Skirtumai tarp butų senuosiuose miegamuosiuose sostinės rajonuose neesminiai, bet jų vis dėlto yra. Todėl nutarėme atidžiau pažvelgti į kelis mikrorajonus.
4 iš 5 – senos statybos butai
Jau kelis mėnesius daugėja NT atsigavimo ženklų, tačiau daugiausia veiksmo senos statybos butų rinkoje. Sostinėje toliau didėja sandorių, kai perkami senos statybos butai, dalis.
„Registrų centro“ atstovo žiniasklaidai Mindaugo Samkaus žurnalui „Investuok“ pateikti duomenys rodo, kad vidutiniškai beveik 4 atvejais iš 5 buvo perkami seni butai: „Ankstesniais metais naujų ir senų butų pardavimo proporcija sostinėje būdavo apie 33 proc.:67 proc., o šiemet naujų butų pardavimo sandorių dalis sumenko iki 22 proc., senų išaugo iki 78 proc. Beje, per kelis mėnesius šis santykis dar labiau pasislinko senų butų naudai: sausį–liepą proporcija buvo 23 proc.: 77 proc.“
Pirma remontuoti, tada nuomoti
Tikėtina, kad senos statybos butų būtų nupirkta dar daugiau, bet nemažai žmonių, paveldėjusių tokius butus, neskuba jų parduoti – patys juos nuomoja. Taip elgiasi ir dalis persikėlusių į naują būstą savininkų. O perka senus butus žmonės ir sau, ir ketindami juos nuomoti. Tačiau, nors gerą dešimtmetį ar kiek seniau pirkėjų ir nuomininkų nestebino butai, kurie prašyte prašosi remonto, per kelerius pastaruosius metus gerokai padaugėjo žmonių, pageidaujančių pirkti ar nuomotis kokybiškai atnaujintą seną butą.
„Neseniai du klientai Žirmūnuose nusipirko identiškai kapitaliai suremontuotus 2 kmb. butus po 140 tūkst. eurų – vienas sau, kitas nuomai, nes žino, kad ateis mokesnis, patikimesnis nuomininkas. Be to, toks butas bus likvidesnis – jei, tarkim, po 3 metų nuspręsite jį parduoti, prekinei išvaizdai pasiekti pakaks tik gerai išvalyti ir sienas perdažyti“, – sako nepriklausomas NT brokeris Justinas Šerpenskas.
Nuomininkų poreikiai skiriasi, todėl išnuomoti pavyks ir neseniai suremontuotą, ir prasčiau atrodantį neremontuotą būstą, bet „vienareikšmiai geriau nuomoti vidutiniškai arba gerai sutvarkytą butą“, žurnalui „Investuok“ teigė šioje srityje besispecializuojanti „Capital“ NT brokerė Justina Zabarauskienė. Anot jos, jei butas prastesnis, ir nuomininkai greičiausiai bus problemiškesni.
„Mažas pajamas turintys nuomininkai neretai butą dar labiau nuniokoja, pasitaiko, kad sukelia nepatogumų ne tik savininkams, bet ir kaimynams“, – pabrėžia ji.
Pridūrusi, kad nepakanka tiesiog nusipirkti butą ir pastatyti jame lovą ir spintą, ji sako, kad mokūs nuomininkai nori kokybiško būsto, todėl jei norite geros grąžos, teks pasistengti.
„Prieš kurį laiką padėjau surasti nuomininkus buto Naujamiestyje savininkams. Vadinamojoje „chruščiovkėje“ – sename 5 aukštų name – paveldėtas 2 kmb. butas nedidelis, vienas kambarys pereinamas, miniatiūrinėje virtuvėje net stalą, o vonioje – skalbyklę sunku įsprausti. Medinės grindys turbūt 15–20 metų nedažytos, tiek pat laiko tapetams ant sienų ir šviestuvams, o baldai – tvarkingi, nesulūžę, bet užsilikę iš praėjusio amžiaus, – pasakoja J. Zabarauskienė. – Patariau jiems atnaujinti butą, nes tuomet galėsime surasti nuomininkus, kurie mokės daugiau, taigi, pajamos iš nuomos ilgainiui atpirks investiciją, o vėliau neš pelną.
Žmonės kurį laiką dvejojo, bet viską apsvarstę ryžosi remontuoti būstą. Investavo apie 17 tūkst. eurų, bet išnuomojome butą ne už 350, o už 500 eurų/mėn. O neseniai tie patys nuomininkai paprašė pratęsti sutartį dar metams ir patys pasiūlė mokėti daugiau, nes rinkoje nuomos kainos ūgtelėjo.“
Anot ilgametę patirtį NT rinkoje turinčių brokerės J. Zabarauskienės ir privačios investuotojos į NT, nuomos praktikės Alinos Kraujutienės, nuomojamų butų pasiūla nemaža, konkurencija tarp jų nuolat didėja, todėl savininkai turi pasistengti, kad „pritrauktų“ gerus nuomininkus.
„Tvarkingą jaukų butą visuomet išnuomosite lengviau ir greičiau, taigi sumažės prastovos. Be to, turėsite didesnį nuomininkų pasirinkimą. Bet sprendimai turėtų būti neišskirtiniai ir galintys tikti ne vienetams, o daugumai. Modernus stilius dažniausiai laimi prieš kitus būsto įrengimo stilius, o sudėtingiausia išnuomoti butą su retro stiliaus baldais, nors jie ir brangūs“, – atkreipia dėmesį žurnale „Investuok“ dažnai įžvalgomis besidalinanti nuomos praktikė A. Kraujutienė.
Vengti perteklinės investicijos
„Pagrindinis investicinio būsto nuomai įrengimo principas – remontas turi būti „neužmušamas“! O jeigu nuomininkams ji pavyko „užmušti“ – ką nors sugadinti, – turi būti nesunku ir nebrangu jį greitai vėl suremontuoti“, – pabrėžia A. Kraujutienė. Pasak jos, nuomininkams svarbu, kaip būstas įrengtas – turi būti švaru, patogu ir ergonomiška, tačiau reikia vengti perteklinės investicijos, kuri nesukurs jokios pridėtinės vertės nei savininkui, nei nuomininkui.
„Tai, kas tinka Justiniškių mikrorajone, netinka Senamiestyje, ir atvirkščiai, – aiškina A. Kraujutienė. – Pvz., Senamiestyje nuoma brangesnė, todėl nuomininkai reiklesni būsto kokybei. Bet įrengę Justiniškėse ar kitame miegamajame rajone būstą prabangiau daugiau nuompinigių negausite – tokia investicija čia bus perteklinė.“
Remontuojant būstą nuomai sienoms reikėtų pasirinkti tokios spalvos dažus, kad prireikus būtų galima uždažyti nedidelį pažeistą plotą ir to nesimatys, aiškina investuotoja praktikė A. Kraujutienė: „Šviesesnės spalvos (balti, pilki tonai, šviesaus kiaušinio lukšto spalva) visada laimi, nes kuo tamsesnė spalva, tuo sunkiau bus pataisyti pažeistą vietą. Patarčiau rinktis vadinamuosius plaunamus dažus.“
„Praktiškai labiau pasiteisina laminatas, vinilinė grindų danga nei medinės grindys, todėl keičiant grindis neverta išlaidauti“, – priduria J. Zabarauskienė. Pašnekovės atkreipia dėmesį, kad atsižvelgiant į Lietuvos klimatą nereikėtų grindų visame bute klijuoti plytelėmis, bet jos puikiai tiks prieškambaryje, vonioje ir virtuvėje.
