Skirtingas požiūris į aukštas būsto kainas
Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorius Jokūbas Markevičius mano, kad geriau žvelgti į savo galimybes ir sąlygų atitikimą, o štai laukti tikintis geresnių sąlygų nėra labai prasminga.
Diskusijai pasisukus, kodėl Lietuvoje tokios aukštos nekilnojamojo turto kainos ir kada tikėtis pigimo, jis pažymėjo, kad šalys, kuriose būsto kainos krito, turėjo didžiausią kainų pervertinimus.
Apskritai, tai, kad kainos krenta, nėra labai gerai, nes jeigu kainos kristų, pradėtų mažiau statyti, galbūt atleidinėtų darbuotojus, bankrotų atsirastų. Tuomet žmonės neįpirktų ne todėl, kad neturi pajamų, bet tos pajamos apskritai išnyktų“, – sako J. Markevičius.
„INVL Asset Management“ vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė–Pikčienė mano, jog NT kainoms yra laiko ir erdvės kritimui.
„Nesutikčiau su Jokūbo (Markevičiaus – red.) mintimis, kad kainų kryptis yra tik aukštyn ir tai yra gerai. Galbūt išvedus bendrą Lietuvos vidurkį ir išeina, kad kainos nepervertintos ir būsto rinka atrodo sveikai, bet tarkime, Vilniaus įperkamumo lygiams gal visai į sveikatą būtų krestelėjimas ir kainų korekcijos (…).
Kita vertus, ji sutinka, jog ieškant gyvenamosios vietos tinka pasakymas, kad „nėra blogo meto pirkti būstą gyvenimui“.
„Yra tik bloga alga“, – juokaudamas replikavo diskusijos moderatorius „Realdata“ vadovas Arnoldas Antanavičius.
I. Genytė-Pikčienė teigia, kad NT kainas Lietuvoje iš dalies galima paaiškinti ekonomikos specifika.
„Tuo tarpu Lietuva turėjo sėkmingus metus, susikrovėme neprastus atsargų „lašinius“ kone visuose ekonomikos segmentuose, tai, matyt, šiek tiek absorbuoja reaktyvumą į pasikeitusias aplinkybes“, – sako „INVL“ vyriausioji ekonomistė.
Galima kainų korekcija NT rinkoje
„Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis prognozuoja, kad nekilnojamojo turto rinkoje artimiausias pusmetis bus sunkus.
„Ateinantis pusmetis bus tikrai nelengvas. Nes bus pakankamai neigiamas fonas. Sulauksime tiktai neigiamų rodiklių: tiek makroekonominių, tiek nesulauksime teigiamų rodiklių iš statybų, iš nekilnojamojo turto sektoriaus. Todėl pusmečiui perspektyvos išlieka pakankamai neigiamos.
Juodoji valanda mūsų laukia kitais metais“, – sako R. Reginis.
Savo pristatyme prieš diskusiją R. Reginis aiškino, kad NT rinkos aktyvumas sumažėjo, anot jo, sektoriuje galimas kainų kritimas.
„Per dvejus metus pirminė rinka – realizacijos tempai susitraukė 66 proc., antrinė rinka didmiesčiuose – 26 proc. Jeigu pažiūrėtume visos šalies mastu pinigų įplaukas į NT rinką, tai aktyvumas – tiek butų, tiek namų – sumažėjo 26 proc. Kritimas staigus ir nuoseklus“, – sako ekspertas.
Anot jo, naivu tikėtis, kad esant tokiems neigiamiems pokyčiams, pavyks išvengti neigiamų tendencijų ne tik aktyvumo, bet ir kainų pokyčiuose.
„Tikėtina, kad fiksuosime artimiausiu metu neigiamus kainų pokyčius. Nors nemanau, kad jie bus dideli. Rinkos sustojimo žala buvo padaryta“, – sako R. Reginis.
„Investicijų sustojimas daro žalą ir gali atnešti neigiamų pokyčių. Nors kol kas kainų kritimo neturime. Yra pasakymas „Po sunkiausio laikotarpio ateina pagerėjimas“. Bet man atrodo, kad mes dar nepamatėme tos tamsiausios valandos“, – sako R. Reginis.
„Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis teigia, kad artimiausiu laikotarpiu NT pirminė rinka bus panaši, kokia yra dabar.
Anot jo, tikėtina, kad ilgalaikėje perspektyvoje ateis vis daugiau šių fondų ir jie įsigis vis daugiau NT nuomai.
„Jie bus suinteresuoti būsto kainų augimu, nes paaugusios kainos didina barjerą žmogui nusipirkti būstą ir veja pas jį (investuotoją – red.) į jo projektą nuomotis (…). Manau, kad po 10 metų galėsime atrodyti panašiai, kaip Berlynas, kur daliai žmonių būstas gali tapti neįperkamas“, – sako Š. Tarutis.
Laukiama palūkanų mažėjimo
„Luminor“ banko mažmeninės bankininkystės vadovas Lietuvoje Edvinas Jurevičius sako, kad jeigu norima pirkti būstą gyvenimui, tą ir reikia daryti.
