Vienas jauniausių sovietinių mikrorajonų
Pašilaičiai – buvęs kaimas netoli Vilniaus. Istoriniuose šaltiniuose minimas nuo XVIII a. XIX a. pabaigoje čia gyveno 89 gyventojai, 1953 m. – virš 200. Plečiantis Vilniaus miestui, 1987 m. pastatytas mikrorajonas, pavadintas tuo pačiu vardu. Projekto autorius – architektas K. Balėnas. Rajoną sudaro kelios pagrindinės gatvės – Žemynos, Medeinos, Gabijos ir Pašilaičių. Gatvių planas sudaro 3 žiedus, kurių viduryje – ramios, automobilių nepasiekiamos pėsčiųjų erdvės.
Anot „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko, Pašilaičiai – vienas vėliausiai plėtotų sovietmečio miegamųjų mikrorajonų. Pirmieji 5 ir 9 aukštų gelžbetoninio ir monolitinio betono daugiabučiai pietinėje dalyje iškilo 1986 – 1991 metų laikotarpiu. Šios rajono teritorijos (Medeinos, Žemynos, Gabijos gatvės) suplanavimas primena Lazdynus, kai gyvenamuosius kvartalus juosia gatvių žiedai.
„Ekonominio pakilimo laikotarpiu, nuo 2006 metų, į mikrorajoną vėl suplūdo kranai. Naujo būsto plėtra susikoncentravo neužstatytose šiaurinėje (Perkūnkiemio ir Pavilnionių gatvės) bei rytinėje (Justiniškių gatvė) dalyse. Nauji, daugiausia 9 aukštų, daugiabučiai pastatyti daug tankiau, kvartaluose – ypač mažai žalumos. Vien per 2007 – 2008 metus Pašilaičiuose buvo pastatyta beveik 50 daugiabučių – apie 3000 butų, ir jei ne pasaulinė finansų krizė, jų neabejotinai būtų buvę dar daugiau“, – tikina NT analitikas.
Žalios zonos ir švarus oras
Socialinė aplinka Pašilaičiuose, kaip ir kituose sovietmečiu statytuose mikrorajonuose, sensta, tačiau, pasak Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidento Mindaugo Statulevičiaus, situaciją gelbsti jaunos poros ir šeimos, kurios keliasi gyventi į jau pastatytus arba vis dar statomus naujų daugiabučių kvartalus.
„Vystomi daugiau ekonominės klasės projektai, bet pats rajonas turi privalumų: gerai išvystytą mokyklų ir darželių tinklą, šalia yra poliklinika, labai geras susisiekimas su miestu (Pašilaičiai apriboti dviem greito eismo gatvėmis). Jis dar labiau pagerės, kai bus nutiesta Šiaurinė gatvė. Kita vertus, senieji daugiabučiai jau senoki, jiems yra apie 30-40 metų, o jauni žmonės nori naujos kokybės, naujo išplanavimo, aplinkos, energetiškai efektyvesnio būsto. Tad vystytojų banga, kuri atėjo į šį mikrorajoną prieš kokius 5-8 metus į Pašilaičius, stengiasi tą spragą ir užpildyti“, – savo įžvalgomis dalijasi M. Statulevičius.
Kalbėdamas apie Pašilaičių privalumus, NT ekspertas sako, be patogaus susisiekimo su kitais mikrorajonais ir išvystytos kelių infrastruktūros, jis kol kas pasižymi maža oro tarša, žaliųjų zonų gausa. Kita vertus, pasak M. Statulevičiaus, iki visiškai aukštos gyvenimo kokybės Pašilaičiuose vystomuose naujuose daugiabučių kvartaluose trūksta socialinės infrastruktūros: vaikų žaidimų zonų, aikštelių ir, pasivaikščiojimo vietų ir pan.
„Dėl užtankinimo – nesakyčiau, kad statoma labai intensyviai. Daugiausiai yra 5-6 aukštų daugiabučiai, nėra kažkokie labai dideli tie masyvai, ten nesibaiminčiau dėl to. Kai kurie stato su požemine automobilių aikštele, tad viršutines erdves bus galima išnaudoti žaidimų ir poilsio paskirčiai“, – pažymi M. Statulevičius.