„Dar viena priežastis jomis nepiktnaudžiauti – sudaužius vieną, tenka keisti kelias, nes išimant sudaužytą plytelę neretai sutrūkinėja ir esančios šalia. Garantijų, kad rasite tokių pat, nėra, o jeigu ir rastumėte, skirtingų partijų plytelės vis tiek šiek tiek skirsis. Kaip ir pyragas – taip pat kepamas 10 metų, bet kas kartą šiek tiek kitoks“, –pataria A. Kraujutienė ir priduria, kad jei yra galimybė, reikėtų įsigyti plytelių atsargai ir vieną kitą pasidėti sandėliuke.
Kaip vieną iš svarbiausių dalykų įrengiant butą nuomai pašnekovė žurnale „Investuok“ akcentuoja ir tinkamai įrengtos ventiliacijos būtinumą ir net siūlo kartais patikrinti, ar patalpos tinkamai vėdinamos, nes tai padės išvengti pelėsio. Būtini ir priešgaisriniai signalizatoriai. O kas 7–10 metų būstui prireiks kosmetinio remonto. Jei anksčiau jis buvo tinkamai suremontuotas, dažniausiai pakaks perdažyti sienas ir pataisyti smulkius gedimus.
Baldai ir buitinė įranga
Laimėti konkurencinę kovą dėl geresnių nuomininkų gali padėti ir baldai. „Dabar madingi vadinamieji veliūriniai minkštieji baldai – tikrai ne nuomai skirtam butui. Minkštieji baldai turi būti greitai ir lengvai plaunami“, – pabrėžia A. Kraujutienė, o J. Zabarauskienė priduria, kad geriausia rinktis lengvai keičiamus baldus, kad ir serijinės „Ikea“ gamybos, nes jie pigesni nei užsakyti individualiai, be to, bus lengviau apskaičiuoti žalą, jei baldai būtų sugadinti.
Baziniai baldai, kurie privalo būti bute, pasak jos, yra sofa-lova (ir/arba lova), kabykla ar spinta lauko drabužiams, spinta ar komoda drabužiams, TV staliukas-spintelė, naktinis staliukas, virtuvės baldai ir virtuvinis stalas su 2–4 kėdėmis, vonios spintelės ir veidrodis, užuolaidos ar ritininės užuolaidos. Jei yra balkonas, reikia ir lauko baldų.
Jei sudaroma ilgalaikės nuomos sutartis, dulkių siurbliu, el. virduliu ir kita smulkia buitine technika, stalo įrankiais ir pan. įprastai pasirūpina patys nuomininkai, o savininkai turėtų pasirūpinti, kad bute būtų skalbyklė, džiovyklė, šaldytuvas – geriau su šaldikliu.
„Studijose ir 1 kmb. butuose indaplovė kol kas nebūtina, tačiau būstą besirenkantiems nuomininkams tai bus privalumas. O didesniuose butuose jos būtinai reikia“, – aiškina NT brokerė.
A. Kraujutienė žurnalo „Investuok“ skaitytojams jau ne pirmą kartą kartoja, kad dažniausiai klaidos, kurias įrengdami būstą nuomai daro savininkai, kyla dėl negebėjimo atskirti, kas patinka jam pačiam, o kas tiks nuomininkams: „Reikia suvokti, ką ir dėl ko darote, atskirti savirealizaciją nuo investicinio objekto įrengimo. Nereikia į butą nuomai įdėti dūšios, o paskui kas mėnesį ar du vaikščioti ir tikrinti, kaip nuomininkas prižiūri butą, ir kabinėtis net dėl paprasto daiktų nusidėvėjimo.“ Pasak jos, jei nuomininkai apgadino kėdes, kurias „prieš metus pirkau po 100 eurų“, užuot guodusis visiems pažįstamiems, reikėtų paklausti savęs, ar vertėjo pirkti tas kėdes tokias brangias...
Perplanuoti nebūtina
Vonios ir WC patalpas J. Zabarauskienė pataria sujungti, nes senos statybos butuose „WC dažnai labai klaustrofobiški“, bet sujungti atskirą virtuvę su kambariu tikslinga ne visuomet – nors patogiai su gyvenamąja erdve sujungtos virtuvės populiarios, studentai mielai nuomojasi ir butus su atskira virtuve.
