Viešbučiai renkasi du kelius
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad šiuo sunkiu laikotarpiu viešbučiai renkasi du kelius – nuomoja apartamentus arba kurortuose mažesni objektai parduoda patalpas.
„Viešbučiai arba parduoda visą projektą, arba, jeigu nėra kas perka, pardavinėja po vieną ar kelis kambarius. Tokių pavyzdžių mažesniuose projektuose galima rasti Palangoje, Druskininkuose, Birštone.
Didžiuosiuose Lietuvos miestuose viešbučiai pereina prie ilgalaikės nuomos: nuo pačių prabangiausių, tokių kaip „Kempinski“, siūlančių kambarį už kelis tūkstančius eurų per mėnesį, iki mažesnių ekonominių viešbučių pasiūlymų – iki vieno ar pusantro tūkstančio eurų per mėnesį“, – sako jis.
Iš verslo pasitraukia senesni kurortų viešbučiai
Anot M. Statulevičiaus, didmiesčiuose tik pavieniai viešbučiai išparduoda patalpas, mat dar turi vilčių po metų ar kelių atstatyti verslą. Mažesniuose Lietuvos miestuose dalis nusprendė išeiti iš viešbučių verslo ir gyventojams parduoda atskirus apartamentus.
„Capital Team“ vadovas ir NT brokeris Mantas Mikočiūnas pažymi, kad viešbučio kambarių transformacija į butus labiau pastebima pajūryje, ypač Palangoje. Tuo esą užsiima maži senesni viešbučiai.
„Nepriklausomybės laikų pradžios arba sovietinė statybos nedideli pastatai, kurie pritaikyti apgyvendinimo paslaugoms, dažniausiai reikalauja didelio remonto. Jie sprendžia, ar daryti remontą, ar patalpas išskaidyti į atskirus apartamentus, kadangi pajūryje yra daug butų ne gyvenamosios, o poilsio, paskirties.
Todėl ne problema viešbutį padalyti į apartamentus, palikti jų poilsinę paskirtį, nekeičiant į gyvenamąją. Žmonėms dažniausiai tai tinka, nes jiems tai būna ne pirmas būstas, kuriam nereikia deklaruoti gyvenamosios vietos, o ten atvažiuoja poilsiui“, – sako M. Mikočiūnas.
„Capital“ Palanga biuro vadovė Ieva Kaštaunaitė teigia, kad šiemet tokių objektų pardavimų galima suskaičiuoti apie 10. Anot jos, savininkams sunkiau brangiai parduoti viešbutį kaip vieną didelį NT objektą, kadangi kvadratinio metro kaina Palangoje – aukšta. Esą daug patogiau viešbutį parduoti jį išskaidžius į mažesnio ploto turto vienetus. Tiesa, pašnekovė tokio tipo NT pardavimų šiemet nesieja su pandemija.
„Labiau siečiau su suaktyvėjimu NT, kaip apartamentų, pajūryje, nes nėra didelio pasirinkimo. Tie viešbučiai (parduodantys atskirus apartamentus – Delfi) buvo stagnacijoje, tikėtina, ir prieš karantiną. Tikrai nemanau, kad su karantinu jų veikla blogėjo, jie jau seniai ieškojo pirkėjų, kadangi vystytojai ieško sklypų ir centre jų neranda. Todėl vystytojai pasirinko naują konceptą – galima pirkti pastatą, išskaidyti jį į apartamentus ir taip pardavinėti NT atskirais vienetais“, – komentuoja I. Kaštaunaitė.
Anot pašnekovės, tokia galimybe daugiau domisi investuotojai, vystytojai, kurie įsigiję kelis viešbučio kambarius, juos vėliau perparduoda, o ne pavieniai gyventojai. Ji atkreipia dėmesį, kad gyventojai atsargiau renkasi komercinio tipo būstą.
„Manau, kad buvo ažiotažas spaudoje, kad tai yra neadekvatus NT. Nors pati nelabai daug parduodu tokio komercinio NT, bet galiu drąsiai pasakyti, kad jis – adekvatus. Tiesiog reikia iki galo išsiaiškinti, kas yra perkama. Kartais žmogus nusiperka ir nežino, ką įsigijo, todėl ir kyla nepasitenkinimas, nes jam kažkas nepasakė“, – pažymi pajūrio NT ekspertė.
