Juos įsigyja jauni žmonės, savo vaikams studentams juos perka tėvai, nusprendę, kad taip geriau negu nuomotis, dar kiti juos įsigyja ketindami nuomoti ir uždirbti. Žurnalas „Investuok“ pasidomėjo, kokios čia galimybės.
Iki 2009 m. nebuvo galima statyti mažesnio negu 34 kv. m buto. Bet krizė privertė normatyvų kūrėjus nusileisti ant žemės ir sumažinti normą iki 20 kv. m. Nes reglamentai nepadidina žmonių galimybių, tik suvaržo rinkos pasiūlą.
Šiandien pasiūla gana įvairi: nuo įprasto nedidelio vieno kambario buto naujos statybos name ir studijos tipo buto, vadinamojo lofto buvusiuose industriniuose statiniuose iki į butus perdarytų kambarių buvusiuose bendrabučiuose ir negyvenamų patalpų visuomeninės paskirties pastatuose ar net pusrūsiuose įrengtų būstų.
Poreikį padiktavo gyvenimas
Maži butai – kone labiausiai medžiojama prekė viso pasaulio didmiesčių nekilnojamojo turto rinkoje. Už galimybę gyventi miesto centre ar kitoje patrauklioje vietoje, kad ir ankštame butelyje, plojamos didžiulės sumos, nes didmiesčių centruose trūksta vietos.
Nors Vilnius vis dar turi galimybių augti į plotį, pas mus jau taip pat pastebimos butų mažėjimo tendencijos, teigia Vilniaus dailės akademijos docentas, Interjero dizaino katedros vedėjas architektas Rokas Kilčiauskas.
„Japonams pirmiesiems teko spręsti vietos problemą, ir pas juos natūraliai gimė sprendimas įrengti mažus butus, todėl kartais sakoma, kad tai iš Japonijos atėjusi tendencija, nors seniau tradiciniame japonų būste būdavo net atskiras arbatos gėrimo ceremonijai skirtas kambarys. Aš sakyčiau, kad tai visų didmiesčių tendencija, nes miestai nebeturi kur augti.
O mažų butų populiarumą pas mus skatina dvi priežastys: būsto kaina bei žmonių perkamoji galia ir vis labiau mūsų krašte įsigalintis vartotojiškas gyvensenos modelis, diktuojantis rinkai savo sąlygas“, – žurnalui „Investuok“ pasakojo vienas iš buvusios „Elfos“ gamyklos transformavimo į loftus projekto kūrėjų R. Kilčiauskas.
Pirkti automobilį ar butą
Anot pašnekovo, kadangi pagrindinė butus perkanti grupė yra jauni žmonės, o jų ištekliai ir galimybės gauti paskolą ribotos, kai buvo svarstoma, ką daryti su tuo pastatu, architektai pasiūlė įrengti būstą, kuris kainuotų tiek, kiek automobilis, – kad žmogus ant tų pačių svarstyklių galėtų pasverti, ar pirkti automobilį, ar būstą.
Jam pritaria mažiausio Lietuvoje 12 kv. m kūrybinių dirbtuvių– patalpų, kuriose galima ir gyventi, interjero autorė ir gyvenimo būdo, kokybės ir funkcionalios buities studijos „Demoroom“ įkūrėja Dalia Mauricaitė-Kalinauskienė, jau prieš kelerius metus pastebėjusi, kad rinkoje sparčiai didėja mažų būstų poreikis.
Pasak jos, tokiais būstais domisi ne tik ir jaunimas, bet ir vidutinio bei vyresnio amžiaus žmonės.
„Jauni žmonės nori būti nepriklausomi nuo tėvų, o mažas, palyginti nebrangus butas suteikia jiems galimybę realizuoti svajonę. Kitą grupė – daug keliaujantys pasiturintys žmonės, kurie nenori prisirišti prie vienos vietos ir veikiausiai turi kelis butus, taip pat specialistai, kurie dirba keliose šalyse.
