Visi esame girdėję, kad perkant NT galioja taisyklė, jog svarbiausi yra trys dalykai – vieta, vieta, vieta. Tačiau jeigu jau turite būstą, kurį ketinate nuomoti, jums reikia vadovautis taisykle, kuri skamba taip: „Nuomininkai, nuomininkai, nuomininkai.“
Tad šį kartą pakalbėkime apie tai, kaip rasti, išsirinkti ir išlaikyti tinkamą nuomininką.
Kaip rasti tinkamą nuomininką?
Šiandien Lietuvoje pats efektyviausias paieškos būdas yra reklama internetiniuose skelbimų portaluose, nes absoliuti dauguma nuomininkų ieško būsto būtent čia. Tačiau kartu čia yra ir didelis srautas siūlomų būstų. Tad į ką atkreipti dėmesį norint, kad jūsų skelbimas sulauktų kuo daugiau dėmesio ir butas kuo greičiau būtų tinkamai išnuomotas?
Plačiakampiai objektyvai ir natūralus apšvietimas
Padarykite kokybiškas buto nuotraukas. Pagrindiniai niuansai, lemiantys fotografijų kokybę, yra tokie: interjerams fotografuoti tinkamas plačiakampis objektyvas, leidžiantis perteikti ir net sustiprinti erdvės pojūtį; atsižvelgiant į optimalią saulės padėtį danguje tinkamai parinktas natūralus apšvietimas, kuris visada atrodo daug geriau nei dirbtinė šviesa arba fotoaparato blykstės apšvietimas; tinkamas skaitmeninis nuotraukų koregavimas ir, žinoma, paties buto tvarka fotografuojant.
Fotografijos neprivalo būti tobulos, tačiau atminkite, kad nuomininko pirmas įspūdis apie jūsų butą prasideda nuo fotografijų. O nuomininkai paprastai turi galimybę rinktis iš daugybės skirtingų pasiūlymų. Tad būtent nuotraukos gali lemti, kiek skambučių sulauksite.
Bendra taisyklė yra tokia, kad nuotraukos turėtų padaryti net šiek tiek geresnį įspūdį nei realus vaizdas bute. Juk kalbama apie jūsų buto reklamą, tad kuklintis neverta!
Kai kurios NT kompanijos ir fotografai gali pakankamai kokybiškai nufotografuoti jūsų būstą už 100 eurų ir net mažiau. Turint galvoje, kad geros nuotraukos tikrai padidins susidomėjimą ir tai, ko gero, sumažins būsto prastovą, ši investicija gali atsipirkti jau ieškant pirmojo nuomininko. Tačiau tas pačias nuotraukas galėsite naudoti ir ieškodami nuomininkų ateityje. Ar tai apsimoka? Spręskite patys.
Skelbime įrašykite, kad nedomina NT brokerių paslaugos
Parenkite informatyvų aprašymą. Aprašyme turi būti paminėti visi buto privalumai, tačiau neverta slėpti ir esminių trūkumų, jei tokių yra (pvz., butas cokoliniame aukšte, bendro naudojimo dušas ir pan.), nes atėjęs į butą žmogus juk vis tiek juos pastebės. Taip pat pateikite ir informaciją apie nuomininkams keliamus reikalavimus.
Informatyvus aprašymas apsaugos jus nuo skambučių lavinos iš žmonių, kurie tiesiog nori gauti daugiau informacijos, o ne rimtai domisi buto nuoma. Jei norite išvengti daugybės tuščių skambučių iš klientų ieškančių brokerių, taip pat aprašyme verta paminėti, kad jūsų nedomina NT brokerių paslaugos. Ir nors kai kurie NT brokeriai šios pastabos niekaip „nepastebi“, tuščių skambučių tikrai sumažės.
Geras skelbimas – naujas skelbimas
Pasinaudokite skelbimo iškėlimo į sąrašo viršų paslauga – už tam tikrą mokestį jūsų skelbimas bus rodomas aukštesnėje skelbimų sąrašo pozicijoje. Patirtis rodo, kad tai visuomet padidina skelbimo peržiūrų skaičių, taigi galite tikėtis didesnio skambučių skaičiaus ir trumpesnės buto prastovos. Žinoma, jei buto skelbime nurodyta kaina gerokai viršija rinkos kainą, skelbimą iškėlus į sąrašo viršų peržiūrų skaičius išaugs, bet skambučių smarkiai nepadaugės.
Patalpinkite skelbimą keliuose skirtinguose skelbimų portaluose.
Geras skelbimas – naujas skelbimas. Jei jūsų skelbimas jau kabo porą savaičių, pasibaigus skelbimo galiojimo laikui verčiau sukurti naują skelbimą, o ne pratęsti ankstesnio skelbimo galiojimą. Naujienos visuomet sulaukia daugiau dėmesio.
Draugų draugai Facebooke
Dar vienas dažnai neišnaudojamas nuomininkų paieškos kanalas yra socialiniai tinklai. Tiesiog pasidalinkite nuoroda į nuomojamo būsto skelbimą su trumpu komentaru. Sakykime, jūs savo draugų rate turite 300 draugų, šie draugai turi dar bent 50 žmonių, su kuriais aktyviai bendrauja. Taip jūsų pasidalinta informacija gali pasiekti iki 15 tūkst. auditoriją. Nemokamai. O jūsų butas gali rasti patikimą nuomininką su draugo rekomendacija.
Kaina – geriau gauti truputėlį mažiau nei vidurkis
Kitas svarbus klausimas – kaip nustatyti optimalią nuomos kainą? Paprasčiausias būdas: skelbimų portaluose susiraskite butus, kurie vietos, funkcionalumo ir kokybės požiūriu gali būti laikomi tiesioginiais jūsų buto konkurentais, t.y. tuos pačius nuomininko poreikius tenkinančius butus. Apskaičiuokite vidutinę konkurentų kainą. O orientacinė reali rinkos kaina bus artima mažiausios ir vidutinės kainos vidurkiui, t.y. tik šiek tiek didesnė nei mažiausia siūloma kaina.
Dažnai daroma klaida, kai kaina nustatoma pagal didžiausią rastą konkurentų kainą. Reikia nepamiršti, kad skelbimų portaluose matomos kainos atspindi savininkų lūkesčius, o ne realias rinkos kainas. O kaina gali būti vienas pagrindinių veiksnių, lemiančių, kaip greitai bus surastas nuomininkas. Kitaip tariant, neverta pernelyg ilgai laukti nuomininko už aukštą kainą, nes, atsižvelgiant į nuomos kainą, ilgu laikotarpiu mėnesio prastova jums gali kainuoti daug brangiau nei 50 eurų sumažintas nuomos mokestis.
Kalbant apie kainą taip pat nepatartina palikti per didelio rezervo deryboms. Pavyzdžiui, būna taip, kad savininkas, matydamas, kad reali rinkos kaina yra 450 eurų, skelbime nurodo 500 eurų vien tam, kad vėliau galėtų padaryti nuolaidą. Lietuviai nėra įpratę smarkiai derėtis, tad dalis nuomininkų, pamatę per didelę kainą, tiesiog nepaskambins.
Jei skelbimas parengtas pakankamai gerai, kaina dažniausiai tampa lemiamu veiksniu, nuo kurio priklauso, kiek ilgai bus ieškoma nuomininko, t. y. kiek truks buto prastova ir kokią sumą sudarys jūsų negautos pajamos. Vidutinė sėkminga nuomininko paieška Vilniuje trunka 2–3 savaites. Jei tai užsitęsia gerokai ilgiau, reikia ieškoti priežasčių. Jei nuomininkai surandami daug greičiau, tikėtina, kad nustatėte per mažą kainą, tačiau nebūtinai. Gali būti, kad kaina nustatyta teisingai ir jums tiesiog pasisekė.
Nustatydami kainą ir rinkdamiesi nuomininką taip pat atminkite, kad dažnai geriau gauti vos mažesnę nuomą, bet turėti kelis potencialius nuomininkus, iš kurių galėsite rinktis jums priimtiniausią, nei gauti maksimalią nuomą, tačiau priimti pirmą pasitaikiusi nuomininką, kuris sutiks tą kainą mokėti, nes tiesiog nebus kitų norinčių nuomotis.
Dažnai NT savininkai kelia klausimą, ar verta naudotis NT brokerių pasaugomis ieškant nuomininko. Atsakymas gana paprastas: jei tai neapsimokėtų ir paslauga nebūtų naudinga, ji tiesiog neegzistuotų. Tačiau ji egzistuoja ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Pagrindinės trys priežastys, kodėl žmonės renkasi brokerių paslaugas: sutaupytas asmeninis laikas, kurį reikėtų skirti būsto aprodymams, tikėtina trumpesnė būsto prastova dėl didesnio klientų srauto ir geresnių pardavimo įgūdžių, profesionali pagalba nuomos sutarties sudarymo klausimais.
Lietuvos rinkoje dirbantys brokeriai taiko skirtingas apmokėjimo sąlygas ir vieni jų savo atlygį ima iš savininko, kiti iš nuomininko, treti iš abiejų. Verta paminėti, kad dalis nuomininkų vengia skelbimų su prierašu „jei butas tiks, bus taikomas vienkartinis tarpininkavimo mokestis“. Taigi, dirbdami su tokiu brokeriu sutaupote šiek tiek lėšų, tačiau kartu gaunate ir mažesnį besidominčiųjų srautą. Rinkdamiesi brokerį venkite tokių sutarčių, kuriose reikalaujama brokeriui suteikti išskirtinę teisę ieškant nuomininko, t. y. apribojama jūsų galimybė ieškoti nuomininko savarankiškai ar per kitus brokerius.
Kaip išsirinkti tinkamą nuomininką?
Tinkamai atrinktas nuomininkas gali sutaupyti nemažai savininko laiko ir pinigų. Geras nuomininkas laiku moka nuomą, išsaugo gerą NT būklę ir gyvena bute ilgai, taip mažindamas buto prastovas.
Deja, nėra jokios stebuklingos formulės, pagal kurią būtų galima rasti idealų nuomininką, tačiau toliau pateikiami 5 patarimai leis maksimaliai padidinti jūsų sėkmės tikimybę.
Patikrinkite nuomininko finansinę būklę
Patikrinkite nuomininko finansinę padėtį. Pasirašę nuomos sutartį su nuomininku turėsite ilgalaikius santykius, tad svarbu žinoti, ko galima tikėtis iš nuomininko. Nebijokite pasirodyti per reiklus ir drąsiai klauskite, ar būtų galimybė gauti nuomininko kreditingumo vertinimo išrašą, kurį fiziniai asmenys gali gauti nemokamai iš kreditingumo vertinimą atliekančių įstaigų. Taip pat pravartu paprašyti pateikti 3 paskutinių mėnesių banko sąskaitos išrašą, kuriame matytųsi nuomininko gautos pajamos ir išlaidos. Jei nuomininkai nėra linkę pateikti šių dokumentų, tai gali būti signalas apie finansinius sunkumus arba prastą kredito istoriją.
Pabendraukite apie darbą, ateities planus ir t.t.
Skirkite laiko pabendravimui. Su būsimu nuomininku jums teks bendrauti ilgai, tad skirkite laiko bendravimui iki sutarties pasirašymo, kad pajaustumėte, ar norėsite bendrauti su tokiu žmogumi ir ateityje. Juk tai, kad žmogus uždirba pakankamai pinigų ir turi gerą darbą, dar nereiškia, kad jis yra pats tinkamiausias nuomininkas ir nesukels nereikalingų problemų. Taip pat verta paklausti nuomininko apie jo darbą, buvusią gyvenamąją vietą ir išsikraustymo priežastį, apie ateities planus.
Paprašykite ankstesnio savininko rekomendacijos
Paprašykite ankstesnio būsto savininko rekomendacijos. Lietuvoje tai nėra įprasta praktika, tačiau Vakarų šalyse toks prašymas nieko nestebina. Kad neišgąsdintumėte nuomininko, pirmiausia galima klausti, ar būtų galimybė vėliau, prieš pasirašant sutartį, paskambinti ankstesnio būsto savininkui ir paprašyti jo rekomendacijos. Jei nuomininkui tai nesukelia jokių problemų, buvusiam savininkui galima ir neskambinti. Reikia turėti omenyje, kad nežinant, kas per žmogus yra buvęs savininkas, nevertėtų aklai pasitikėti jo nuomone apie nuomininką, pvz., visiškai galimas atvejis, kad konfliktas kyla dėl savininko netinkamo elgesio, tačiau sulaukęs jūsų skambučio toks savininkas vargu ar pripažins savo kaltę ir pateiks adekvatų jūsų nuomininkų vertinimą. Kita vertus, jei sulauksite teigiamų atsiliepimų, tai jau bus svarus teigiamas signalas jums.
Nenuomokite giminėms ir geriems draugams
Jei įmanoma, venkite nuomoti giminėms ar geriems draugams. Kadangi straipsnyje kalbama apie nuomą kaip investavimo būdą, taigi, daroma prielaida, kad pagrindinis šios investicijos tikslas yra kuo didesnė grąža per investicinį laikotarpį. Išnuomojus giminėms ar geriems draugams, smarkiai rizikuojama susigadinti santykius arba negauti norimos investicijų grąžos. Žinoma, galima ir tokia situacija, kai svarbu pagelbėti pastogės neturinčiam draugui ar giminei. Tačiau tokie atvejai ne šio straipsnio tema.
Kantriai atsakykite į visus klausimus
Atsakykite į visus nuomininko klausimus. Svarbu ne tik gauti visą informaciją apie nuomininką, tačiau ir suteikti visą informaciją apie nuomojamą butą, nuomos sutarties sąlygas ir visa kita, kas gali būti aktualu potencialiam nuomininkui. Svarbu kuo daugiau dalykų išsiaiškinti ir sutarti prieš pasirašant sutartį, nes vėliau tai padaryti bus gerokai sudėtingiau. Geras ženklas, jei nuomininkas turi daug klausimų jums. Kantriai į juos atsakykite, nes dažniausiai tai yra signalas apie jo ketinimų rimtumą.
Nuomininkas – ilgalaikis verslo partneris
„Nuomininkas yra ilgalaikis verslo partneris“ – su tokiu nusiteikimu reikia eiti į kiekvieną susitikimą su potencialiu ar jau esamu nuomininku. Nuo pat pirmo kontakto patartina kurti pagarbų ir dalykišką santykį. Dažnai daroma klaida, kai savininkas nepagrįstai susireikšmina ir bando statyti save į aukštesnę poziciją. Nuomininkai supranta, kad su savininku teks bendrauti ilgai, todėl savininko elgesys taip pat lemia nuomininkų apsisprendimą renkantis būstą.
Kaip šauksi, taip ir atsilieps. Tai yra amžina taisyklė kalbant apie žmonių santykius. Ne išimtis ir būsto nuoma. Malonus ir pagarbus bendravimas su nuomininku padeda sumažinti nesusipratimų tikimybę per visą nuomos laiką, taip pat atviriau kalbama apie visas iškylančias problemas ir galima jas greičiau išspręsti. Taip nesiformuoja įsisenėjusių problemų bagažas.
Pagarbiu bendravimu ir tinkamu reagavimu į nuomininko pageidavimus savininkas tarsi užduoda santykio toną. Todėl nuomininkas jaučiasi žmogiškai įpareigotas išlaikyti tokį bendravimą. Žinoma, ši taisyklė galioja tik iki tam tikros ribos ir savininkas tikrai neturėtų pasiduoti nuomininko manipuliacijoms, perdėtam reiklumui, pasiteisinimams dėl nuomos sutarties sąlygų nevykdymo ir pažadams pasitaisyti.
Visi dalykiniai savininko ir nuomininko santykiai kuo detaliau turi būti aprašyti nuomos sutartyje. Svarbu, kad sutartyje būtų aptarta kuo daugiau galimų probleminių situacijų ir jų sprendimo būdų. Pirmiausia tai veikia kaip prevencinė priemonė, nes abi pusės jaučiasi saugiau, aiškiai žino savo įsipareigojimus ir kas nutiks, jei jie nebus vykdomi. O iškilus problemų lieka mažiau vietos ginčams, todėl jos sprendžiamos efektyviau.
Kituose straipsniuose (dalį jų artimiausiu metu paskelbsime rubrikoje „Būstas“, o pilną ciklą rasite žurnale „Investuok“) kalbėsime apie tai, kaip parengti tinkamą nuomai sutartį ir kaip, kokiu dažnumu, vertėtų bendrauti su nuolatiniu nuomininku.
Spalio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Aktualijų, rinkų ir sektorių rubrikose: Kainos kyla jau beveik dešimtmetį, tai dar ne ilgiausias ciklas, bet kuo aukščiau, tuo neramiau. Ką pirkti kai kainos kosmose? Aiškinamės kiek tvari esama padėtis ir patariame kokios strategijos laikytis.
Rubrikoje Vertybinių popierių birža: per trejus metus Baltijos biržos pagrindinis akcijų indeksas (t.y. ~ vidurkis) pabrango daugiau kaip 63 proc., vien per vasarą daugiau nei 15 %. Bandome atsakyti į pagrindinį klausimą – „Kas toliau?“
INTERVIU: Kelis dešimtmečius investuojantis istorikas ir žurnalistas Kęstutis Petrauskas sakosi pasiekęs finansinę laisvę, interviu jis dalijasi investavimo patirtimi, savo požiūriu ir patarimais, taip pat ir tai, kaip sekasi finansinio savarankiškumo išmokyti dukras.
Pinigų skolinimas: vekseliai – viena iš paprasčiausių skolinimo formų, bet turinti daugiausia niuansų – ką būtina žinoti?
Viršelio tema: Indija – kodėl ji artimiausią dešimtmetį turėtų būti pasaulio ekonomikos žvaigždė ir kodėl Indijos akcijos ypač patrauklios ilgalaikiams investuotojams?
NT rubrikoje: Investicijos į būstą nuomai – kaip parengti tinkamą nuomos sutartį?
Ir dar: įžvalgos, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką rugsėjį viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.