Gali atnešti nemažai iššūkių
Nors gyventojus toks būstas gali vilioti mažesne rinkos kaina, tačiau toks būstas, anot NT ekspertų, gali atnešti ir nemažai iššūkių.
„Žmonės nusiperka tam tikrą specifinį turtą, kuris nebuvo skirtas nuolatiniam gyvenimui. Tai reiškia, kad jį reikia pritaikyti nuolatiniam gyvenimui, jeigu planuojama ten gyventi ilgesnį laiką. Kurortuose gali būti ir laikinas gyvenimas, galbūt nereikia šildymo sprendimų, juos galima išspręsti laikinai. Tačiau jeigu perkama nuolatiniam gyvenimui, reikia įsirengti virtuvėlę, pastiprinti elektros, galbūt ir kitų tinklų galingumą, nes reikės nuolat aptarnauti turtą.
Taip pat kyla ir paskirties klausimas – jei nebus keičiama paskirtis, teks mokėti nekilnojamojo turto mokestį, kurį moka viešbučiai. Viešbučio paskirties patalpos turi tam tikrų apribojimų – gali nebūti vaikų žaidimų aikštelės, parkavimo normatyvai – gerokai mažesni, langai gali būti nedideli, pro langus gali patekti mažiau saulės, mažiau apželdinta aplinka“, – būsto trūkumas vardija LNTPA prezidentas.
„Capital“ Palanga biuro vadovė atkreipia dėmesį, kad NT mokestis sąlyginai nėra didelis. Palangoje jis skaičiuojamas 0,5 proc. nuo vidutinės rinkos vertės.
„Vidutinė rinkos vertė dažniausiai yra žemesnė nei pardavimo kaina. Parduodu tik vieną komercinės paskirties objektą Palangoje, per metus jis neviršija 300 eurų mokesčių. Palyginus, tai nėra didelė suma, dėl kurios pirkėjas turėtų nerimauti ir sakyti, kad kažkas apgavo“, – tikina I. Kaštaunaitė.
Kaip dar vieną komercinės paskirties būsto minusą ji įvardija bankų finansavimą: „Bankai nelabai noriai finansuoja tokį būstą. Tikintys gauti paskolą žmonės gali jos ir negauti.“
Delfi kalbinti NT ekspertai įvardijo Palangos viešbučius, kurie patalpas jau pardavė ar planuoja parduoti atskirais turto vienetais: „Alanga“, „Austėja“, „Alkas“, „Gamanta“ ir kt. Delfi bandė susisiekti su kelių viešbučių atstovais, tačiau nepavyko.
Po publikacijos Delfi gavo komentarą, kuriame patikslinta, kad NT ekspertai netinkamai priskiria „Alangą“ prie tokių pavyzdžių.
„Alanga“ viešbučio pastatas atskirų apartamentų patalpomis yra suformuotas ir pritaikytas naudojimui daugiau kaip dešimtmetį. Apartamentus įsigyja asmenys ne pastoviam gyvenimui, bet poilsiui, kaip antrąjį būstą arba investicijai, nuomai. Reikia pasidžiaugti, kad mes transformuodami senus viešbučius kuriame naują produktą, kuris atneš naudos tiek miesto gyventojams, tiek svečiams“, – pakomentavo UAB „Projekto administratorius“ „Alanga“ viešbučio savininkas.
NT ekspertė kelia klausimų dėl legalumo
22 metus NT srityje dirbanti Palangos NT agentūros „Rolijona“ vadovė Ona Mackevičienė tikina, kad viešbučio kambarių skaidymas į atskirus vienetus grąžina rinką du dešimtmečius atgal. Anot jos, pandemija padiktavo, kad gyventojai traukia gyventi į pajūrį, todėl perka viską ir negalvoja apie pasekmes, ką reikės daryti, kai turtą reikės parduoti, ir koks bus jo likvidumas.
„Taip buvo anksčiau, kai tik pradėjau dirbti, o dabar grįžtama prie to paties. Tuomet dar neturėjau didelio supratimo apie juridinius dalykus. Dabar, kai turiu 22 metų patirtį, atrodo baisiai, nes komercinės paskirties viešbutį perdarius į butus, atsiranda masė įvairių problemų: parkingo, garso izoliacijos, komunalinių, šiukšlių išvežimo klausimai ir t. t. Sudėtinga padaryti atskirus turtinius vienetus ir vadinamiems butams suteikti adresus“, – komentuoja ji.