„Kitų metų tendencijos: tikimės sumažėjusio „Euribor“, tai gali duoti nedidelį impulsą, bet iš principo kiti metai turėtų būti panašūs į šiuos“, – sako E. Jurevičius.
Lietuvos banko atstovas J. Markevičius, paklaustas, ar jau pasiektos „Euribor“ „lubos“ ir ar žmonės teisingai daro, skolindamiesi dabar, sako, jog neverta sutelkti dėmesį vien į šią tarpbankinę palūkanų normą, nes per ilgą laikotarpį ji kis ne kartą.
„Ar pasiekė „lubas“? Matome, kad tam tikras sustojimas turbūt yra, tai komunikuoja ir ECB vadovė, kad dabar reikia palaukti. Iš lūkesčių, kaip finansų rinkos įkainoja tolesnes palūkanų normas, tai matome, kad nusistovėjęs lygis.
Jeigu taip ir bus, tai matome šviesesnę tendenciją (…) Sakyti, kad dabar neverta pirkti, nes dabar „Euribor“ aukštas, irgi nelabai tikslu, nes jis visos paskolos laikotarpiu keičiasi“, – sako J. Markevičius, pridūręs, kad geriau kreipti dėmesį į poreikius, galimybes ir reikalavimų tenkinimą.
„Visiškai sutinku su šia nuomone. Negana to, jeigu šiandien „Euribor“ nukristu perpus, įperkamumas labai nepasikeistų, nes kas būtų – būsto kainos dar labiau kiltų. Antra, žmonės laukia nulinio „Euribor“ ir sako „pirksiu“. Bet jeigu bus nulinis „Euribor“, tai mes ne apie būstą galvosime, o kaip išgyventi“, – sako Š. Tarutis.
I. Genytė-Pikčienė prognozavo, kas nutiktų, jeigu po metų „Euribor“ nuo 4 proc. kristų iki 2–2,5 proc.
Palūkanų normos krenta tada, kai yra ekonominės problemos. Mes tą žemų palūkanų aplinką ir „likvidumo vakarėlį“ turėjome ne šiaip sau, tai buvo tęstinė euro zonos stagnacinė epocha. (…) Dabar vienas iš scenarijų – yra grėsmė, kad po griežtinimo etapo centriniams bankams gali tekti reanimuoti euro zonos ekonomiką“, – sako ekonomistė.
Anot jos, yra šalių su skolomis, stagnuojančių sektorių, tad jeigu palūkanų normos pradės mažėti dėl stagnacijos, nedarbo lygio šuolio, tai šitai nereikš „būsto įsigijimo karštinės“, o priešingai – didesnį neapibrėžtumą ir prastesnius gyventojų lūkesčius.
„Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims R. Reginis sako, kad jeigu, savo ruožtu, bankai mažintų savo maržas tai būtų paskata būsto rinkoje, tačiau laikina.
„Tai būtų teigiama žinia neigiamų žinių kontekste. Tai šiek tiek pagyvintų rinką, bet tai turbūt būtų momentinis šuolis ir nepadėtų užvesti nekilnojamojo turto rinkos „variklio“. Be to, reikia atsiminti, kad Lietuvoje, jeigu pažiūrėtume, pusė sandorių sudaromi su banko kreditavimu, kita pusė perkama nuosavomis lėšomis, tai jie irgi žiūri kitus dalykus“, – sako R. Reginis.
Lietuvos bankas antradienį teigė, kad per pandemiją įkaitusi šalies nekilnojamojo turto (NT) rinka pastebimai atvėso.
Centrinio banko teigimu, per pastaruosius dvylika mėnesių būsto pardavimų skaičius šalyje susitraukė daugiau nei dešimtadaliu – iki maždaug 2016 metų lygio. Sostinės pirminėje rinkoje sandorių sumažėjo dar daugiau: čia jų lygis yra mažiausias per dešimtmetį. Nors būsto kainų augimo tempas yra pastebimai sulėtėjęs, būstas yra maždaug 6 proc. brangesnis nei prieš metus.
Pasak LB, būsto kainų augimo tempas jau atsilieka nuo atlyginimų augimo. Palūkanų normos yra pasiekusios pakankamai aukštą lygį, o Europos tarpbankinės rinkos palūkanos „Euribor“ nuo rugsėjo pabaigos nebekyla. Jeigu tendencijos nesikeis, būsto įperkamumo rodikliai ateityje turėtų gerėti.
Reguliuotojas teigia, kad nors vidutinė būsto paskolos įmoka per metus padidėjo daugiau nei trečdaliu, gyventojai yra pajėgūs įmokas mokėti.
Beveik dviem trečdaliams būsto paskolas turinčių namų ūkių paskolos įmoka padidėjo iki 100 eurų per mėnesį. Ketvirtadaliui namų ūkių ji padidėjo nuo 100 iki 200 eurų. Kas dešimtam būsto paskolą turinčiam namų ūkiui paskolos įmoka padidėjo daugiau nei 200 eurų.