– Burbulas atsiranda, kai staiga padidėja nekilnojamojo turto paklausa ir nespėjama jos patenkinti. Kaip vertinate dabartinę situaciją, ar galima teigti, kad kainos pasiekė aukščiausią tašką?
– Pradėčiau nuo to, kaip atsiranda tokia didelė paklausa ir nespėjama jos patenkinti, o kainos staigiai pakyla ir susidaro burbulas. Beje, kainų burbulai būdingi ne tik NT sektoriui. Šį reiškinį labiausiai lemia žmogaus psichologija.
Kas vyko 2006–2007 metais? Žmogus sugalvoja investuoti pinigus. Kaimynas pasakoja nusipirkęs butą, jis pabrango, o dar išnuomojo ir gauna už tai pinigų. Tada norintis investuoti žmogus pradeda domėtis nekilnojamuoju turtu, skaityti skelbimus. Mato, kad vienas ar kitas butas jau nupirktas, perparduodamas už didesnę kainą. Dar taksistas papasakoja, kaip puikiai investavo, o jis, matai, nieko nedaro su savo pinigais. Tuomet žmogus galutinai susigundo pirkti. Ir perka negalvodamas apie kainą, nes jam svarbu nusipirkti butą. Jeigu nenupirks šiandien, ryt reikės pirkti brangiau.
Kai perkama nesigilinant į kainą, pirkėjai lipa vieni kitiems per galvas, išauga paklausa ir nespėjama jos patenkinti. Panašiai atsitiko 2006–2007 metais.
– Ar dabar pastebite panašių reiškinių?
– Praėjusią vasarą pasirodė panašių požymių. Rinka buvo arti perkaitimo, bet burbulas nesusiformavo, nes pasiūla yra pakankama.
Tokio aktyvios rinkos scenarijaus daugelis laukė įvedus eurą. Bet, kilus Ukrainos krizei, daug potencialių pirkėjų atsitraukė dėl baimės, nežinojimo, kas laukia toliau. Dabar ši baimė jau praėjo, bankų palūkanos vis dar labai žemos, o tai skatina pirkimą augti. Tačiau pasiūla yra pakankama. Šiuo metu Kaune jaučiamas nedidelis atoslūgis. Galima teigti, kad rinka pati susireguliavo.
– Ar dar liko pirkėjų, kurie butus Kaune perka spekuliaciniais tikslais? Ar jie smarkiai iškreipia rinkos kainas?
– Tokių, kurie perka ir parduoda po 1 ar 2 mėn., kaip buvo 2007 m., liko vienetai. Nes dabar turtas taip greitai nebrangsta.
– Ar Kaune perkami dar nebaigti statyti butai? Jei taip, kokią maždaug dalį jie sudaro nuo bendro parduodamų butų kiekio?
– Taip, nebaigtos statybos butai perkami. Priklausomai nuo statytojo patikimumo, žinomumo, projekto sėkmės, naujuose namuose apie 20–50 proc. butų Kaune nuperkami, kol pastatas dar nebaigtas.
Pirkėjai iš anksto renkasi jiems priimtiną vietą, aukštą, nes baigus statybas šių, jiems tinkamiausių, butų gali nelikti. Be to, plėtotojas, pardavęs tam tikrą projekto butų kiekį, likusius gali pabranginti.
Prieš krizę butų paklausa buvo didžiulė. Užtekdavo sumokėti 10 proc. įnašą, palaukti, kol namas bus baigtas, ir po metų jį parduoti 10–20 proc. brangiau. Tai buvo spekuliacija. Dabar kainos sparčiai nekyla, todėl tokiems veiksmams nėra daug erdvės.
– NT statytojai tvirtina, kad kol kas nėra pagrindo kalbėti apie burbulą. Bet 2006 ir 2007 m. ekspertai prognozavo, jog kainos dar kils. 2008-aisiais būta nuomonių, neva per trejus metus kainos pasieks ankstesnį lygį, buvusį iki krizės, bet iki šiol to neįvyko. Tad kaip pirkėjai turėtų reaguoti į NT kainų prognozes?
– Prognozuoti visada sunku. Daugelis supranta, kad krizė anksčiau ar vėliau ateis, nes ekonomika vystosi cikliškai ir krizės kartojasi. Tik jos gali būti labai skirtingos.
