurie dirba rimtai, žvelgia į ilgalaikę perspektyvą, nes supranta, kad kiekvienas projektas yra tarsi vizitinė kortelė. Aišku, esama įvairių plėtotojų, net ir tų, kurie stato namus pernelyg arti vieną šalia kito, negalvodami, kaip juose reikės gyventi žmonėms. Tačiau jei pirkėjui tokios sąlygos tinka, tenkina ir buto kaina, kodėl gi ne... Tačiau kiti, pirkdami butą žiūri ir tai, ar po eilės metų nusprendus jį parduoti bus galima gauti gerą kainą“, – pastebėjo brokerė.
Vienu labiausiai pergrūstų rajonų vadinami Užliedžiai. Tačiau ir ten esantys būstai, dėl patrauklios kainos nesunkiai randa savo pirkėją. Pasak E. Urbanavičiūtės, klientai sprendimą keltis gyventi į Užliedžius dažniausiai motyvuoja noru gyventi naujos statybos bute, šalia jaunų šeimų, taip pat atsižvelgiama ir į tai, ar vaikai turės su kuo bendrauti išėję į lauką.
„Dabar būstų visam gyvenimui niekas neperka. Pagyvena kokią dešimtį metų ir keliasi gyventi kitur“, – pastebėjo NT agentūros „InReal“ brokerė.