Kainos – įkandamos
„Inreal“ duomenimis, šiuo metu Pašilaičių seniūnijoje yra beveik 300 daugiabučių ir per 16 tūkst. butų. Pasak NT analitiko T. S. Kvainicko, dėl nedidelių kainų, mikrorajonas ir toliau išlieka populiarus tarp naujakurių. Pirkėjai labiausiai domisi 30–45 kv.m ploto butais. Tiesa, pandemijos, susitraukus mažo ploto butų paklausai, ūgtelėjo dėmesys 60–80 kv.m būstais.
NT ekspertas tęsia, kad butų kainas antrinėje rinkoje galima išskirti į dvi dalis: daugiabučių statytų 1980 – 1995 metų laikotarpiu ir tuos, kurie pastatyti po 2005 metų.
„Šiuo metu esančio pasiūloje senesnių butų pardavimo kainos Pašilaičiuose siekia nuo 1130 iki 1600 Eur/kv.m. Vieno kambario būstą galima nusipirkti už 49 500 – 57 000 eurų, dviejų kambarių – už 63 000 – 69 000 eurų, trijų kambarių – už 74 000 – 88 000 eurų. Naujesnės nei 15 metų statybos butų pardavimo kainos Pašilaičiuose siekia nuo 1350 iki 2540 Eur/kv.m. Vieno kambario būstą galima nusipirkti už 56 500 – 66 500 eurų, dviejų kambarių – už 76 500 – 89 800 eurų, trijų kambarių – už 92 000 – 116 000 eurų“, – kainas vardija NT analitikas.
Šiuo metu, T. S. Kvainicko teigimu, didesnis naujos statybos butų pasirinkimas Pašilaičiuose yra keturiuose būsto projektuose, kur siūloma per 200 butų: „Pasiūloje yra ir keletas kitų projektų, tačiau juose esantys likučiai didelės pasirinkimo laisvės nesuteikia. Vidutinė naujo statybos buto su daline apdaila kaina Pašilaičiuose siekia nuo 1050 iki 1700 Eur/kv.m.“
Būsto nuomos kainos Pašilaičiuose senesnės statybos namuose, pasak NT eksperto, siekia 5,2 – 8 Eur/kv.m. Vieno kambario butą galima išsinuomoti už 230 – 300 Eur/mėn., dviejų kambarių – už 300 – 350 Eur/kv.m, trijų kambarių – už 350 – 400 Eur/kv.m. Naujesnės statybos namuose nuomos kainos siekia 6,4 – 13 Eur/kv.m. Vieno kambario butą galima išsinuomoti už 300 – 350 Eur/mėn., dviejų kambarių – už 360 – 450 Eur/kv.m, trijų kambarių – už 450 – 500 Eur/kv.m.
Neišvengia ir automobilių statymo problemų
Tačiau Pašilaičiuose vystomi ne tik gyvenamosios, bet ir komercinės paskirties NT projektai. T. S. Kvainicko teigimu, šiame mikrorajone verslo patalpų tikrai netrūksta.
„Ties Ukmergės gatve pastatytas ne vienas verslo bei prekybos centras, susiformavę įvairūs klasteriai, pavyzdžiui, sankryžoje su Ateities gatve dominuoja prekyba automobiliais, ties Perkūnkiemio gatve – verslo centrai“, – sako pašnekovas.
Kita vertus, anot NT analitiko, Pašilaičiai turi vieną ir svarbią problemą – socialinės infrastruktūros plėtros trūkumą, ką pabrėžė ir M. Statulevičius.
„Šiaurinėje dalyje iš esmės nėra viešojo sektoriaus mokyklų bei darželių. Trūkumas tampa akivaizdus palyginus naująją mikrorajono dalį, Perkūnkiemį, su senąja, pvz. Medeinos, Žemynos ir Gabijos gatvių kvartalais. 2006 – 2008 metų laikotarpiu nekilnojamojo turto plėtotojams sutelkus didžiausią dėmesį į gyvenamosios bei komercinės paskirties objektų vystymą buvo viliamasi, kad įsikūrus naujiems gyventojams bus atliktos investicijos ir į socialinių objektų plėtrą. Deja, šias viltis išsklaidė pasaulyje praūžusi finansų krizė. Galimas viešojo sektoriaus indėlis į socialinės infrastruktūros plėtrą yra ribotas, nes dauguma neužstatytų sklypų didžiąja priklauso privačioms įmonėms“, – komentuoja NT analitikas.
Jis tęsia, kad Pietinėje mikrorajono dalyje automobilių aikštelių klausimas sprendžiamas analogiškai, kaip ir bet kuriame kitame šio laikotarpio statybos miegamajame mikrorajone – transporto priemonėmis užstatomos gyvenamųjų kvartalų gatvelės bei kiemai. Šiaurinėje dalyje, kurioje pastatų tankumas yra didesnis, situacija taip pat prasta.
„Požeminių parkavimo vietų yra, tačiau būsto kainos buvo ir išlieka orientuotos į ekonominį segmentą, todėl ne visi gyventojai jas įsigyja. Reikalavimai numato vienos automobilio vietos įrengimą vienam butui, tačiau dėl prasčiau išvystyto viešojo transporto po automobilį dažnai turi abu šeimos nariai, tad vietų automobiliams dažnai trūksta“, – pabrėžia T. S. Kvainickas.
Stringa spūstyse
NT analitikas tęsia, kad nors Pašilaičių susisiekimas su kitais Vilniaus mikrorajonais yra pakankamai geras, tačiau didelis automobilių skaičius formuoja transporto spūstis. Ukmergės gatvės atkarpa iki miesto centro yra, palyginus, nedidelė, tačiau šioje gatvėje daug reguliuojamų sankryžų, kurios papildomai pristabdo automobilių eismą. Kitas svarbus veiksnys – važiavimo maršrutų alternatyvų trūkumas. Mažiausias atstumas iki centrinės miesto dalies – Ukmergės gatvė, tačiau ja naudojasi ir nemažai periferinių kvartalų gyventojų.
„Automobilių eismas yra ganėtinai intensyvus – apie 800 automobilių per valandą. Laisvės pr. bei Vakarinį aplinkkelis nukreipia dalį srauto per T. Narbuto gatvę, tačiau ja naudojasi ne tik Viršuliškių ar Karoliniškių gyventojai, bet ir tankiai apgyvendinta Pilaitė. Oslo gatvė sudaro pernelyg didelį lanką, jau nekalbant apie tai, kad Geležinio vilko gatvė taip pat turi pralaidumo ribas. Tuo tarpu, pavyzdžiui, Žirmūnų, Baltupių, Jeruzalės ar Santariškių gyventojai gali rinktis tarp Geležinio vilko, Kalvarijų ir Žirmūnų gatvių“, – vardija pašnekovas.
T. S. Kvainicko teigimu, vertinti Pašilaičių, o ypač Perkūnkiemio, ateitį galima dvejopai. Viena nuomonė, kad dėl mažų kainų, didelio pastatų tankumo bei socialinės infrastruktūros trūkumo mikrorajono patrauklumas ateityje gali ženkliai mažėti, ir šioje mikrorajono teritorijoje formuosis kažkas panašaus į getus. Kita vertus, Pašilaičiai yra vystomi kompleksiškai, jame statomi ne tik gyvenamieji bet ir komerciniai objektai, tad išsprendus švietimo bei kitų viešųjų įstaigų klausimą, tikėtina, kad ateityje susiformuos uždara „miesto sala“, kurioje sumažės individualaus transporto poreikis bei aktyvus judėjimas iš ir į miesto centrą.
Kita vertus, pasak M. Statulevičiaus, Pašilaičiai turėtų atsirasti rajonų, kuriuose galima patogiai, sąraše: „Pašilaičiai, Justiniškės, Pilaitė – jie yra panašūs ir kai žmonės lygina, kur gyventi, tai Pilaitė turi iššūkį dėl išvažiavimo iš miesto, o Pašilaičiai turi bent kelis išvažiavimus ir perspektyvą turėti dar kelis, tad, kam aktualu judumas mieste, Pašilaičiai yra svarstytinas variantas“, – įsitikinęs pašnekovas.