Sunkiausias klausimas – kada tai įvyks. Joks rimtas analitikas nesiims prognozuoti datos. Dažnai krizės prasideda tuomet, kai niekas nesitiki, ir ten, kur niekas nesitiki. Dabar vėl kalbama, esą galimai artėja NT burbulas. Statytojai, bankai tam ruošiasi. Mano manymu, tokios krizės ir NT burbulo gali nė nebūti, nes rinkos dalyviai bus tam pasirengę. O jeigu kris kainos, šis procesas gali būti daug švelnesnis.
– Butų kainos nuo 2007–2008 m. vis dar mažesnės daugiau kaip 30 procentų. Ar galima numanyti, kada jos vėl pasieks buvusį lygį?
– Kainos gali ir nepasiekti buvusio lygio arba tai gali įvykti po labai ilgo laikotarpio. Dabartinės butų kainos duoda 5–7 proc. nuomos metinį pajamingumą. Todėl esama nekilnojamojo turto kaina yra ekonomiškai pagrįsta. Kainos turėtų likti smarkiai nepakitusios, nebent brangtų nuoma. Tai galėtų paskatinti papildoma nuomos paklausa, jeigu verslui pavyktų sukurti papildomų darbo vietų Kaune. Bet lygiai taip pat gali išaugti nuomos pasiūla, tuomet tikėtina kainų korekcija.
Dabar palankus metas skolintis. Šiuo metu fiziniam asmeniui paskola išduodama vidutiniškai už 2 proc. metines palūkanas. Kai kurie analitikai sako, kad tokios palūkanos gali išlikti dar ilgokai. Aš patarčiau prognozuoti atsargiau, nes greitai viskas gali pasikeisti. Juk žemos palūkanos finansų sektoriui yra skausmingas dalykas, bankai negali pakankamai uždirbti. O tai negerai visai ekonomikos sistemai.
Pažvelkime plačiau. JAV prezidentu išrinktas respublikonas. Dažnai tai lemia mokesčių mažinimą, tai jis ir žada. Vadinasi, JAV biudžeto deficitas gali dar labiau išaugti (tradiciškai taip atsitikdavo), skolą reikia padengti, o lengviausia tai padaryti pinigus nuinfliuojant – padidinant infliaciją.
JAV jau pradėjo kelti palūkanas, jos gali augti dar greičiau. Tendencija pasklistų ir Europoje, kitaip atsirastų didelis valiutų rinkos disbalansas. Šie procesai gali paskatinti bankų palūkanas kilti. Jei jos paaugtų iki 5 proc., būstą nuomai įsigijusiems asmenims pasidarytų sunku iš to uždirbti. Tada dalis jų pradėtų pardavinėti nuomai pirktus butus, rinkoje pagausėtų pasiūla ir tai sukeltų kainų mažėjimą.
Bet, manau, finansų institucijos ir Lietuvos bankas stebi situaciją NT rinkoje. Yra didelė tikimybė, kad Lietuvos bankas kišenėje dar turi rinką vėsinančių priemonių ir esat reikalui jas pritaikys, kad būtų išvengta burbulo susidarymo. Svarbiausia, kad palūkanų kilimas nebūtų staigus ir nesukeltų šoko. Tuos procesus reikia labai atidžiai stebėti.
– Gajus įvaizdis, esą daugelis kauniečių stengiasi pirkti namą arba kotedžą, o butą renkasi tik tada, kai stokoja lėšų. Ar tai tiesa?
– Kaip skiriasi butų kainos Kauno mikrorajonuose?
– Tradiciškai brangiausi butai yra Centre ir Žaliakalnyje. Praėjusią vasarą pastebėtas senos statybos butų brangimas miegamuosiuose Kauno mikrorajonuose (Dainavos, Eigulių, Kalniečių, Šilainių). Tai greičiausiai susiję su butų pirkimu nuomai. Tuomet ir perkantys sau priversti mokėti daugiau, nes smarkiai sumažėjo pasiūla.
Kaune senos statybos butų vieno kv. metro kaina yra apie 800 Eur, o naujos statybos namuose su daline butų apdaila kaina svyruoja tarp 1200–1300 Eur, senamiestyje ji gali siekti ir 1500–1800 eurų.