Taip pat dažnos situacijos, kai nekilnojamojo turto projektų vystytojai skelbimų portaluose įkelia vieno iš dvidešimties projekte parduodamų namų fotonuotrauką. Paprastai tas vienas namas būna su geriausiu vaizdu, geriausioje projekto vietoje, jau įrengtas, paklausiausio ploto, geriausio išplanavimo. Atvykus paaiškėja, kad šį namą „statytojas pasiliko sau“ arba „parduota dar prieš rezervacijos pradžią“. Tai vienas iš pardavėjų triukų, kai pateikiama klaidinanti informacija, kuri lemia vidinį sprendimą įsigyti objektą projekte. O po to – kas belieka pirkėjui, kai mintyse gyvenai svajonių name? Tik nuleisti kartelę ir rinktis iš likusių vieno ar dviejų žymiai prastesnių namų.
Dar vienas iš dažniausiai pasitaikančių pardavėjų triukų – nurodyti, kad nekilnojamojo turto objektas yra didesnio ploto. Po to, per apžiūrą, paaiškėja, kad į plotą įskaičiuota terasa ar balkonas, arba palėpė, kurioje net išsitiesti visu ūgiu neįmanoma.
Kartais žiūrint nekilnojamojo turto skelbimų fotonuotraukas atrodo, kad namas yra medžių apsuptyje, o ir skelbime nurodyta, kad namas „šalia miško“. Atvažiavus nemenką atstumą apžiūrėti objekto, pasirodo, kad sklype auga viena vargana pušelė, o fotonuotraukos darytos visais kampais, matyt, net atsigulus ant žemės, kad tik fotonuotraukose matytųsi žaluma. Visa tai gali būti pripažinta klaidinančia reklama.
Kas yra klaidinanti reklama?
Klaidinanti reklama yra ne tik tada, kai nekilnojamojo turto pardavimo skelbime nurodoma melaginga informacija, svarbi informacija nutylima, bet ir tada, kai jos pateikimo būdas gali klaidinti. Pavyzdžiui, jei pirminiame skaitymo lygmenyje bus pateikta informacija, kad namas už skelbime nurodytą kainą yra įrengtas, o paspaudus nuorodą su papildoma informacija jau bus nurodyta, kad už įrengimą reikės mokėti papildomą kainą, tokia veikla gali būti pripažinta klaidinančia reklama.
2023 m. spalio 19 d. Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba pranešė, kad vienai įmonei skirtas papeikimas už tai, kad įmonė „nekilnojamojo turto skelbimuose reklamuodama siūlomas įsigyti patalpas („nestandartiniai apartamentai“, „apartamentai parduodami su naudojimosi tvarka“), konkrečiai nenurodė, jog parduodama tik namo dalis. Paaiškinamoji informacija buvo pateikta skelbimų apačioje ir matoma tik paspaudus nuorodą „Rodyti visą aprašymą“. VVTAT įvertino, kad toks informacijos pateikimas neišsamus ir netinkamai pateiktas, todėl gali suklaidinti vartotojus.“
Už klaidinančią reklamą gresia ne tik bauda, bet ir žalos atlyginimas
Už klaidinančios reklamos naudojimą gali būti paskirta bauda iki 3 procentų pajamų einamaisiais finansiniais metais, bet ne didesnė kaip 100 tūkst. eurų, o už per metus padarytą pakartotinį pažeidimą – iki 6 procentų metinių pajamų praėjusiais finansiniais metais, bet ne didesnė kaip 200 tūkst. eurų.
Pravartu žinoti, kad asmuo, patyręs žalą dėl klaidinančios reklamos, gali reikalauti jos atlyginimo. Žalos atlyginimo gali būti reikalaujama, nesvarbu, ar nekilnojamojo turto sandoris sudarytas, ar ne. Pavyzdžiui, tarkime, reklamoje buvo nurodyta „miesto komunikacijos“, o vartotojas ar įmonės atstovas važiavo jo apžiūrėti 300 km, prieš apžiūrint objektą traukė išrašus, konsultavosi su advokatais dėl turto statuso, nes su pardavėju buvo sutarta, kad sėkmingos apžiūros atveju, vietoje bus sudaryta preliminarioji sutartis. Vėliau, apžiūros metu, išaiškėja, kad galimybės prisijungti prie miesto komunikacijų bent artimiausią dešimtmetį nėra, o gręžinio ir nuotekų sistemos įrengimas yra komplikuotas ir brangus, sutartis nesudaroma. Tokiu atveju, jei būtų konstatuotas klaidinančios reklamos naudojimas, asmuo galėtų reikalauti atlyginti patirtą žalą.
Kitas pavyzdys – vienoje reklamoje skelbiama: „Investuodami šioje miesto dalyje visada išlaikysite nekilnojamojo turto patrauklumą ir vertę!“ Reklamos davėjas privalo įrodyti savo teiginių teisingumą reklamos skelbimo metu realiai egzistuojančiais, objektyviais įrodymais. Jei turtą nusipirkęs asmuo išsisaugotų šį reklaminį tekstą, o po kurio laiko norėtų jį parduoti, bet rinkos vertė būtų nukritusi, klaidinančios reklamos naudojimo atveju, turto pirkėjas galėtų reikalauti iš pardavėjo vertės skirtumo atlyginimo.
Žalos atlyginimo gali reikalauti ne tik vartotojai, bet ir įmonės
Pagal Reklamos įstatymo 28 str., nepriklausomai nuo to, ar nekilnojamojo turto sandoris sudarytas, žalos, patirtos dėl klaidinančios reklamos, atlyginimo gali reikalauti tiek vartotojas, tiek įmonė ar verslininkai.
Jei reikalavimas bus grindžiamas būtent klaidinančios reklamos naudojimu, būtina žinoti, kad, jei tokio nekilnojamojo turto pardavimas nėra susijęs su pardavėjo ūkine komercine, finansine ar profesine veikla, savo reikalavimą reikės grįsti bendromis civilinės atsakomybės normomis, o ne Reklamos įstatymo nuostatomis.
Pirkėjų klaidinimo tendencijos nesikeičia ilgą laiką
Tokių nekilnojamojo turto pardavimo skelbimų, kurie klaidina dėl to, kad pateikiama tikrovės neatitinkanti informacija, nuslepiamos esminės aplinkybės ar pats informacijos pateikimo būdas būna klaidinantis, yra apstu. Panašias tendencijas nekilnojamojo turto skelbimų portaluose galima stebėti jau ilgą laiką.
Deja, nepaisant pavienių baudų, įstatymus pažeidžianti pardavimų praktika nekilnojamojo turto sektoriuje vis dar efektyviai nepažabota. Vartotojų teisių apsaugos asociacijos taip pat nekreipia deramo dėmesio į šią veiklą.
Svarbu būti atidiems ir atlikti namų darbus
Prieš darant išlaidas dėl skelbime nurodyto turto teisinio statuso tikrinimo, rekomenduojama atidžiai išanalizuoti skelbimuose pateiktą informaciją, kiek įmanoma daugiau informacijos iš pardavėjo gauti skambučio metu, palyginti ją su viešai prieinama nemokama informacija.
Deja, kai kurie nelaimėliai, suklaidinti reklamų, nusiperka nekilnojamąjį turtą su defektais už žymiai didesnę kainą, nei mokėtų žinodami visas aplinkybes. Pardavėjas jau būna papustęs padus ir išsireikalauti žalos atlyginimo nebėra iš ko.
Skelbimai, kuriuose nutylimi nekilnojamojo turto defektai ar pateikiama klaidinanti informacija, išpučia rinkos kainas. Rinka pati sureguliuotų šį dažną pažeidimų toleravimą, jei populiariausi nekilnojamojo turto skelbimų portalai įgalintų komentarų funkciją. Tada labai greitai taptų aišku, kad „tikra ramybės oazė“ yra dviejų žvyrkelių sankirtoje, o miesto kanalizaciją matysite kaip savo ausis. Tada asmenys priimtų sprendimą įsigyti turtą, turėdami visą esminę informaciją, kurios reikia tokiam sprendimui priimti, nešvaistydami laiko ir lėšų netinkamų objektų analizei ir apžiūrai. Tai galbūt pakoreguotų ir tokių objektų skelbimų kainas, priartinant jas prie realių rinkos kainų.
Kiekvienas asmuo, nukentėjęs nuo klaidinančios reklamos, turėtų nebijoti ginti savo teisių ir kreiptis į priežiūros institucijas. Kuo daugiau bus konstatuota pažeidimų, kuo daugiau baudų bus skirta, tuo verslas bus sąmoningesnis ir atidesnis, o pirkėjai nebebus apgaudinėjami.