O. Mackevičienė tokių objektų pardavimu nebeužsiima, mat nenori vėliau sulaukti žmonių piktų komentarų ir keiksnojimų: „Tokią patirtį turėjau prieš 20 metų, to niekam nelinkėčiau. Kitiems brokeriams sakau, kad jie turės problemų, sulauks nemalonių pranešimų iš klientų, bet kiekvienas nori užsidirbti pinigų.“
O. Mackevičienė žino ne vieną projektų vystytoją iš Vilniaus, ketinantį Palangoje įsigyti seną viešbutį ir vėliau perparduoti atskirais kambariais: „Į visus Palangos viešbučius bando kibti vilniečiai projektų plėtotojai. Kur tik apsidairysi – visur perka tokius objektus.“
Paklausta, kodėl viešoje erdvėje nėra daug skelbimų, kuriuose viešbučiai pardavinėtų butus, pašnekovė svarsto, kad savininkai juos itin greitai parduoda per NT agentūras ir prašo plačiai neviešinti. Maža to, tokie skelbimai, anot jos, būtų vartotojų klaidinimas.
„Negali įdėti skelbimo „parduodu butą Palangoje“, pavyzdžiui, viešbutyje „Gamanta“. Jei tai – viešbučio pastatas, nė vienas brokeris neturi teisės taip daryti, nes tai būtų visiškai klaidinanti informacija“, – pažymi NT agentūros „Rolijona“ vadovė.
Tas pats esą galioja ir skelbimuose nurodžius, kad tai – ne gyvenamosios, o poilsio, paskirties butas.
„Palangoje buvo vystomi tokie projektai kaip poilsio namai, bet jie iškart turėjo atskirus unikalius numerius, poilsio patalpoms suteikti adresai ir kiekvienas turėjo atskirą parkingą. Tai – teisingi Palangoje poilsio namų projektai.
Tuo metu viešbučiai neturi unikalių numerių, atskirų adresų, nes yra reikalavimas pirmiausia, kad jis turėtų parkingą. Iš kur senam viešbučiui turėti stovėjimo vietų? Jei jie neturi parkingų, jie niekada negaus atskirų unikalių numerių ir adresų. Tai – visiškai nelegalu, remiantis įstatymu. (...) Mano nuomone, taip neturėtų būti, tačiau, ko gero, šių procesų neįmanoma sustabdyti“, – sako NT ekspertė.
Maža to, ji pažymi, kad ir nauji komercinės paskirties objektai užsiima atskirų turto vienetų pardavimu: „Turime Kunigiškėse pastatytų komercinių pastatų, viešbučių. Savininkai stato naujus viešbučius ir iškart pardavinėja numeriais, o ne butais. Visa Palanga masiškai apstatyta tokiais neteisingais objektais.“
Pagrindinis privalumas – kaina
Pašnekovė tikina, kad senų viešbučių savininkams labiau apsimoka juos parduoti atskiromis patalpomis, užuot pardavus vieną objektą, mat kvadratinio metro kaina tuomet gali išaugti net tris kartus.
„Parduodant visą viešbutį kaip vieną objektą, kvadratinio metro kaina galėtų būti apie 1000 Eur, tačiau atsiradus galimybei jį konvertuoti į mažus butus, kvadrato kaina gali siekti ir 3000 Eur“, – sako NT ekspertė.
Anot „Capital Team“ vadovo M. Mikočiūno, viešbučio išskaidytų apartamentų kaina priklauso nuo vietos ir atstumo iki jūros. Tokio būsto kainos esą prasideda nuo 1 tūkst. Eur iki 2 tūkst. už kv. m. 2300 Eur už kv. m būtų viršutinė riba, nes nuo tokios sumos prasideda naujų būstų pajūryje kainos.
„Tokio būsto kaina – mažesnė nei gyvenamosios paskirties ir ypač nei dabar naujai statomų A ar A+ klasės namų. Pagal energinį naudingumą, nes senas pastatas nebus nei B, nei C klasės, jo inžinerija yra pasenusi, todėl kvadrato kaina negali lygintis su naujos statybos pastato“, – pažymi NT brokeris ir priduria, kad norint pilnavertiškai gyventi tokiame būste, prireiks papildomų investicijų.
Anot M. Statulevičiaus, kurortuose įsikūrusių viešbučio apartamentų kainos gali būti 20 ar net 40 proc. mažesnės nei įprasto būsto.
„Perkama tikriausiai iš įmonių, kurios parduoda ne iš gero gyvenimo, todėl, matyt, jos darys dideles nuolaidas. Kainos gerokai mažesnės nei įprasto buto tokioje aplinkoje rinkos kaina. Manau, kad ketvirtadaliu ar net trečdaliu gali būti mažesnės kainos. Kadangi tenka papildomų apribojimų – NT apmokestinimas, parkavimo stygius, – visa tai reikės kažkaip kompensuoti“, – sako M. Statulevičius.
Pats negyvenamosios paskirties būsto valdytojas, pasak M. Statulevičiaus, prieš parduodamas turtą, nieko nekeičia, pertvarkomis paprastai užsiima pirkėjas ir investuotojas.
„Valdytojas suformuoja atskirą turto vienetą, dažniausiai neužsiima kambarių apjungimu, papildomu įrengimu ir pan. Tą jau pasidaro pats pirkėjas. Svarbiausia – laikas, kuo greičiau parduoti ir gauti apyvartinių lėšų. Pats investuotojas, kuris superka po kelis ar dešimtimis butų, juos įrengs pagal save ir vėliau galbūt nuomos“, – svarsto jis.
Gyventojai aktyviai domisi
Anot M. Statulevičiaus, viešbučių patalpose įsikūrusiais butais gyventojai aktyviai domisi.
„Iš Palangiškių, kas užsiima tokiu verslu, teko girdėti, kad susidomėjimas tikrai yra, nes kurorte yra kainos klausimas. Vertinant kelionių ribojimus, Lietuvos kurortų populiarumas šiemet išaugęs. Jei žmonės nenori pirkti senesnio buto daugiabutyje, o viešbučiai dažniausiai būna prie patrauklių, ramesnių arba kaip tik prie gero susisiekimo vietų, kaip alternatyva žmonės domisi įsigyti būstą tokioje vietoje“, – tikina jis.
M. Mikočiūnas pritaria, kad gyventojų susidomėjimas poilsio paskirties būstu tikrai yra, mat šiuo metu pajūrio NT – „ant bangos“. Žmonės esą perka viską, tik kiekvienas žiūri, ką gali įpirkti.
Portaluose nedaug pasiūlymų
NT brokerio manymu, pajūryje būtų galima rasti apie 10 objektų, parduodančių viešbutyje įkurtus apartamentus. Tačiau skelbimų portaluose tai padaryti nėra paprasta – jų pavyko rasti vos kelis. Kaip aiškina M. Mikočiūnas, ilgą laiką veikiantys viešbučiai, norėdami išparduoti patalpas, matyt, renkasi senesnius reklamos kanalus.
Štai, pavyzdžiui, Alio.lt portale, už 30 tūkst. Eur parduodamas 1 kambario (22 kv. m) butas Palangos viešbučio „Linas“ korpuse. Kaip rašoma skelbime, parduodamas nedidelis butas tinkamas poilsiui ar nuomos verslui.
„Nedideli komunaliniai mokesčiai leis nepergyventi dėl buto išlaikymo kaštų. Paliekami visi esantys baldai, buitinė technika. Labai patogi vieta, nes butas yra pirmame aukšte, pritaikytas neįgaliems. Iki jūros 5 min. kelio pėsčiomis“, – nurodoma skelbime.
Viešbučio „Palangos Linas“ vadovas Algirdas Jonaitis tikina, kad šis butas priklauso ne viešbučiui.
„Šalia viešbučio yra du korpusai, kurie seniai paversti į butus. Buvęs senasis „Linas“ turėjo tris didelius daugiabučius – korpusus: 12, 8 ir 10 aukštų. 12 ir 10 aukštų pastatai seniai paversti į butus, jie mums nebepriklauso, esame tik viename kieme.
Atskirai pardavinėti kambarių mums neišeina, turime reabilitacijos centrą, kelių aukštų viešbutį. Galima viską parduoti ir pabaigti šią veiklą, bet dalimis neišeis“, – sako jis.