Keičiasi ir šeimos samprata – prieš keliasdešimt metų buvo populiaru statyti didelį namą, kuriame gyvens kelios kartos, o dabar, kai vaikai važiuoja mokytis ir dirbti į užsienį, pamažu suvokiama, kad į namą investavome per daug energijos ir laiko, bet jo mums visai nereikia“, – žurnale „Investuok“ mintimis dalijosi D. Mauricaitė-Kavaliauskienė.
Pašnekovės teigimu, tokių žmonių dar nėra daug. Tačiau yra ir kita grupė – mažieji investuotojai, įsigyjantys po vieną ar kelis nedidelius butus ir juos nuomojantys.
„Atradę savo nišą ir pirkėją, mažo ploto butai labai išpopuliarėjo po pastarojo ekonominio sunkmečio 2009–2011 m., o nekilnojamojo turto plėtotojai, pastebėję nedidelio ploto butų poreikį bei trūkumą rinkoje, nuo maždaug 2012 m. ėmėsi statyti kur kas daugiau 20–40 kv. m vieno ar dviejų kambarių butų“, – teigia „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka.
Butai nuo 8 kv.m.
Kad nedidelis būstas vis labiau vertinamas, pastebėjo ir didieji nekilnojamojo turto plėtotojai, ir smulkieji verslininkai. Tik mažieji dažniausiai imasi tvarkyti sovietmetį menančius bendrabučius, o didieji, įvertinę besikeičiančius pirkėjų, gerokai mažiau laiko leidžiančių namuose ir neapsikraunančių nereikalingais daiktais, įpročius, stato naujus namus ar iš pagrindų pertvarko buvusių gamyklų ar kitų pastatų erdves.
„Itin mažų butų segmente yra daug sėkmingų projektų. Tai daugiausia centre ir aplink jį rekonstruotos buvusios administracinės patalpos, keletas tokių projektų gimė pertvarkant senas gamyklas, taip pat buvo pastatyti keli nauji daugiabučiai. Tokių mažų būstų plotas nuo 8 iki 40 kv. m“, – sako Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius.
Anot jo, tokie projektai keičia gyvenimo mieste sampratą ir puikiai atitinka jaunų miestiečių poreikius, pavyzdžiui, išplėtota dviračių ir automobilių trumpalaikės nuomos infrastruktūra sumažina automobilių parkavimo vietų poreikį.
„Kitaip negu prabangių būstų segmente, čia plėtotojams sunkiau parduoti automobilių vietas ir retame projekte pavyksta parduoti visas“, – sako M. Statulevičius.
Kaip vienus iš sėkmingiausių plėtotojų įgyvendintų mažųjų būstų projektų LNTPA vadovas Vilniuje mini modernų visai neseniai baigtą statyti „StudioTower“, senąjį pašto pastatą Vivulskio gatvėje „Sky City“, kur suformuoti nedidelio ploto butai-studijos, ir „RadioLoft“ – rekonstruotą ir mažo ploto būstais-loftais paverstą garsios sovietmečio gamyklos „Elfa“ pastatą.
Projektų „Microlofts“ ir „Studio Tower“ atstovė Milda Senionytė žurnale „Investuok“ pasakojo, kad „Microlofts“, įgyvendintas 2013–2014 m., ko gero, buvo pirmasis naujo kompaktiško būsto projektas Lietuvoje. Jo sėkmė paskatino imtis naujo ir atsirado „Studio Tower“.
„Šių projektų ėmėmės matydami, kad greitėja gyvenimo tempas, o kuo mažiau laiko praleidžiame namuose, tuo tie namai turi būti funkcionalesni. Viską įmanoma turėti ir nedidelio ploto būste, gyventi patogiai, nemokant už nenaudojamą plotą. Šiandien jau galime pasakyti, kad neklydome – šiuo metu parduoti visi 69 mikroloftai“, – sako M. Senionytė.
Pasak jos, kai kurie klientai būstą pirko kaip investiciją ketindami jį kurį laiką – kol užaugs vaikai – nuomoti, kiti – tėvams, anksčiau gyvenusiems senos statybos name. „Kam jiems brangiai mokėti už didelio buto šildymą, jei gali gyventi tokiame bute, kuris atitinka jų poreikius ir kurį išlaikyti kainuoja gerokai mažiau“, – citavo ji pastaruosius. Taip pat pirko jaunos poros, kurioms tai pirmasis nuosavas būstas, tėvai vaikams, žmonės, kurie Vilniuje būna ne nuolat, tačiau nori turėti savo vietą apsistoti.
„Kvadratiniai metrai – tik plaunamų grindų plotas“...
Visai kitoks yra „Radiolofts“ projektas, prie kurio gimimo prisidėjo architektas R. Kilčiauskas, o D. Mauricaitė Kalinauskienė būtent čia sukūrė interjerą 12 kv. m patalpoms. „Radiolofts“ – tai namų idėja pirmojo būsto ieškančiam jaunimui ir alternatyvias erdves mėgstantiems naujakuriams.
Funkcionalios ir paprastos, įdomios ir estetiškos erdvės kūrybai, darbui ir gyvenimui, sukurtos minimaliai keičiant pastato struktūrą ir išraiškingą pastato architektūrą bei išlaikant autentišką pastato dvasią“, – pristatydamas šį projektą sakė „Radiolofts“ pardavimo vadovas Povilas Radzevičius.
Pasak jo, susidomėjimas šiuo projektu nuo pat pradžių buvo nemažas, nes tai buvo tikrai patrauklu – nauja nebrangi (iki 30 tūkst. eurų) gyvenamoji erdvė Vilniaus miesto centre.
„Tarp pirkėjų buvo nemažai studentų, kuriuos pinigais parėmė tėvai, ir investuotojų, pageidavusių įsigyti net kelis būstus nuomai. Taip pat buvo nemažai emigrantų ar užsieniečių, kurie planuoja čia įsirengti alternatyvą viešbučiui Vilniuje. Kadangi būstų kainos buvo nuo 20 iki 30 tūkst. eurų, daugiau kaip pusė klientų būstą pirko be paskolų“, – pasakojo P. Radzevičius.
Prisimindamas darbą šiame projekte architektas R. Kilčiauskas sakė: „Negalima reikalauti iš mažo, tarkim, 18 kv. m būsto, kad jame jaustumeisi taip pat, kaip gyvendamas name, nes taip niekada nebus.“
O norint, kad maža erdvė būtų funkcionali ir estetiška, reikia specialisto pagalbos, nes principas „pasidaryk pats“ čia netinka.
Jis nesistebi, kad būstą čia pasirinko nemažai vienišų jaunų žmonių ir porų. „Akivaizdu, kad 4 asmenų šeimai toks būstas netinka – jis skirtas jaunimui, kuris čia miegos ir geriausiu atveju gaminsis pusryčius ir vakarienę. Atmetus nebūtinus dalykus akivaizdu, kad į 18 kv. m tikrai įmanoma tilpti“, – sakė jis.
Kvadratiniai metrai, anot D. Mauricaitės-Kalinauskienės, „tik plaunamų grindų plotas, o tilpti gali viskas: ir šaldytuvas, ir skalbimo mašina, ir kaitlentė, ir orkaitė, ir normali, o ne sulankstoma dvigulė lova: „Kuo mažesnis būstas, tuo kokybiškiau reikia jį įrengti, pasinaudoti technologiniais sprendimais.“
Bendrabučiai, pusrūsiai, Naujininkai
Vis dėlto naujų projektų ar iš esmės atnaujintų ir pertvarkytų pastatų, kuriuose įrengti mini būstai – studijos ar loftai, – šiuo metu palyginti nedaug.
Dauguma –senesnės statybos buvusiuose bendrabučiuose, visuomeninės paskirties pastatuose, vienas kitas – padalinant į atskiras dalis didesnį butą. Jų kaina priklausomai nuo miesto vietos, ploto, įrengimo svyruoja nuo 15 iki 27 tūkst. eurų.
Jei pasitaiko pigesnių, į juos paprastai net žiūrėti nesinori, o brangesni dažniausiai priklauso jau šiek tiek aukštesnei kategorijai.
Šias patalpas įrengiantys ir parduodantys smulkieji verslininkai tikina, kad paklausa tikrai yra.
„Atvažiuokite apžiūrėti, tada ir pamatysite, kad ne tik butas suremontuotas, bet ir koridorius tvarkingas. Kol kas dar yra likę keli butai, bet žmonės visą laiką skambina ir atvažiuoja, jeigu ilgai delsite – gali nelikti.“
Maždaug taip gundė būsto ieškančia kliente telefonu prisistačiusią žurnalo „Investuok“ žurnalistę kone visi būstų bendrabučiuose pardavėjai.
Pasak jų, būstai visuomeniniuose pastatuose ir pusrūsiuose dažniausiai įteisinami kaip patalpos administracinei veiklai, „bet tai netrukdo čia gyventi“, o kambariai bendrabučių „blokuose“, kuriuose įrengtos nedidelės virtuvėlės ir sanitariniai mazgai, Registrų centre registruoti kaip „butas-kambarys“, jų paskirtis gyvenamoji.
Kaip pagrindinį pranašumą nedidelių, 20–25 kv. m ploto, tačiau visus įprasto buto atributus turinčių butų pardavėjai akcentuoja, kad jį įrengė „kaip sau“, o parduoda todėl, kad prireikė laisvų pinigų.
Tačiau dauguma tokių butų –Naujininkuose. Suabejojus dėl šio sostinės rajono reputacijos, pardavėjai ima tikinti, kad taip buvo prieš 15–20 metų, o dabar viskas pasikeitę.
„Mes irgi taip manėme, sakėme, tik ne Naujininkuose, bet kai pasidomėjome, įkėlėme ten koją, pamatėme, kad ir šeimos gyvena, ir po vieną, ir net verslininkai ten gyvena, nes patogus privažiavimas, miesto centrą galima greitai pasiekti, netoli aplinkkelis, važiuoji, kur nori. Ne legendomis gyvename, o šia diena.“
Vis dėlto nekilnojamojo turto ekspertai linkę tuo abejoti. Anot jų, kol kas nuomininkų netrūksta, bet rizikos yra – jei jų sumažėtų, šis ir kai kurie kiti rajonai taptų mažiau patrauklūs.
Verčiau įrengti iki galo
Šio segmento būstus parduodanti nekilnojamojo turto brokerė Lina Šilgalienė, atstovaujanti „Capital Vilnius“ biurui, pasakoja, kad mažųjų būstų bendrabučiuose, cokoliniuose pastatų aukštuose, pusrūsiuose pasiūla pradėjo didėti maždaug prieš 4–5 metus.
„Jie paklausūs ir parduodami gana greitai, maždaug per vieną du mėnesius“, – pasakoja L. Šilgalienė. Pašnekovė priduria sulaukusi ir žmonių, kurie domėjosi tokių būstų nuomos perspektyvomis, skambučių. Nors nuomos sektorius – ne jos sritis, vis dėlto pasidomėjo, ką šiuo metu galima išsinuomoti už 150 eurų per mėnesį.
„Už tokią kainą galima išsinuomoti tik kambarį bute, kuriame kartu gyvena ir šeimininkai. Manau, išsinuomoti nedidelį, bet atskirą butuką bendrabutyje yra priimtinesnė alternatyva, nes užsidarei duris ir esi pats sau šeimininkas“, – sakė ji, aiškindama mažų būstų populiarumo priežastis.
L. Šilgalienė pastebi, kad gerokai paklausesni tokie būstai, kuriuos smulkieji verslininkai tinkamai paruošia būsimiems pirkėjams ir gyventojams: pakeičia visą elektros instaliaciją, įveda vandenį, įrengia san. mazgą, kuriame yra dušo kabina, kriauklė ir klozetas, taip pat sutvarko ventiliaciją, pakeičia senus langus į plastikinius, įstato šarvo duris, įrengia mini virtuvėlę.
„Ten viskas būna nauja, kvepia dažais ir nebereikia vaikščioti į bendro naudojimo patalpas. Žinoma, kadangi kambarėliai labai maži, tik 18 kv. m, ypatingų planavimo gudrybių čia neišrasi, bet savininkai stengiasi atsižvelgti į besidominčiųjų pastabas ir kitus kambarius įrengti geriau.
Pavyzdžiui, buvo gauta pastaba, kad nenumatyta vieta rūbams ir avalynei grįžus iš lauko pasikabinti, todėl dabar planuojama padaryti nedidelę sieninę rūbų spintą“, – „Investuok“ skaitytojams pasakoja L. Šilgalienė ir pataria net ieškantiems itin pigaus būsto neskubėti, nes kainos skirtumas kai kada gali būti itin nedidelis, o patogumu būstai gali labai skirtis.
Nuomos kainos auga drastiškai
Tipinis mažojo būsto gyventojas – jaunas, pradedantis savarankišką gyvenimą ir dar šeimos nesukūręs asmuo, kuris tokį butą mieliau nuomojasi, negu įsigyja.
Tačiau būstų nuomai Vilniuje, į kurį atsikrausto nemažai jaunų žmonių, pasiūla vis dar nėra didelė, todėl nuomos kainos auga sparčiau nei būsto kainos, ir nedidelis būstas investicijai tampa dar patrauklesnis.
Be to, dėl nedidelių palūkanų apsimoka skolintis iš banko, todėl butus nuomai perka ne tik turintieji laisvų pinigų, bet ir tie, kuriems jų šiek tiek trūksta. Žinoma, augant pragyvenimo lygiui vis daugiau jaunų žmonių galės įsigyti nedidelį būstą, užuot jį nuomojęsi, bet tai investuotojams papildoma garantija, kad prireikus parduoti tokį būstą pirkėjas tikrai atsiras.
„Būstas centre, kuriam nereikia daug priežiūros, o išlaikymo išlaidos mažos, visuomet bus patrauklus rinkoje. Jo likvidumas sunkmečiu šiek tiek sumažėja, tačiau neišnyksta. Norinčiųjų išsinuomoti taip pat visada yra, keičiasi tik kainos. Investuotojai paprastai ieško labai likvidaus ir lengvai išnuomojamo, ekonomiško, šiuolaikiško būsto.
Todėl labai svarbu būsto plotas, automobilio vieta, kaimynystė – šalia centro, svarbiausių verslo ar kitų traukos centrų, universitetų. Bet skirtingų būstų atsiperkamumas taip pat skiriasi. Pavyzdžiui, prieš porą metų šalia miesto centro įrengtuose mini loftuose investuotojai galėjo tikėtis keliolikos procentų grąžos, arba kone dvigubai daugiau nei Vilniaus nuomos vidurkis, kuris paprastai siekia 5–8 %“, – žurnale „Investuok“ pabrėžia LNTPA direktorius M. Statulevičius.
Jo teigimu, šiuo metu didžiausią grąžą duoda nedideli, 1–2 kambarių, būstai su ekonomišku šildymu. Jie ir patys likvidžiausi, o mažesnės investicijos juos įsigyjant ir mažesnė nuomos kaina daro juos itin patrauklius tiek investuotojams, tiek besinuomojantiems.
O štai erdvaus buto su daug miegamųjų nuomos kaina nekyla proporcingai įsigijimo kainai – jo pelningumas siekia 4 %. Mažiausiai investuoja perkantys būstais paverstus buvusius bendrabučius, pusrūsius ir kitas buvusias negyvenamosios paskirties patalpas. Tačiau rizika perkant būstais paverstas kitas patalpas palyginti didesnė, reikia aiškiai žinoti, kam jas ketinate nuomoti, pabrėžia M. Statulevičius.
Jam pritaria ir „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka. „Standartinio 50 kv. m dviejų kambarių buto Vilniuje metinė investicinė grąža paprastai siekia 4–5 %, o 20–30 kv. m buto metinė grąža yra kiek didesnė ir bus apie 6–7 %“, – sako jis.