„Jei kambariai nepereinami, jie nuomojasi keliese ir turi kiekvienas savo atskirą gyvenamąją erdvę. Visai neseniai dviem draugėms padėjau ieškoti buto nuomai, ir jų pasirinkimas buvo apribotas būtent senos statybos butais, nes naujos statybos butų su atskiromis virtuvėmis yra labai mažai. Taigi, jei kambariai nepereinami, pakanka patogiai įrengti virtuvę ir pastatyti modernią buitinę techniką“, – pataria ji.
Alternatyva – 3 kmb. (2 miegamųjų) butas, bet „senos statybos 2 nepereinamų kmb. butą galima išsinuomoti už maždaug 600 Eur/mėn., neskaitant komunalinių mokesčių, o 3 kmb. buto nuomos kaina – apie 800–1000 Eur/mėn., ir daliai nuomininkų tai jau per brangu“.
„Kadangi žmonių, norinčių kartu nuomotis būstą, bet turėti atskiras savo erdves, yra nemažai, senos statybos butai su nepereinamais kambariais ir atskiromis virtuvėmis tampa savotišku deficitu ir už juos kartais mokama daugiau nei įprasta tokio būsto nuomos kaina“, – aiškina žurnalo „Investuok“ pašnekovė. O jei yra pereinamas kambarys, verta bent iš dalies sujungti virtuvės ir svetainės patalpas, priduria ji.
J. Šerpenskas sako, kad investuotojai, planuojantys suremontuotą butą parduoti, neturėtų galvoti, ar žmogus jį pirks sau, ar ketindamas nuomoti, bet tie, kurie planuoja suremontuotą butą patys nuomoti, paprastai investuoja mažiau nei ketinantys jį parduoti. Vis dėlto, primena jis, net ir taupiai remontuojant butą nuomai būtina atlikti pagrindinius darbus: „Suremontuoti san. mazgą, virtuvę, pakeisti nutrintą grindų dangą, įstatyti gražias duris, užglaistyti ir nudažyti sienas – sukurti tvarkingą visumą.“
Mažesni butai atsiperka greičiau
„Dažniausiai dėl įsigijimo ir nuomos kainų santykio investuotojui palankiau įsigyti senos statybos būstą, o tinkamiausi ilgalaikei nuomai 1–2 kmb. butai. Nors rinkoje labai trūksta 3–4 kmb. butų, iš esmės jų paklausa gerokai mažesnė, o suremontuoti juos kainuoja brangiau“, – aiškina J. Zabarauskienė ir priduria, kad greičiausiai atsiperka pigesni, nedidelio ploto (15–35 kv. m) butai, kuriuose suformuota daugiau kambarių (erdvių).
Būtent apie tai ji ragina pagalvoti planuojant nuomai skirto būsto remontą. O vietą automobiliui įsigyti nebūtina, juolab nuomininkai ne visada nori už ją papildomai mokėti. Bet, prireikus būstą parduoti, ji gali tapti svarbiu privalumu, primena NT brokerė.
Investicija į nuomai skirto NT remontą gali būti labai sėkminga, tačiau vieno atsakymo – suremontuotą ir kaip suremontuotą, o gal neremontuotą – butą labiau apsimoka nuomoti, nėra, nes kiekvienas atvejis kitoks, pabrėžia A. Kraujutienė: „Tarkim, 30 kv. m butas, kurį sudaro atskira virtuvė ir gyvenamasis kambarys-svetainė-miegamasis, bus nuomojamas pigiau nei tas pats butas, jei virtuvės zona perkelta į kambarį, o vietoj virtuvės įrengtas miegamasis.
Pirmuoju atveju, pvz., Žirmūnuose, galima tikėtis išnuomoti šį butą daugiausia už 500 Eur/mėn., antru atveju sezono metu galima tikėtis ir 650 Eur/mėn.“
Investicija į remontuotiną butą – praktiko žvilgsniu
„Galima suremontuoti butą pigiai ir skoningai, bet galima brangiai, tačiau neskoningai, todėl pirmas kartas nebūtinai atneš sėkmę, o klaidos, kurias remontuodami būstą padaro nepatyrę investuotojai, iš karto matyti. Tai gali būti nepatogioje vietoje įrengta virtuvė, netinkamai išdėstyti baldai, pvz., bendroje svetainės ir virtuvės erdvėje sofa atsukta tiesiai į virtuvę“, – sako ne vienus metus senus nugyventus butus naujam gyvenimui prikeliantis investuotojas Antonas G., atsakydamas į klausimą, ar atsižvelgiant į dabartinę situaciją NT rinkoje verta imtis remontuoti seną būstą tikintis uždirbti. Anot jo, parduoti pavyks ir su klaidomis suremontuotą ir įrengtą būstą, bet tai užtruks ilgiau, o kaina bus mažesnė, nors investuota gali būti net daugiau.
Pasak profesionalo, nuolat šiame segmente dirbantys meistrai iš karto mato, kokį butą kaip apsimoka perdaryti, daugmaž tiksliai apskaičiuoja, kiek tai gali kainuoti. Jie paprastai turi nuolaidų medžiagoms įsigyti, turi partnerius baldininkus, kurie nuolatinių klientų užsakymus atlieka „pirmąja eile“, kartais ir žemesne kaina.
„Vonios, virtuvės baldai, spintos paprastai gaminami pagal užsakymą, nes standartiniai iš parduotuvės dažniausiai netiks, – aiškina jis. – Pridėkite sofą, lovą, čiužinį, ir susidarys iki 50 proc. visos investicijos, todėl nuolaidos ir partnerystė – labai svarbūs, nes padeda taupyti ir laiką, ir pinigus.“ Žinoma, jei butą ketinate ne nuomoti, o parduoti, baldų ar bent jų dalies galima atsisakyti, bet tuomet ir uždarbis bus mažesnis, priduria patyręs investuotojas.
„Išmanantis apie remontą ir pats 2 kmb. butą remontuojantis žmogus turėtų tilpti į 22–25 tūkst. eurų, o suremontavus tokį butą ir sumokėjus visus mokesčius turėtų pavykti uždirbti apie 10 tūkst. eurų. Tačiau svarbu kuo greičiau atlikti remontą ir parduoti ar išnuomoti būstą, ypač jei jį pirkote su paskola, nes neplanuota prastova, tarkim, du mėnesiai žiemą, reiškia, kad papildomai sumokėsite už šildymą, o tai sumažins būsimą pelną“, – skaičiuoja Antonas G.
Remontuoti ar parduoti? „Jei žmogus turi laisvo laiko, šiek tiek nusimano apie remontą ir gali bent dalį darbų atlikti pats, kodėl gi nepabandyti? – sako Antonas G. – Bet jei žmogus užimtas ir, užuot dirbęs savo įprastą darbą, važinės po parduotuves ir rinksis medžiagas, samdys meistrus ir viską pats organizuos, nesu tikras, ar sugaištas laikas ir pastangos atsipirks. Tokiems žmonėms, jei jie jau turi remontuotiną būstą, patarčiau pardavinėti jį tokį, koks yra“.
Profesionalas abejoja, ar tokiam žmogui apsimoka pačiam imtis remontuoti net paveldėtą butą, nes jei ketinate jį ne nuomoti, o parduoti, prie išlaidų dar reikia pridėti 15 proc. GPM nuo skirtumo tarp paveldėto buto vertės ir jo vertės parduodant po remonto.
Tiems, kurie vis dėlto nuspręs pabandyti, Antonas G., baigdamas interviu žurnalui „Investuok“ primena, kad nors būsto segmento iki 140–150 tūkst. eurų – dažniausiai tai ir yra senos statybos butai – įperkamumas irgi sumažėjęs, juos įpirkti gali santykinai daugiau žmonių, todėl „planuojant investicijas į tokio būsto remontą reikia rasti viduriuką: darbus atlikti kokybiškai, butą įrengti skoningai, bet neperžengti šios kainos – psichologinio pirkėjų barjero.“
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Spalio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Viršelio tema – naujas palūkanų ciklas – kas keisis? JAV centrinis bankas agresyviai sumažindamas bazines palūkanas 0,5 proc. rinkoms pasiuntė signalą apie naują visuotinį palūkanų mažėjimo ciklą. Ką naujasis ciklas atneš verslams ir investuotojams? Ar verta keisti investicinį krepšelį? Kokios turto klasės iš to gali gauti daugiausia naudos? Kita vertus – ar tai geras ženklas? Galbūt mažėjančios palūkanos pranašauja artėjančią krizę? Apie galimybes ir pasirinkimus naujoje aplinkoje.
Rubrikoje „Vertybinių popierių rinka“ – apie lietuviškas obligacijas ir tikrą investuotojų maniją – pernai, o ypač šiemet, susidomėjimas vietinių įmonių obligacijomis drastiškai augo. Investuotojų negąsdina nei pradėjusios mažėti palūkanos, nei kelios per šiuos metus su labai rimtais sunkumais susidūrusios įmonės. Kaip šiuo metu atrodo vietinių obligacijų rinka? Kaip įvertinti rizikas? Kokie pajamingumai normalūs ir ko tikėtis artimiausioje ateityje?
ETF fondai – įpusėjus metams pasaulio ETF’uose sukauptas turtas perkopė 14 trln. JAV dolerių. Straipsnyje – detali ETF rinkos apžvalga ir naujos investavimo kryptys Europoje.
NT rubrikoje – investicinio buto remonto ir įrengimo nuomai subtilybės, praktiški patarimai. Su NT rinkos ekspertais, brokeriais ir investuotojais praktikais aiškinamės, ką ir kiek apsimoka remontuoti, kaip įrengti, ką nuomininkai vertina, kas padeda pasididinti grąžą ir užtikrina ramybę, o kur pinigai gali būti tiesiog išmetami.
Antra tema apie naujus STR reikalavimus – šį kartą apie didelių „sodo namelių“ eros pabaigą. Nuo lapkričio 1 d. supaprastinta tvarka sodo sklype bus galima statyti ne 80, o tik 50 kv. m ploto sodo namelį. Aiškinamės, dėl ko prireikė tokių pakeitimų, kokia šių pokyčių esmė ir kaip investuotojams tai atsilieps praktikoje.
Investavimo strategijos – dažnai manoma, kad investicijų žaidime laimi tik stambieji – fondai, instituciniai investuotojai, hedge fondai ir pan. Iš tiesų, mažieji turi daug privalumų kurių negali sau leisti didelius pinigus valdantys. Apie smulkiųjų investuotojų privalumus.
Mokesčiai ir planas – palikimas ir paveldėjimai. Straipsnis ir apie filosofinius dalykus, ir labai žemiškus paveldėjimo mokesčių reikalus.
Požiūryje – detalus interviu su NT investuotoju Aurimu Levicku – dalindamasis patirtimi jis pabrėžia, kad investicinės idėjos nebūtinai turi būti didelės ar novatoriškos. Kur kas svarbiau – pastebėti ir išnaudoti galimybes bei greitai testuoti naujas idėjas. Investuotojo istorija ir praktiški patarimai.
Rubrikoje „Įmonės analizė“ – „Intel“ pakilimai ir nuosmukiai. Įmonė tapo mikroprocesorių ir kompiuterių technologijų sinonimu. Tačiau pastaruoju metu įmonės akcijos stipriai atpigusios, tad gal laikas apsipirkti?
Įžvalgose – apie verslo angelus ir startuolius – grąžos, kelių konkrečių atvejų analizė ir kaip patikrinti ar startuolis sako tiesą?
Ir dar: daug kitų straipsnių, interviu, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu