Plėtotojai pripažįsta, kad norintys pasirinkti labiausiai jiems tinkantį būstą pirkėjai vėl ima dairytis į brėžinius. Bet į nuo šių metų pradžios kartojamą klausimą, ar nesipučia naujas burbulas, analitikai atsako, kad būsto rinkos temperatūra normali.
Kita vertus, pardavėjų ir pirkėjų lūkesčiai visuomet skiriasi: vieni nori parduoti kuo brangiau, kiti – įsigyti kuo pigiau. Savaitraštis „Veidas“ siūlo ne tik prisiminti nuosmukius ir pakilimus, kuriuos nekilnojamojo turto rinka patyrė per pastarąjį dešimtmetį, bet ir palyginti lūkesčius su realia situacija šioje rinkoje.
2007-ųjų kainų dar nepasiekėme
Nors pernai butų kainos didžiuosiuose Lietuvos miestuose gerokai šoktelėjo, rekordininkės vis dar išlieka 2007–2008 m. kainos. Tiesa, didžiausias jų pakilimas skirtingus šalies miestus pasiekė ne tuo pačiu metu – tai atskleidė neseniai portalo „Aruodas.lt“ atlikta skelbimuose siūlomo įsigyti būsto kainų analizė.
„Vilniuje ir Kaune kainos buvo didžiausios 2007 m. pabaigoje ir 2008 m. pradžioje, Klaipėdoje aukščiausiai jos pakilo 2007 m. trečiąjį ketvirtį ir 2008 m. antrąjį ketvirtį. Vėliau kelerius metus kritusios, Vilniuje apytiksliai 2014 m. trečiąjį ketvirtį, o tų pačių metų pabaigoje, 2015 m. pradžioje – ir kituose didžiuosiuose miestuose kainos skelbimuose pamažu ėmė didėti.
Ši tendencija išlikusi ir dabar. Aukščiausio kainų pakilimo metu Vilniuje buvo prašoma apie 2400 Eur/kv. m, o šiuo metu prašoma apie 1700 Eur/kv. m. Kaune kainų piko laikotarpiu kvadratinio metro kaina siekė apie 1500, šiuo metu siekia apie 1000 eurų. Klaipėdoje tada ji buvo pakilusi maždaug iki 2170, o dabar yra apie 1115 Eur/kv. m“, – pasakoja portalo „Aruodas.lt“ vadovė Viktorija Steponavičiūtė.
Pasak jos, vien per 2016 metus pasiūlos kainos Vilniuje išaugo vidutiniškai 6 proc., o palyginti su 2015 m. ketvirtuoju ketvirčiu – net 9 proc., bet kol kas jos dar beveik trečdaliu mažesnės už prieškrizines.
Kaune butų pasiūlos kainos didėti pradėjo 2015 m. antroje pusėje. Nuo 2014 m. pradžios iki 2016 m. pabaigos jos išaugo apie 18 proc., o vien per 2016 metus – apie 12 proc.
Maždaug nuo 2015 m. antrojo ketvirčio vidutinės butų pasiūlos kainos skelbimuose pradėjo kilti ir Klaipėdoje. Per 2014–2016 m. jos pakilo apie 5 proc., o baigiantis 2016-iesiems kainos buvo 4 proc. didesnės negu metų pradžioje.
Šių metų vasario pradžioje iš ketinančiųjų įsigyti butą Vilniuje, neatsižvelgiant į rajoną ir konkrečią vietą, būsto įrengimą ar kitus ypatumus, buvo prašoma apie 44 tūkst. eurų už vieno kambario butą ir apie 88 tūkst. eurų už dviejų kambarių butą.
„Kaip ir praėjusio pakilimo laikotarpiu, Klaipėdoje už butą prašoma daugiau negu Kaune. Laikinojoje sostinėje už vieno kambario butą pardavėjai vidutiniškai prašo 25 tūkst., o Klaipėdoje tikimasi gauti 29 tūkst. eurų. Už dviejų kambarių butą Kaune prašoma vidutiniškai 53 500, uostamiestyje – 57 500 eurų“, – sako V. Steponavičiūtė.
Sandorių sparčiai daugėja
Analitikai pastebi, kad bendras butų kainų lygis 2016 m. išaugo, bet praktiškai nesikeitė vidutinės klasės būsto kvadratinio metro kaina, o ekonominės ir prestižinės klasės butų kainos kilo atitinkamai 12 ir 16 proc.
Nors vidutinė kaina įžengus į 2017-uosius vis dar buvo maždaug ketvirtadaliu mažesnė negu piko metu, bendras butų kainų lygis didžiuosiuose Lietuvos miestuose per pastaruosius 12 mėnesių išaugo 5,6 proc.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, šį sausį butų kainos toliau kilo, tačiau kadangi sausis nekilnojamojo turto rinkoje paprastai būna vienas pasyviausių mėnesių, tendencijos ne visur vienodai ryškios.
Vilniuje vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1423 eurus ir nuo kainų „dugno“ 2010 m. gegužę atsiplėšė 269 eurais, Kaune ji pakilo iki 986 eurų už kv. m, Klaipėdoje ir Panevėžyje siekė atitinkamai 1013 ir 559 eurus už kv. m, o Šiauliuose – 595 eurus už kv. m.
„Sausį Vilniuje buvo sudaryta 11 proc. daugiau butų pirkimo sandorių (792) nei 2016 m. sausį (712), o Kaune sandorių prieaugis siekė 19 proc. – 2017 m. sausį sudarytas 321 sandoris, arba 52 sandoriais daugiau negu 2016 m. sausį (69).
Pasak jo, tai svarus įrodymas, kad šio miesto rinka jau tikrai pabudo iš pokrizinio sąstingio.
UAB „Inreal valdymas“ analitikas Robertas Žulpa taip pat pastebi, kad pernai nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje buvo gerokai aktyvesnė negu prieš metus.
„Turto pirkimo-pardavimo sandorių skaičius didėjo visuose segmentuose. Vien butų pernai įsigyta per 13 proc. daugiau nei 2015 m.“, – teigia jis.
Šį rinkos aktyvumą analitikas aiškina tuo, kad, priešingai nei 2015 m., pirkėjai jau įprato prie naujos valiutos ir elgėsi gerokai drąsiau.
Be to, „pigių pinigų“ aplinka gerokai sumažino pelningo investavimo alternatyvų ir daugiau lėšų nukeliavo į nekilnojamojo turto sektorių.
Analitikas taip pat pastebi, kad ryškus lyderis yra sostinė – 2016 m. čia pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytas rekordinis per visą istoriją skaičius butų.
„Tai yra rimtas signalas, kad galbūt formuojasi naujas burbulas.
Tam yra visos sąlygos: palankus bankų finansavimas, pozityvūs gyventojų lūkesčiai, alternatyvių investavimo krypčių stoka. Būtent sostinėje šiuo metu yra didžiausia tikimybė sulaukti dar didesnio būsto kainų augimo, nes gyventojus papildomai skatina didėjantys atlyginimai ir kiti veiksniai“, – sako R. Žulpa.
Kita vertus, jis ramina, kad, priešingai negu praėjusio pakilimo laikotarpiu 2007–2008 m., šiuo metu Vilniaus rinką nuo perkaitimo gelbsti nekilnojamojo turto plėtotojai, pasiūlydami vis naujų projektų. 2016 m. jie rinkai pasiūlė apie 4090 butų, arba 12,1 proc. daugiau negu 2015 m. Pirminėje rinkoje pernai buvo parduota 4140 naujų butų – daugiausiai per pastaruosius devynerius metus ir tik 5 proc. mažiau negu 2007 m.
Pasak R. Žulpos, „Inreal“ skaičiuojamas naujų butų likvidumo rodiklis yra mažiau negu 1, todėl plėtotojai vidutinio dydžio projektą gali tikėtis realizuoti per mažiau negu metus, o tai skatins nuosaikiai kilti pardavimo kainas. „Kaune, Klaipėdoje, Palangoje, Neringoje taip pat maždaug dešimtadaliu padaugėjo nekilnojamojo turto sandorių.
Nors fundamentalių priežasčių augti rinkoms kituose miestuose yra mažiau negu Vilniuje, atrodo, kad ir ten vis daugiau įtakos daro „pigių pinigų“ efektas“, – sako R. Žulpa.
Gyventojai, jo teigimu, taip pat, regis, jau išmoko pamoką ir atsakingiau vertina skolos bei pajamų santykį, skolinasi atsakingiau: skolos ir pajamų santykis Lietuvoje šiuo metu yra vienas mažiausių Europoje.
Pirkėjai išdrąsėjo
Panašias tendencijas minėjo ir neseniai vykusios ketvirtosios Lietuvos banko metinės konferencijos, kurioje buvo apžvelgta padėtis nekilnojamojo turto rinkoje, naujausios tendencijos ir galimos rizikos, dalyviai.
Lietuvos banko valdybos nario Tomo Garbaravičiaus teigimu, nors sandorių daugėjo ir kainos augo, būsto įperkamumas per trejus metus nuo 2014 m. pradžios kylant atlyginimams didėjo dar sparčiau (atitinkamai 15 ir 18 proc.).
Kita vertus, mažos palūkanos skatino gyventojus imti paskolas ir įsigyti būstą, o ne jį nuomotis, bet šiek tiek nerimauti verčia aktyvus antro būsto pirkimas nuomai, ypač jei jis perkamas su paskola, nes „bet koks investavimas skolintomis lėšomis yra rizikingas, o tai galioja ir būsto rinkai“.
Lygindamas situaciją 2008 ir 2017 m. T. Garbaravičius teigė, kad labiausiai sostinės rinką kaip ir prieš kelerius metus kaitina jauni 25–40 metų pirkėjai.
Aktyviausia – pirminė rinka
Pastaruoju metu daugiausiai butų parduodama pirminėje rinkoje. „Eikos“ plėtros direktoriaus Martyno Žibūdos teigimu, naujų butų pardavimas Vilniuje kelerius pastaruosius metus sparčiai didėja: „Trečius metus iš eilės matome rinkos augimą maždaug penktadaliu ir maždaug keturis kartus daugiau, negu buvo pasiekus dugną.“
Kita vertus, reaguodami į didėjantį pirkėjų susidomėjimą plėtotojai, tikėtina, stengsis statyti dar daugiau naujų butų.
Antrasis būstas – nuomai
Analitikai pastebi, kad sparčiai daugėja įsigyjančiųjų antrą būstą, o didžioji jų dalis, tikėtina, skiriami nuomai. Įprasta skaičiuoti, kad vidutiniškai apie 10–15 proc. naujų butų nuperkama ketinant juos išnuomoti, tačiau plėtotojai prasitaria, kad sostinėje yra pastatų, kuriuose apie 50 proc. butų įsigyjama kaip investicija.
Šiame segmente jie išskiria kelias tendencijas. Paprastai vidutinis antrųjų būstų plotas mažesnis negu pirmųjų, ir ši tendencija akivaizdi visoje Lietuvoje – tiek didžiuosiuose miestuose, tiek kurortuose. Kita tendencija – kurortuose antrasis būstas perkamas dar aktyviau negu didžiuosiuose miestuose.
Tačiau nors Valstybinės mokesčių inspekcijos duomenys rodo, kad vis daugiau gyventojų išsiima verslo liudijimą nuomos verslui, kiek butų iš tiesų sukasi nuomos sektoriuje, Lietuvos banko konferencijos dalyviai teigė galintys tik numanyti.
„Iš žmonių, kurie perka antrą butą centre ar netoli jo, maždaug pusė ruošiasi jį nuomoti“, – teigia M. Žibūda. Taip esą sako pirkėjai, su kuriais bendrauja jo atstovaujama bendrovė.
Tačiau nekilnojamojo turto rinkos ekspertai nesutaria, kokios įtakos nuomos sektoriui gali turėti padidėjęs noras investuoti laisvus pinigus į šį segmentą.
Vienų teigimu, pradedantiems investuotojams koją siekiant uždirbti iš nuomos gali pakišti neproporcingai didelė pasiūla bei palūkanų bankui, jei butas įsigytas su paskola, didėjimas.
Kiti įžvelgia priešingą galimybę: esą dėl didėjančios butų paklausos jų kaina dar sparčiau kops aukštyn ir gali atsitikti taip, kad norintieji įsigyti butą sau jo paprasčiausiai neįpirks. Tokie žmonės papildys nuomininkų gretas, o šiame sektoriuje išaugusi paklausa aukštyn kilstelės ir nuomos kainas.
Burbulo (ne)laukiant
Pasak S. Vagonio, spartesnis butų kainų didėjimas atsigaunant po krizės prasidėjo 2014 m. pradžioje ir buvo akivaizdus visuose penkiuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Tačiau kiti miestai nuo Vilniaus atsilieka dvejais trejais metais ir spartesnis augimas juose buvo fiksuotas tik 2016-aisiais.
Kita vertus, remiantis oficialia statistika, tik Vilniuje butų kainos kilo pastebimai sparčiau nei vartojimo prekių ir paslaugų kainos šalyje.
Priminęs, kad per 1999–2003 m. buvo pastatyta tik 3800 butų, o naujo būsto statyba Vilniuje įsibėgėjo tik nuo 2003–2004 m., S. Vagonis atkreipia dėmesį, kad 2009 m. pradžioje vien Vilniuje buvo beveik 2 tūkst. neparduotų naujų butų jau pastatytuose daugiabučiuose ir dar tiek pat buvo statoma.
Jo teigimu, kainų kritimą tuomet lėmė kelių veiksnių derinys: iš rinkos traukėsi pirmo būsto pirkėjai ir spekuliantai kainomis bei ilgalaikiai investuotojai, iš inercijos formavosi itin didelis pasiūlos perteklius, o bankams užsukus paskolų sklendes ir drastiškai smunkant gyventojų perkamajai galiai bei didėjant nedarbui būsto nuoma krito taip pat sparčiai kaip pardavimo kainos.
Dar prisidėjo nerimas dėl ateities ir itin didelės paskolų palūkanos.
Vis dėlto dabar, nepaisant to, kad kelerius metus besilaikančios mažos palūkanos gali sukurti amžinai mažų palūkanų iliuziją, o būstas drąsiai perkamas kaip investicija, akivaizdūs ir kai kurie kiti kaistančios rinkos ženklai (padidėjęs aplinkinių – giminių, kaimynų, bendradarbių dėmesys šiai rinkai, būsto pirkimas iš brėžinių, alternatyvių investicijų ignoravimas).
Tačiau, pasak S. Vagonio, šiuo metu esame „per viduriuką“.
Situaciją aktyviausioje šalyje Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje normalia vadina ir banko „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
Jo teigimu, santykinė ramybė pasaulinėje nekilnojamojo turto rinkoje tvyrojo maždaug iki 2000 m., o tada daugelyje valstybių ėmė pūstis kainų burbulas, nes nekilnojamasis turtas brango daug sparčiau negu kitos vartojimo prekės ir paslaugos.
Vis dėlto šiuo metu situacija aktyviausioje šalyje Vilniaus rinkoje yra normali, o tai patvirtina keli fundamentalūs rodikliai, rodantys būsto rinkos tvarumą. Prielaidas blogų paskolų portfelio ir pertekliniam kainų augimui, pasak N. Mačiulio, sukuria gyventojų noras ką nors įsigyti už skolintas lėšas, jei tas noras yra didesnis už galimybes.
„Pagal šį rodiklį nei Lietuvoje, nei Latvijoje, nei Estijoje esminių problemų nematome – skolos ir pajamų santykis net mažėja, nes gyventojų pajamos auga daugiau negu įsiskolinimas“, – tvirtina ekonomistas.
Kitas rodiklis – būsto įperkamumas. Pasak N. Mačiulio, 2006–2007 m. įperkamumas buvo „gerokai žemiau grindų“, o dabar situacija visų trijų Baltijos šalių sostinėse daug geresnė, vidutinis būstas yra įperkamas. Tačiau jei palūkanos, kurios dabar yra labai mažos ir Vilniuje siekia maždaug 2 proc., pradėtų augti ir pasiektų tokį lygį, kokį buvo pasiekusios praėjusį dešimtmetį, maždaug iki 4 proc., Lietuvos sostinėje būstas jau taptų neįperkamas.
Geresnis šiuo metu ir būsto kainų bei gyventojų pajamų didėjimo santykis: iki 2008 m. kainos visose trijose sostinėse didėjo gerokai labiau negu pajamos, o nuo 2010 m. kainų ir atlyginimo augimas Vilniuje ir Rygoje praktiškai žengia koja kojon.
„Taline atotrūkis yra, ir vertinant būtent šį rodiklį galima būtų sakyti, kad Estijos sostinėje kainų burbulas formuojasi – būsto įperkamumas mažėja ir jį palaiko tik žemos palūkanos. Jei jos normalizuotųsi, Taline kiltų problema“, – aiškina N. Mačiulis.
Jo teigimu, įtakos kainoms gali turėti ir statybų sąnaudos. Pavyzdžiui, jei dėl darbo jėgos trūkumo statybininkams reikėtų mokėti labai didelius atlyginimus, tai irgi galėtų būti burbulo priežastis.
Tai, kad padėtis Vilniaus butų rinkoje normali, N. Mačiulio teigimu, rodo ir nuomos pajamingumas. Jis pastaruoju metu mažėja, nors butų kainos toliau kyla, o grąža, kurios galima tikėtis investuojant į butus, yra labai arti istorinio vidurkio.
„Tai taip pat reiškia, kad būstas šiuo metu nėra nei pervertintas, nei įvertintas per mažai, todėl prielaidų butams toliau brangti ir burbului formuotis nėra“, – sako jis.
Pavojaus, kad rinka artimiausiu metu galėtų perkaisti, neįžvelgia ir T. Garbaravičius. Anot jo, nors Lietuvos būsto rinka toliau šyla, temperatūra dar nesiekia 37 laipsnių, todėl nėra poreikio imtis kokių nors specialių priemonių jai stabilizuoti.
Lietuvos banko atstovas sako, kad, nepaisant to, jog kainos kyla sparčiau, o sandorių daugėja, rinką pakankamai vėsina tai, kad namų ūkiai nėra pernelyg įsiskolinę, bankai taip lengvai kaip prieš dešimtmetį paskolų nedalija, o pasiūla yra didelė.
Šis straipsnis buvo publikuotas žurnale „Veidas“ 2017 m. vasario 22 d.