Kadangi tokių naujos statybos butų pasiūla labai menka, žmonės renkasi ne tik loftus ir studijas moderniai pertvarkytuose buvusiuose administraciniuose ir gamybiniuose pastatuose, bet ir kambarius bendrabučiuose ar kitose erdvėse.
„Tačiau rinkdamiesi būstą atkreipkite dėmesį, ką perkate: buto dalį su nustatyta naudojimosi tvarka (pvz., kambarį), atskirą butą ar studiją. Nuo to priklauso, kaip lengvai vėliau galėsite parduoti ar išnuomoti tą būstą, kaip bus skirstomi mokesčiai už komunalines paslaugas ir kita. Taip pat reikia gerai apgalvoti planavimo sprendimus – kaip atrodys miegamosios ir gyvenamosios zonos, kur statyti baldus, buitinę techniką ir pan., – sako A. Šapoka ir priduria: – Kad ir kokios ploto butas būtų, pirmiausia jis turi būti patogus gyventi.“
Post scriptum
Kai kurie ekspertai prognozuoja, kad augant investuotojų skaičiui ir didėjant nuomojamų būstų pasiūlai nuomos kaina gali nebeaugti taip sparčiai, todėl investicinė grąža gali mažėti.
Kita vertus, augant algoms ir žmonių pragyvenimo lygiui, gali didėti kokybiškesnių mažųjų būstų nuomai paklausa ir mažėti pačių paprasčiausių ar apskritai būstų nuomai paklausa, nes vis daugiau žmonių galės įsigyti bent nedidelį nuosavą būstą.
Tačiau, jų teigimu, kelerius artimiausius metus tendencijos išliks tokios pačios, kokios buvo pastaruoju metu. Todėl gerai pasvėrę visus „už“ ir „prieš“, apskaičiavę, kiek investuosime, per kiek laiko investicija atsipirks ir ką ketiname daryti su įsigytu turtu vėliau, nemalonių netikėtumų turėtume išvengti.
Ir dar – būtina skaičiuoti patiems. Antai viename iš bene trijų dešimčių panašių būstų skelbimų, kuriuos teko peržiūrėti, buvo rašoma, kad investicinė grąža – kone 11 %. Kad ir kaip skaičiuosi, galai nesueina, vis tiek išeina apie 6–8 %.
Pasirodo, pardavėjas skaičiuoja paprastai: tikėtiną nuomos kainą daugina iš 12, o iš gautos sumos padalina prašomą kainą už parduodamą butą. Bet kai pridedi sumą, kurią išleisi tvarkydamas dokumentus, pirkdamas, jei reikia, paprasčiausius baldus, sudarydamas sutartį su nuomininku, priskaičiuosi GPM, kurį sumokėsi kitų metų pradžioje, ir atidedamą sumą (mėnesio nuomos mokestis galimai prastovai padengti ir kosmetiniam remontui, kurį teks daryti po 5–6 metų), pelnas iš nuomos neatrodys toks didelis.
Skaičiuodami būsimą uždarbį turime įvertinti visas išlaidas, ne tik būsto pirkimo kainą. To neįskaičiuoti – viena dažniausių pradedančiųjų investuotojų klaidų.
Tai straipsnis iš žurnalo “INVESTUOK" nekilnojamojo turto rubrikos.
Naujame rugsėjo mėnesio žurnalo „Inevestuok“ numeryje NT rubrikoje skaitykite:
Geriausios Vilniaus vietos investuoti: „Investuok“ aiškinasi kurios Vilniaus vietos bus daug labiau vertinamos po penkių ar dešimties metų nei dabar.
Komercinis NT – ant bangos: 2016 m. buvo buvo itin sėkmingas komercinio turto pirkėjams ir pardavėjams. Kas toliau? Dizainas - ne tik pagalvėlės ir užuolaidos: kaip įrengti patrauklų butą? Sau ir nuomininkams.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu