Paskolų aptarnavimo brangimas
Euro zonoje pernai jau kelis kartus keltos bazinės palūkanų normos, taip siekiant slopinti infliaciją.
„Europos Centrinis Bankas (ECB) nusiteikęs, sakyčiau, agresyviai ir yra tikrai nepavydėtinoje padėtyje‟, – besibaigiant 2022-iesiems televizijos laidoje „Delfi tema“ sakė „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
Jo teigimu, viena vertus, euro zonoje infliacija yra gerokai didesnė nei ECB norėtų, bet, kita vertus, aišku, jog pagrindinė infliacijos priežastis yra išorinė, tai yra, energijos kainos, žaliavų brangimas ir čia didesnės palūkanų normos bejėgės. Jos gali nebent sumažinti bendrą paklausą ir taip prislopinti kainų augimą, kartu rizikuojant padidinti nedarbo lygį ir sukelti recesiją.
„Palūkanų normų didėjimas nesustos ten, kur yra dabar, ir dabar ateities sandoriai rodo, kad „Euribor‟ gali pakilti iki 3,5 proc. Tai jau padarytų daugelį būsto neįperkamą su dabartinėmis kainomis ir dabartiniais atlyginimais. Tai būtų jau rimtas šokas‟, – aiškina ekonomistas.
Anot jo, greta reikia paminėti ir taip jau sumažėjusią gyventojų perkamąją galią, tad „artimiausias pusmetis neatrodo labai šviesiai‟.
„Trijų mėnesių sandoriai rodo, kad per artimiausią pusmetį bus pasiekta 3,5 proc. („Euribor‟). Dabar rinkoms atrodo, kad tai yra palūkanų normų lubos. Mūsų nuomone, tiek nepakils palūkanų normos arba pakils iki tokio lygio tik trumpam. Nes esant tokiam palūkanų normų lygiui daugelis valstybių atsidurtų sudėtingoje padėtyje‟, – aiškina ekonomistas.
Pasak jo, tai reiškia, kad vidutinės būsto paskolos bendros palūkanos, jeigu skaičiuotume su maždaug 2 proc. bankų marža, siektų 5,5 proc.
„Tai – apie 15 metų nematytos palūkanų normos. Ir tai ženkliai mažina gyventojų norą ir galimybes bent jau kol kas įsigyti būstą. Jeigu mes ilgą laiką matėme nulinį ar žemiau nulio „Euribor‟, tai iki 3 proc. pakilęs – vidutinė būsto paskola yra apie 100 tūkst. eurų – yra papildomi 3 tūkst. eurų per metus.
Vidutines pajamas gaunančiai šeimai tai reiškia, kad dešimtadalis tų pajamų nukeliauja vien padidėjusioms palūkanų normoms mokėti‟, – skaičiuoja ekonomistas.
N. Mačiulio teigimu, negelbėja šioje situacijoje net 10 proc. atlyginimo didėjimas, nes visa tai „suvalgo‟ didesnės palūkanų normos.
Kada verta pirkti?
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovių grupės „Omberg group“ vadovė Dalia Andrulionienė, paklausta, ar dabar tinkamas metas pirkti būstą, sako, jog kiekvienas atvejis individualus, svarbu įsivertinti kelis svarbiausius veiksnius: savo ar šeimos biudžetą, galimybes, banko kreditavimą (jeigu perkama su paskola) ir, žinoma, tinkamo būsto radimą.
„Mes nekilnojamojo turto rinkoje turime tokį posakį: kada būstą bepirktum, vis tiek esi penkerius metus pavėlavęs. Dėl ko taip yra? Dėl to, kad visą laiką būsto kainos kažkiek kyla – lėtai, bet kyla. Ir man atrodo, kad būsto pirkimas nėra spontaniškas dalykas, jis yra labai subrandintas, labai apgalvotas, ar tai būtų vieno žmogaus, ar šeimos, ar pirmas būstas, ar dėl šeimos padidėjimo‟, – sako D. Andrulionienė.
Jos teigimu, jeigu konkretaus žmogaus situacija yra palanki įsigyti būstą, tą reikia ir daryti, nes bet kuriuo atveju, kai ateis laikas jį keisti, vėl ateis tam tikra „rinkos banga‟.
„Ir jeigu tuo metu kainos bus išaugusios, tai ir savo būstą parduosi brangiau, ir kitą pirksi brangiau. Jeigu jos bus nukritusios, tai atitinkamai ir tau darys įtaką būsto keitimui‟, – kalbėjo pašnekovė.
N. Mačiulis šiuo metu mato du skirtingus pirkėjus: perkančiuosius būstą dėl poreikio turėti gyvenamąją vietą ir dėl investicijos.
„Vieni yra tie, kurie perka būstą savo asmeniniams poreikiams – ten dažnai ne palūkanų normos lemia sprendimą, nes jeigu reikia kažkur šeimai gyventi, tai turbūt lygina nuomos ir įsigijimo alternatyvas. Nuomos alternatyvos yra tokios, kokios yra: neužmirškime, kad demografinės tendencijos šiemet Lietuvoje yra visiškai netikėtos, turime 50 tūkst. naujų gyventojų (iš Ukrainos – red.), didžioji dalis jų yra didžiuosiuose miestuose, dėl to matėme nuomos kainos šuolius‟, – sako ekonomistas.
Tad, pasak jo, čia nėra lengvų alternatyvų, jeigu žmogui reikia pirmo būsto, net jeigu jis yra brangus ar net kai kuriais atvejais per brangus.
„Tai galbūt ieškos kaip pirmo įsigijimo mažesnio būsto, galbūt ne tame rajone, kur norėtų. Bet čia turbūt neturėtų būti labai reikšmingų pokyčių‟, – prognozuoja gyventojų elgesį ekonomistas.
Tačiau pokyčiai esą bus matyti vertinant investuojančiuosius į antrą ar trečią būstą.
„Tai turbūt investicijos kurortiniuose miestuose, pajūryje ir nuomai įsigyjami būstai didžiuosiuose miestuose. Ten jau daug atsargiau investuotojai vertins tokias įsigijimo alternatyvas. Turint omenyje, kad ir kapitalo kaina padidėjo, tai yra, ir palūkanų normos, ir jau mažiau patraukli nuomos grąža esant tokiai aplinkai. Tai čia, manau, kurį laiką bus mažiau pirkėjų ir ten dabartinis aukštesnių palūkanų periodas yra mažiau patrauklus įsigijimams‟, – aiškina pašnekovas.
Plėtotojų nuotaikos ir kainų perspektyvos
Kalbėdama apie nekilnojamojo turto plėtotojų nuotaikas D. Andrulionienė sako, kad jos dabar yra „stabiliose žemumose‟.
„Mes savo rezultatus dažniausiai vertiname ne notarinių sutarčių skaičiumi, ką mato Registrų centras, bet vertiname preliminarių sutarčių skaičiumi ir šie skaičiai, ypač antrąjį 2022 metų pusmetį, iš tikrųjų yra labai žemi.
Palyginimui galiu pasakyti, – neskaičiuokime 2021 metų, kada buvo bumo metai ir dideli pardavimai – jeigu žiūrime į 2019 arba 2020 metus, tai vidutinis preliminarių sutarčių skaičius per metus yra apie 4,5–5 tūkst. sutarčių. Tai 2022 metais greičiausiai bus 2 tūkst. sutarčių ar šiek tiek daugiau‟, – sako „Omberg group‟ vadovė.
Anot jos, džiugina bent tai, kad nebuvo nė vieno mėnesio be sutarčių.
„Visiškai nulyje, ką stebėjome po pandemijos prasidėjimo, mes nesame. Registrų centras fiksuoja šiek tiek senesnius sandorius, nes preliminarios sutartys pasirašomos gerokai į priekį, kada projektas tik prasideda ar yra įpusėjęs, tai vertinti pagal Registrų centro duomenis yra sudėtinga, bet žiūrint į nekilnojamojo turto rinkos „temperatūrą‟ – taip, per pastaruosius 7–10 metų, tai yra žemiausi pardavimai, bet man atrodo, kad jie stabilizavosi‟, – kalba D. Andrulionienė.
Prognozuodama 2023 metų situaciją ji sako, jog plėtotojai tikisi rinkos augimo ir tam yra prielaidų.
N. Mačiulis, kalbėdamas apie būsto kainas, mano, kad jos turi erdvės mažėti.
„Nuo šio dešimtmečio pradžios, nuo pandemijos pradžios, per trejus metus, būsto kainos visuose segmentuose, beveik visuose miestuose Lietuvoje padidėjo apie 50 proc. Tai tikrai didelis šuolis per tokį trumpą laikotarpį.
Tuo pat metu atlyginimai taip pat augo sparčiai, maždaug dešimtadaliu per metus, bet aišku, jie nepasivijo nekilnojamojo turto kainų didėjimo ir tai jau mažina būsto įperkamumą, daliai gyventojų sunkiau įpirkti tokio paties ploto būstą‟, – teigia N. Mačiulis.
Pasak jo, dabar dar prisidėjo ir didėjančios palūkanų normos: daugelis gyventojų, ypač jaunų šeimų, niekada nematė situacijos, kad „Euribor‟ yra teigiamas, o šiuo metu jis artėjantis prie 3 proc. (12 mėn. „Euribor“ jau kirto šią ribą).
Ekonomisto teigimu, prielaidų mažėti būsto kainoms yra.
„Bent jau žiūrint į kai kurias kitas valstybes mes matome tokių tendencijų. Nekilnojamojo turto kainos mažėja JAV, Kanadoje, Australijoje, Naujoje Zelandijoje, Šiaurės valstybėse – Švedijoje, Norvegijoje. (…)
Ką skaičiuoja Lietuvos bankas ir Europos Centrinis Bankas, kad žiūrint į gyventojų pajamų tendencijas, į nuomos pajamingumo rodiklius, galimai būstas bent jau kai kuriuose miestuose, segmentuose Lietuvoje yra dešimtadaliu pervertintas. Tai nereikėtų nustebti, jeigu būtų tokia kainų korekcija‟, – komentavo „Swedbank‟ ekonomistas.
D. Andrulionienė nelinkusi teigti, kad yra prielaidų kainų kritimui. Pasak jos, nors antroje 2022 metų pusėje jau buvo galima matyti žaliavų kainų stabilizavimąsi, yra kitų kainas lemiančių veiksnių.
Aš manau, kad kainos stabilizuosis arba augs labai nežymiai, kita vertus, mes šiandien nekilnojamojo turto rinkoje matome labai daug investuoto kapitalo ir pritrauktų investuotojų – tiek fizinių asmenų, tiek struktūrinių fondų, kuriems taip pat yra užtikrinta, pažadėta grąža ir mes taip pat statome iš investuotojų pinigų ir negalime jų nuvilti ar kažkaip kitaip pakenkti savo verslui ateityje‟, – sako D. Andrulionienė.
„Omberg group‟ vadovė pripažįsta, kad galutinis veiksnys kainai yra pasiūlos ir paklausos pusiausvyra ir tai darytų įtaką kainai, tačiau paklausos kritimo galimybę ji šiuo metu vertina kaip labai mažai tikėtiną.
Kalbėdama apie būsto įperkamumą pašnekovė sako, kad jis vis tiek didesnis nei prieš 8 metus.
„Lyginant 2020 metus ar 2021 metus, taip, tas įperkamumas mažėja. Tačiau verslai taip pat gyvena savo ciklu ir nepamirškime, kad (...) verslai skaičiuoja savo rezultatus, vyksta rezultatų įvertinimai, esu tikra, kad praktiškai visi verslai 2023-iems metams biudžetuoja ženkliai didesnius atlyginimus arba jų pakėlimus negu 2022-iems metams vien dėl infliacijos ir pagalbos savo darbuotojams išgyventi komfortiškiau negu kad buvo.
Tai jeigu darysime prielaidą, kad statybų ar butų kainos nebekils arba kils labai nežymiai, tai tos „žirklės‟, atotrūkis taip pat turėtų mažėti. Reikės laiko, kol jos vėl susibalansuos. Bet aš manau, kad 2023 metai bus teigiamas postūmis‟, – sakė D. Andrulionienė.
Krizės nebus?
N. Mačiulis teigia, kad jeigu yra gyventojų, besibaiminančių 2008–2009 metų krizės pasikartojimo, tai dabartinė situacija yra kitokia.
„Krizė paprastai yra toks didelis, netikėtas lūžis, kuriam sunku pasiruošti, tai šią situaciją pavadinčiau kritimu iš medžio, į kurį neturėjome lipti. Daugeliu atveju įlipome į tą medį. 50 proc. per trejus metus pabrangęs būstas nėra normali situacija.
Mes bėgome priešakyje savęs toliau savo galimybių. Tai dabar grįžtame prie galimybių. Tas kritimas – turbūt neišvengsime tam tikrų apibrozdinimų ir mėlynių, bet manau, kol kas, vertinant dabartinius rodiklius, didesnių lūžių pavyks išvengti‟, – teigė jis.
D. Andrulionienė taip pat viliasi, kad į NT rinką ateis atsigavimas – jeigu ne šiemet, tai bent 2024 metais.
„Labai tikiuosi, kad jeigu, duok Dieve, nebus kažkokių pasaulinių kataklizmų, sulauksime vis daugiau gerėjančių žinių dėl karo Ukrainoje, vis daugiau žmonės jausis, kad gali valdyti situaciją, – tai tikrai viskas turėtų stabilizuotis ir po truputėlį grįšime, gal ne 2023 metais, bet 2024 metais į tuos pardavimus ir tą galimybę įsigyti būstą, kokią turėjome 2019 metais‟, – sakė ji.
Pasak grupės vadovės, lyginti prieš daugiau kaip dešimtmetį įvykusią krizę su dabartine situacija nėra korektiška.
„Tai nėra palyginami dalykai. Mes neturime tos pačios situacijos, kalbant apie būsto kainas, tvarumą, kaip mes jį statėme, kokie šiandien vystytojai – vieno projekto, ar stabili, tvari rinka. Tai yra vienas dalykas.
Antras labai svarbus dalykas yra nedarbo lygis, dar šių metų trečią ketvirtį mes turėjome žemiausią nedarbo lygį, 5 proc., per labai ilgą laikotarpį. Tuo tarpu per praėjusią krizę jis augo iki 20 proc. ir užaugo labai greitai‟, – sako D. Andrulionienė.
Ir vis dėlto paskolų aptarnavimo brangimas gali versti klausti, ar infliacijos prislėgtiems namų ūkiams dabar pagrįstai tenka našta išspręsti tos infliacijos problemą ir prisiimti tokius papildomus kaštus ant savo pečių.
N. Mačiulis situaciją vadina makabriška.
„Gyventojai kenčia nuo maisto produktų brangimo, nuo energijos išteklių brangimo ir dar greta (Europos) Centrinis Bankas prideda į tą puokštę ir didesnes palūkanų normas. Bet centrinis bankas turi labai siaurą regos lauką: tikslas – užkirsti kelią kainų augimui tokiam, kokį mes matėme šiemet, net jeigu to kaina bus didesnis nedarbo lygis, mažesnis vartojimas‟, – teigia N. Mačiulis.
Paklaustas, ką galima buvo daryti kitaip jis teigė, jog galbūt reikėjo anksčiau reaguoti.
„Na, galbūt galėjo centriniai bankai anksčiau reaguoti į infliacijos ženklus, vyriausybės galbūt galėjo mažiau prociklinę fiskalinę politiką vykdyti, neįlieti tiek daug pinigų pandemijos metu, kas irgi prisidėjo prie infliacijos‟, – teigia „Swedbank‟ ekonomistas.
Pasak jo, dabartinėje situacijoje labai sudėtinga padaryti ką nors daugiau, o kompensavimas (analogiškas kompensacijoms energetikoje) galėtų sukurti užburtą ratą.
„Nes jeigu vyriausybės skolintųsi ir vėl dalintų pinigus į kairę ir dešinę įvairiausioms kompensacijoms, tai vienas dalykas, labai didelė našta užkraunama ateities kartoms arba mums patiems ateityje, nes valstybė dabar irgi skolinasi už gerokai didesnes palūkanas – apie 5 proc. dešimties metų palūkanų normos. Ir tuo pačiu metu gali sukurti dar didesnę infliaciją.
Jeigu minimalų mėnesio atlyginimą padidintų ne 15 proc., o 20 proc., tai vėlgi daugeliu atveju tai pakeltų daugelio paslaugų kainas, vėl padidėja infliacija, vėl sukuriamos prielaidos centriniam bankui dar labiau kelti palūkanų normas. Lengvos, neskausmingos išeities iš dabartinės situacijos nėra. Tikrai reikia nusiteikti, kad bent jau kai kam ir kai kuriais atvejais labai skaudės‟, – sakė N. Mačiulis.
Klientai dažniau skambina pasitarti
SEB bankas pateikė savo skaičiavimų ir komentarą „Delfi‟ dėl palūkanų normų.
„Šiuo metu sulaukiame pavienių klientų prašymų atidėti kredito įmokų mokėjimą dėl pasikeitusių jų šeimos finansinių aplinkybių ir nepastebime, kad tokių paraiškų srautas būtų išaugęs.
Nepaisant to, kad realių prašymų atidėti mokėjimus didėjimo dar nematome, klientai dabar dažniau pasiskambina ar užsiregistruoja į konsultacijas, norėdami pasitarti‟, – komentuoja SEB banko valdybos narė ir Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovė Eglė Dovbyšienė.
Ji pateikė pavyzdį, kad jeigu vidutinė būsto paskola siekia 70 tūkst. eurų, o iki paskolos grąžinimo liko 23 metai, taikomas paskolos grąžinimo metodas – anuitetas, tuomet priklausomai nuo „Euribor‟ augimo, keičiasi ir įmoka.
Jei būsto paskolų palūkanų norma didėja 2 proc. (iki 4 proc.), mėnesio įmoka išaugtų apie 73 eurais. Jei didėja 3 proc. (iki 5 proc.), mėnesio įmoka išaugtų apie 113 eurų. Atkreipiamas dėmesys, kad skaičiavimai yra bendro pobūdžio, remiantis vidutine būsto paskolos suma.
Klientai gali kreiptis į banką su prašymu atidėti kredito įmokų mokėjimą nekeičiant galutinio kredito grąžinimo termino. Atidėjus kredito įmokų mokėjimą, mokamos tik palūkanos. Priklausomai nuo aplinkybių, kredito įmokų mokėjimą galima atidėti nuo 3 iki 6 mėn., o prireikus ir ilgiau.
„Svarbu pažymėti, kad tuo pačiu klientai turėtų įvertinti savo šeimos biudžetą, atsisakyti nebūtinųjų išlaidų, tam tikrų pramogų ar kitų išlaidų, kurias galima apriboti, kol finansinė padėtis pagerės‟, – teigia SEB banko atstovė.