Lietuvos bankas. Kas lėmė žemės ūkio paskirties žemės kainų šuolį ir ko tikėtis ateityje?

2011–2014 m. žemės ūkio paskirties žemės kainos kas metus vidutiniškai padidėdavo daugiau nei penktadaliu. Išskirtinai spartus žemės kainų augimas viršijo daugelio kitų rūšių turto – būsto, akcijų, vertybinių popierių – kainų didėjimą. Ar gali tokia kainų raida būti tvari ir kas daugiausia prisidėjo prie žemės kainų augimo?

Žemės ūkio paskirties žemės kainų kaita

Žemės kainos Lietuvoje šiuo metu yra didžiausios per praėjusius 15 metų.

Vidutiniškai vienas hektaras žemės, išskyrus sodus ir sodininkų bendrijų žemę, 2016 m. pirmąjį ketvirtį kainavo 2,7 tūkst. eurų.

Tiesa, pernai kainų augimas pastebimai sulėtėjo. Įtakos tam turėjo įsigalioję nauji žemės įsigijimo ribojimai, kurie gerokai susiaurino perkančiųjų ratą. Kritus aktyvumui, per 2015 m. žemės kainos ūgtelėjo 2,0 proc. Tačiau 2016 m. pradžioje jų augimas vėl paspartėjo ir sudarė 11,3 proc.

Žemė – pastarąjį penkmetį bene pelningiausia investicija Lietuvoje

Žemė gali būti įsigyjama ne tik žemės ūkio veiklai vykdyti. Neretai ji vertinama kaip saugi investicija ir daugelis investuotojų siekia jos įsigyti esant nepalankiems kainų pokyčiams finansų ar kito turto rinkose.

Pastaruoju metu ypač padidėjo ir žemės kaip alternatyvios investicijos patrauklumas. Tokio padidėjimo priežastis – kaip niekada menkas uždarbis iš kitų investavimo priemonių.

Akcijų, būsto kainų kaitos tempai ar skolos vertybinių popierių pelningumo didėjimas pastaruosius kelerius metus buvo gerokai mažesni nei žemės kainų augimas.

Pavyzdžiui, vidutinė žemės hektaro vertė Lietuvoje per pastaruosius penkerius metus išaugo 137,2 proc., euro zonos vyriausybių vertybinių popierių vertė tuo tarpu padidėjo 34,7 proc., Vilniaus vertybinių popierių biržoje esančių įmonių akcijų vertė ūgtelėjo 18,6 proc., o būsto kainos – 16,8 proc. Tuo pačiu laikotarpiu vartotojų kainos Lietuvoje padidėjo tik 6,3 proc.

Ūkininkų techninės galimybės leistų apdirbti didesnius žemės plotus

Žemės ūkio veiklos efektyvumas Lietuvoje didėja. Pastaruoju metu sparčiai didėjo žemės ūkio investicijos į pastatus, transporto priemones ir mašinas.

Atitinkamai mažėjo poreikis ūkyje turėti daugiau darbuotojų, taigi jų skaičius mažėjo, o patys ūkiai pamažu tampa vis didesni. Visa tai rodo Lietuvos žemės ūkio modernėjimą.

Turimi techniniai pajėgumai leidžia efektyviau išnaudoti dirbamos žemės plotą ir gauti daugiau pajamų iš žemės ūkio veiklos.

Grūdinių augalų derlingumas per 2006–2014 m. padvigubėjo. 2004 m. žemės ūkyje iš vieno hektaro sukurtos bendrosios produkcijos vertė sudarė beveik 500 eurų, o 2013 m. – jau beveik 900 eurų.

Nors nemaža dalis ūkininkų investicijų vis dar tenka žemės ūkio technikai, mašinoms ir transporto priemonėms, tačiau duomenys rodo, kad nuo 2009 m. nuolat didėja investicijų dalis, ūkininkų skiriama žemei įsigyti. Pastebimas didėjantis ūkininkų poreikis plėstis, turėti daugiau žemės.

Tikėtina, kad šiuo metu ūkininkų turimi techniniai pajėgumai ne visiškai panaudojami.

Pavyzdžiui, skyrus dideles investicijas technikai ir gamybiniams pajėgumams atnaujinti, tolesnę veiklos plėtrą gali stabdyti žemės neturėjimas ar ribotas jos kiekis. Todėl ir kyla poreikis ūkininkams didinti turimas žemės valdas, o, didėjant paklausai, kyla žemės ar jos nuomos kaina.

Prie spartesnio žemės kainų augimo galėjo prisidėti ir parama žemės ūkio veiklai

Įvairialypė viešojo sektoriaus parama žemės ūkiui Lietuvoje yra dosni.

Per pastarąjį dešimtmetį žemės ir maisto ūkiui bei kaimo plėtrai skirta parama sudarė beveik 8 mlrd. eurų. Be jos, įvairios institucijos teikia dar apie 20 skirtingų rūšių paramos (pvz., draudimo įmokų, paskolų palūkanų kompensavimas ir pan.).

Žemės ūkio sektorius Lietuvoje naudojasi ir 25 išskirtinėmis mokestinėmis lengvatomis.

Dalis ūkių apskritai gali dirbti pelningai tik dėl gaunamos paramos. Pavyzdžiui, 2013 ir 2014 m. savo jėgomis, t. y. be paramos, pelningai veikė iš esmės tik mažus (iki 20 ha) ir tik didelius (nuo 100 ha) žemės plotus turintys ūkininkai. O štai 20–100 ha žemės turinčių ūkių veikla be viešojo sektoriaus teikiamos įvairialypės paramos būtų nuostolinga.

Užsienio šalių patirtis rodo, kad žemės ūkiui teikiamos paramos padidėjimas paprastai lemia žemės kainos augimą.

Subsidijos, teikiamos žemės ūkio veiklai ar žemės turėtojams, yra linkusios pavirsti žemės pardavimo ar nuomos kainos dalimi, nors šių subsidijų pirminė paskirtis yra kurti darbo vietas, didinti produktyvumą žemės ūkyje.

Šalių patirtis labai nevienoda, tačiau didžioji dalis atliktų tyrimų rodo stiprų tiesioginį ryšį tarp žemės kainų ir teikiamos paramos.

Parama žemės ūkiui didina žemės turėjimo patrauklumą ir prisideda prie kainų kilimo.

Bankų skolinimas ir žemės kainų augimas

Bankai Lietuvoje daugiau skolina žemei įsigyti. Per metus bankų suteikiamų paskolų žemės sklypams įsigyti suma, palyginti su per metus sudaromų visų žemės sandorių verte, nuo 2009 iki 2015 m. vidurio padidėjo daugiau nei 4 kartus – nuo 1,3 iki 6,0 proc.

Aktyvesnis bankų dalyvavimas žemės rinkoje kol kas nerimą kelti galinčių ženklų nerodo.

Nors bankų paskolomis finansuojamų žemės sandorių dalis padidėjo kelis kartus, tačiau ji laikytina per menka, kad galėtų daryti įtaką žemės kainoms.

Pavyzdžiui, gyvenamojo būsto rinkoje bankų paskolomis finansuojama daugiau nei pusė visų sandorių.

Įsigyjant žemę, bankai daugiau kredituoja ūkininkus, o ne kitus žemės pirkėjus.

Nepagrįstas žemės kainų augimas, kurį gali sukelti spekuliantų skolinimasis iš bankų, siekiant pasipelnyti iš žemės kainų padidėjimo, yra suvaržytas.

Žemės paklausa ir kainos ateityje neturėtų mažėti

Pirmiausia, ūkininkų investicijos į žemę didėja ir tokia tendencija, tikėtina, išliks ateityje.

Tam prielaidas sudaro anksčiau skirtos didelės investicijos technikai ir turimi pakankami pajėgumai.

Siekdami juos panaudoti, ūkininkai ieškos naujų galimybių. Vienas iš veiksnių, ribosiančių tolesnę žemės ūkio plėtrą Lietuvoje trumpuoju laikotarpiu, bus tinkamos dirbamos žemės trūkumas. Panašu, kad Lietuvos ūkiai turimomis techninėmis galimybėmis yra pasiviję Vakarų Europos ūkius, tačiau žemės kainos dar gerokai mažesnės.

Vis daugiau kalbama apie Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nuo 2015 m. įsigaliojusių suvaržymų mažinimą. Kokią įtaką tai padarytų žemės kainai, vienareikšmiškai atsakyti yra sudėtinga. Tačiau tikėtina, kad išaugęs perkančiųjų skaičius didins žemės paklausą ir bent trumpuoju laikotarpiu lems tolesnį jos kainų augimą.

Iš esmės vienintelis veiksnys, galintis lemti žemės kainų mažėjimą ilguoju laikotarpiu, yra sparti Lietuvos ekonomikos raida. Lietuvos ekonomikai padarius sparčią pažangą, naujas ES paramos teikimo etapas (nuo 2020 m.) galėtų būti mažesnės apimties.

Tai atitinkamai lemtų mažesnę paramą žemės ūkiui, taigi ir mažesnį paramos pavirtimą žemės kainas. Daliai investuotojų žemės ūkio veikla dėl to veikiausiai taptų mažiau patraukli, o tai lemtų mažesnę žemės paklausą.